Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/3362 K.2026/242

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; tarafların, davalıya ait İstanbul ili, ... İlçesi, ... Mah.... sok. 1216 ada, 37 parsel, 26 pafta numaralı kain taşınmazın 1.875.000,00 TL bedelle müvekkiline satışı için 16.11.2012 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesini imzaladıklarını, davalıya ait hesaba 16.11.2012 tarihinde 25.000,00 TL, 09.11.2012 tarihinde ise 75.000,00 TL olmak üzere toplamda 100.000,00 TL ödeme

yapıldığını, davalının sözleşmenin kurulması aşamasında kiracıları bir sözüyle çıkartacağını vaat etmiş olmasına rağmen taahhütlerini yerine getirmediğini, sözleşme adi yazılı olup geçersiz sözleşmelerde tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceğini ileri sürerek; 100.000,00 TL’nin denkleştirici adalet

ilkesi gereği hesaplanarak ödeme tarihinden itibaren davalıdan avans faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 04.04.2024 tarihli dilekçesiyle talebini 916.290,33 TL'ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşme tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımı süresinin

olduğunu, her ne kadar aralarındaki satış vaadi sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış

olsa da ödeme yapılması halinde taşınmazını davacıya devredeceği içerikli

ihtarnameyi noter vasıtasıyla gönderdiğini, ancak davacı tarafın müvekkiline

herhangi bir cevap vermediğini, taraflar arasındaki sözleşmeye göre öncelikle davacı tarafın 1.875.000,00 TL olan satış bedelini ödemesi gerektiğini, ancak bakiye kısmın ödenmediğini, denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, davacının on yıl boyunca iddia ettiği alacağını talep etmediğini, müvekkilini temerrüde düşürmediğini, faiz talebinin haksız olduğunu, sözleşmede davacı alıcının sözleşmeden dönmesi halinde fazlaya ilişkin bütün talep ve dava hakları saklı satıcı davalıya peşin ödenen miktarın iki katı tutarında cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, bunun da 200.000,00 TL'ye tekabül ettiğini, davacının müvekkilinden alacağı olmadığı gibi borcu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında şekli bakımdan geçersiz ve ifa imkanı olmayan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, davalının işbu davadan önce temerrüde düşürülmediği nazara alınarak 100.000,00 TL'nin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalıdan tahsili koşullarının oluştuğu, davanın açıldığı tarihte zamanaşımı süresinin dolmadığı, usul ve yasaya uygun bulunan bilirkişi raporu doğrultusunda davacının alacağının 916.290,33 TL olduğu,

dava tarihinden önce temerrüt bulunmadığından faizin dava ve ıslah tarihinden başlatılması gerektiği, davalı taraf cezai şart alacağı bulunduğunu savunmuş ise de geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart talep edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle; davanın kabulü ile 100.000,00 TL'nin dava,

816.290,33 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme ilişkisi bulunduğundan on yıllık zamanaşımı süresinin uygulanacağı ve dava tarihi itibarıyla bu sürenin dolmadığı, geçersiz satış sözleşmesi gereğince ödenen paranın güncellenmiş karşılığının yöntemince tesbit edildiği, raporun hükme esas alınmasında isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; sözleşmenin davacı alıcının edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle imkansız hale geldiğini, bu husus dikkate alınmadan bedelin iadesine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, her ne kadar taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi geçersiz olsa da iade alacaklısı lehine denkleştirici adalet ilkesinin uygulandığı Yargıtay kararları göz önünde bulundurulduğunda, huzurdaki davada denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmasının mümkün olmadığını, davacının inşaat şirketi ve tacir olup adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu sözleşmenin başından beri bildiğini,

geçersiz sözleşmenin ifa edilemeyeceğini bile bile haksız zenginleşmenin iade edilmesini istemeyen tarafın zararının artmasına kendisi sebep olduğundan bu artan zararını iade borçlusundan isteyemeyeceğini, davanın zamanaşımı süresi dolduktan sonra açıldığını, kabul anlamına gelmemek üzere denkleştirici adalet ilkesi uygulanacaksa bile bunun bedelin ödenmesi için ihtarname ile davacıya bildirilen sürenin sona erdiği tarihe göre hesaplanması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme kurallarına göre iadesi istemine ilişkindir. Mahkeme kararında belirtilen gerekçeye, hükme esas alınan raporun Yargıtay denetimine elverişli olmasına, geçersiz şekilde düzenlenen taşınmaz mal satışlarında on yıllık genel zamanaşımı hükümlerinin uygulanmasına, zamanaşımı süresinin başlangıcının tapuda ferağ verilmeyeceğinin anlaşıldığı tarih olmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR