Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3341 K.2026/49

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;

Miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362. maddesi uyarınca temyiz edilemez. Temyize konu edilen miktarın kesinlik sınırının altında kalması hâlinde anılan Kanun’un 366. maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352/1-(b) hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

dosya içeriğine göre; temyize konu edilen asıl davada kabul edilen toplam bedelin 368.658,08 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile kesinlik sınırı olan 544.000,00 TL’nin altında kaldığından, davalı/karşı davacının asıl davaya yönelik temyiz dilekçesinin miktar itibariyle reddine karar vermek gerekmiştir.

Davalı-karşı davacı vekilinin karşı davaya yönelik gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacılar vekili: davacıların 10.06.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazı emlakçıdan kiraladığını, aylık kira ödemelerinin davalı ve eşi olan ...'in hesaplarına ödendiğini, 2019 yılının dördüncü ayı civarında davalı ve eşinin davacılara ulaşarak evin satılacağını, eğer isterse evin öncelikle ona satılabileceğini söylediklerini, davacıların da yıllardır oturduğu evi satın almak istediğini, bu nedenle davalıya 130.000,00 TL ödeme yaptığını, davacı tarafından yapılan ödemelerin "alınacak daire için ön avans", "ev avans" gibi açıklamalarla davalıya gönderildiğini,

daha sonra tebliğ edilen 10.11.2021 tarihli ihtarname ile taşınmazın üçüncü kişilere satıldığını öğrendiğini, davalının, davacının ödediği bedeli kendisine iade etmediği gibi taşınmazı da devretmediğini, satışın davalıdan kaynaklanan sebeplerle gerçekleşmediğini ileri sürerek; davacı şirket tarafından ödenmiş olan 90.000,00 TL ile diğer davacı tarafından ödenmiş olan 30.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle; davacı ... için talebini 107.575,35 TL'ye, davacı şirketin 261.082,73 TL'ye artırmıştır.

2. Karşı davada davacı vekili. 13.10.2021 tarihine kadar karşı davalının dava konusu evde oturmaya devam ettiğini ancak kira bedellerini ödemediğini, davalının davacıyı ve dava dışı eşini çok uzun süre oyaladığını, dava konusu evi başkasına üstelik çok daha düşük fiyatla satmaya mecbur bıraktığını ileri sürerek;

karşı dava yönünden davalının ödenmemiş kira bedelleri toplamı 61.734,01 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini, ayrıca dava konusu taşınmazı davacıyla yapılan sözleşme zamanı 610.000,00 TL'ye satmış olsaydı ortalama yatırım araçlarını kullanarak paranın kazanacağı değerin 09.10.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanacak değerin davalılardan müteselsilen tahsili ile karşı davanın kabulü halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'n (6098 sayılı Kanun)139. maddesi uyarınca takas ve mahsubunu talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı vekili; dava konusu evin satış bedeli olarak tarafların 610.000,00 TL'ye anlaştıklarını, davacının davalıya 120.000,00 TL ödeme yaptığını, sonrasında davalının ve eşinin geriye kalan 490.000,00 TL'nin ödenmesi ve taşınmaz satışının tamamlanması için davacıyı sık sık aradıklarını, kendisine ulaşmaya çalıştıklarını ancak davacıya hiçbir şekilde ulaşamadıklarını, kaporayla ilgili ilk ödemenin yapıldığı 05.05.2019 tarihinde evin 3. kişiye satıldığını, 13.10.2021 tarihine kadar davacının dava konusu evde oturmaya devam ettiğini ancak kira bedellerini ödemediğini, davacının, davalı ve eşini çok uzun süre oyaladığını,

davalının evi başkasına üstelik çok daha düşük fiyatla satmaya mecbur bırakıldığını, davacının ödenmemiş kira borçları ve evin satışından dolayı davalıyı mağdur ettiğini, davacının talebinin haksız ve kötü niyetli olduğunu savunarak asıl davanın reddini istemiştir.

2.Karşı davada davalı vekili; davacı ... ile davalının eşi olan ...'in, 2018 yılının Haziran ayında kira bedeli artışının %10 oranında yapılması, kira bedelinin 126,00 TL arttırılarak 1.390,00 TL olması hususunda anlaştıklarını, ödemelerin de buna göre yapıldığını ve davalının da bunu kabul ettiğini, takip eden yıllarda da kira bedelinin bu miktara göre TÜFE'nin on iki aylık ortalaması dikkate alınarak bulunması gerektiğini, davacının kira borcunun bulunmadığını, kişinin kendi yaptığı muvazaaya dayanarak hak talep edemeyeceğini,

taşınmazı aradan geçen süre zarfında dava dışı kişilere 275.000,00 TL'ye sattığı iddiasının hayatın olağan akışına da aykırı olduğunu, taşınmazın davacıya satılmaması sebebi ile davalının hiçbir zarara uğramadığını, satışın karşı taraftan kaynaklanan sebeplerle gerçekleşmediğini, davalının ödemiş olduğu bedeli bunca zaman uhdesinde tutarak davacı aleyhine zenginleştiğini, bu sebeple davalı/karşı davacının denkleştirici adalet ilkesine yönelik taleplerinin de kabulünün mümkün olmadığını, takas - mahsup def'i için her iki alacağın da muaccel olması gerektiğini,

davalı/karşı davacının alacağının ise muaccel olmadığı gibi miktarının da belli olmadığını, bu sebeple takas-mahsup def'ine konu olabilecek bir alacak bulunmadığını savunarak, karşı davanın reddini istemiştir,

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında şekil şartlarına haiz bir satış vaadi sözleşmesinin mevcut olmadığı, davacıların ödemiş oldukları bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları gereği geri alabilecekleri, denkleştirici adalet ilkesi gereğince yapılan bilirkişi hesaplaması doğrultusunda davacılar vekilinin davayı ıslah ettiği, davacıların ödediği bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerince tahsil edebilecekleri gerekçesiyle;

asıl davanın kabulüne, davacı ... için toplam 107.575,35 TL'nin 30.000,00 TL'sinin dava, bakiye 77.575,35 TL'sinin ıslah tarihinden, diğer davacı şirket için toplam 261.082,73 TL'nin 90.000,00 TL'sinin dava, bakiye 171.082,73 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, temel işlemin geçersiz sözleşme olması nedeniyle karşı davacının menfi ve müspet zararlarını isteyemeyeceği gerekçesiyle, karşı davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davalı/karşı davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26. maddesi ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60. maddesi gereğince resmi biçimde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu,

geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımların sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebileceği, davacı şirketin 90.000,00 TL ve davacı ...'ın 30.000,00 TL tutarındaki kapora ödemesinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerektiği, karşı dava yönünden genel itibariyle müspet zararın sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararı, menfi zararın ise, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından kaynaklanan zararı ifade ettiği, geçersiz sözleşme kapsamında menfi, müspet ve munzam zararın talep edilemeyeceği, kira bedellerine ilişkin talep yönünden 27.04.2024 tarihli duruşmada,

eldeki davadan tefrik edilerek görevsizlik kararı verildiği, kararda vakıa ve hukuki değerlendirme noktasında, usul ve esasa aykırılık tespit edilmediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Karşı davacı vekili; karşı davacının taşınmazı kararlaştırılan bedelden çok daha düşük bir bedelle 275.000,00 TL'ye satmak zorunda kaldığını, karşı davalının da halen bu evde kiracı olarak ikamet etmekte olduğunu, sözleşmenin ifa edilmemesinden davalı tarafın kusurlu olduğunu, davalının evi satın alma taahhüdünü yerine getirmediğini, iki yıl boyunca da hiçbir çaba harcamadığını, hatta kaporayı kiraya sayalım dediğini ve kapora verdikten sonra kira ödememesi sebebiyle davacıyı hem kira geliri açısında hem de satış nedeniyle elde edilecek nakitten mahrum bırakarak zarara uğrattığını,

kira alacağı davasının bekletici mesele yapılması gerektiğini, karşı davanın bilirkişi raporu dahil Mahkemece hiçbir aşamada incelenmediğini ve red gerekçesinin kararda belirtilmediğini, Yargıtayın geçersiz sözleşmeye istinaden müspet ve menfi zararların tazmin edilebileceği dair kararlarının bulunduğunu, kira alacağına ilişkin talebi yönünden tefrik edilerek sonrasında görevsizlik kararı verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Karşı davada uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satım sözleşmesinin gerçekleşmemesi nedeniyle uğranılan zararın temini istemine ilişkindir. Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, taraflar arasında sözlü olarak yapılan taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olması nedeniyle karşı davacının müspet zarar talebinde bulunamayacak olmasına, kira alacağına yönelik talep yönünden tefrik ve sonrasında görevsizlik kararı verilmesinde isabetsizlik bulunmamasına göre, karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR