Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2025/580 K.2025/6207

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 22.07.2014 tarihli Otoyol Hizmet Tesislerinin Projelendirilmesi, Yapımı, Bakımı, İşletilmesi ve Devri İşine Ait Sözleşme uyarınca, 130.327.291,00 TL yatırım bedeli ile sözleşme konusu proje tamamlanarak ".....” adlı (....) ile iki adet akaryakıt istasyonu inşa edildiğini, davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini 2020 yılının Mart ayına kadar eksiksiz yerine getirdiğini, 2020 yılı için 01.01.2020 tarihinde 3 aylık toplam kira bedeli olarak 2.935.450,00 TL ödendiğini, 01.04.2020 tarihinden itibaren 3 aylık kira bedelinin 2.935.450,00 TL olduğunu,

01.04.2020 tarihinden itibaren davalı Kuruma ödemesi gereken kira bedellerinin pandemi ve maddi imkansızlıklardan dolayı ödenemediğini, kira alınması durumunda davacının ticari hayatının sarsılacağını, şirketin aşırı ifa güçlüğü çektiğini ileri sürerek;

pandeminin başladığı 16.03.2020 tarihinden dava tarihine kadar sözleşmenin yeni şartlara göre uyarlanarak birikmiş kira bedellerinden tamamen veya kısmen borçlu olunmadığının tespitine, 01.01.2020 tarihinden itibaren davalıya her 3 ayda bir ödenmesi gereken 2.935.450,00 TL kira bedelinin, pandemi nedeniyle 16.03.2020 tarihinden itibaren pandemi koşullarının sona erdiği tarihe kadar uygulanmak üzere tamamen kaldırılmasına, aksi takdirde şirketin hiçbir kusuru olmadığı ve uğramış olduğu zararın büyüklüğü hak ve nesafet kuralları kapsamında değerlendirilerek,

kira bedelinden en az % 90 oranında indirim yapılması ve 3 ayda bir ödenmesi gereken kira bedelinin 16.03.2020 tarihinden itibaren en fazla 293.545,00 TL olarak belirlenmesine, kira bedelinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138. maddesi gereğince yeniden uyarlanmasına, 16.03.2020 tarihinden dava tarihine karar birikmiş kira borcu yönünden sözleşmenin uyarlanması ile tamamen veya kısmen borçlu olunmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşmeler hukukunda geçerli olan temel ilkenin ahde vefa olduğunu, mücbir sebep hallerinde ancak mücbir durumun vuku bulduğu süre kadar işletme süresi uzatımı yapılabileceğini, uyarlamanın hukuken mümkün olmadığını, Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığının 06.04.2021 tarihli Oluru ile Koronavirüs salgını nedeniyle firmalara %63 oranında kira indirimi yapıldığını, talebin mükerrer olduğunu, mücbir sebep sayılabilecek durumlarda dahi tacirlerin iyi niyet ve basiretli davranma ilkelerine riayet etmesi gerektiğini,

Covid-19 salgını sebebiyle İçişleri Bakanlığınca uygulanan tedbirlerin davacının borcunu ifa etmesini katlanılamaz ölçüde zorlaştırmasının söz konusu olmadığını, 2021 yılının tamamında salgın nedeniyle yasakların uygulanıp uygulanmayacağı belli olmadığından tüm yılı kapsar şekilde uyarlama talep edilmesinin mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 22.07.2014 tarihli Otoyol Hizmet Tesislerinin Projelendirilmesi, Yapımı, Bakımı, İşletilmesi ve Devri İşi ne ait sözleşme imzalandığı, bu sözleşme kapsamında davacı tarafın "...." adlı alışveriş mağazasını inşa ettiği ve tesisin 10.05.2018 tarihinde faaliyete başladığı, tarafların öngöremeyeceği ve kusuru olmayan pandemi sebebiyle uyarlama isteminde bulunabileceği, keşif sonrası alınan bilirkişi raporu da gözetildiğinde koşullarının oluşması nedeniyle işletmenin sürekliliğinin sağlanması,

davacı ve davalı tarafın hak ve çıkarlarının sözleşme amacına uygun bir şekilde korunması ve her iki tarafın telafisi güç zararlarla karşılaşmaması için 22.07.2014 tarihli sözleşmenin kira bedeli ve artış şartına ilişkin 3. maddesinin 6098 sayılı Kanunun 138. maddesi kapsamında uyarlanması gerektiği, işletme ortak giderlerinin davacı üzerinde bırakılması kaydıyla davacı şirketin brüt kira geliri üzerinden hesaplanan 699.676,41 TL kira bedeli alınmasının hakkaniyet ve dürüstlük kurallarına uygun olacağı; uyarlama talebi neticesi belirlenen miktar henüz kesinleşmediğinden menfi tespit talebinin reddi gerektiğinden bahisle;

davanın kısmen kabulü ile davalıya her 3 ayda bir ödemesi gereken kira bedelinin pandemi koşullarının sona erdiği tarihe kadar uygulanmak üzere tamamen kaldırılmasına ilişkin talebin reddine, 16.03.2020 tarihinden itibaren pandemi koşullarının sona erdiği 01.07.2021 tarihine kadar uygulanmak üzere 3 ayda bir ödenmesi gereken kira bedelinin 699.676,41 TL olarak belirlenmesine, bakiye talebin ve menfi tespit talebinin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; son ödemenin davacı tarafından 02.01.2020 tarihinde yapıldığı, işbu tarihten sonra AVM ile ilgili herhangi bir kira ödemesi yapılmadığı, Mahkemece uyarlama şartlarının oluştuğunun kabulü ile dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak,

davacının brüt kira geliri olarak hesaplanan 15.548.364,77 TL'nin %4,5'u oranında 699.676,41 TL'nin pandemi koşullarının sona erdiği 01.07.2021 tarihine kadar 3 ayda bir ödenmesi gereken kira bedeli olarak belirlenmesinde, bakiye talebin reddedilmesinde ve yine uyarlama talebi neticesi belirlenen miktar henüz kesinleşmediğinden menfi tespit talebinin reddedilmesinde ve yazılı şekilde yargılama giderleri ile vekalet ücretine hükmedilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; uyarlama talebiyle birlikte menfî tespit talebinin ileri sürülmesinde hukukî yararın mevcut olduğunu, aksi halde uyarlama talebinin kabulüyle talebin konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadığına da karar verilebileceğini, davalı Kurumun 27.05.2021 tarihli yazısıyla birikmiş kira bedellerini talep etiğini ve yargılama sırasında icra takibine geçtiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte dava şartı yokluğundan red halinde vekalet ücretinin nispi değil maktu olması gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; davanın süre aşımından reddi gerektiğini, hükmün uygulanabilir olmadığını, 16.03.2020 tarihli ek genelge ile getirilen faaliyet kısıtlamasının 01.06.2020 tarihi itibariyle kaldırıldığnı, daha sonra ek tedbirler alınıp 20.11.2020 tarihli ek genelge ile otoyol hizmet tesislerinin sadece paket servis kısıtlamasından muaf tutulduğunu, mücbir sebep kabul edilse dahi bu durumun sadece 01.06.2020 tarihine kadar sürdüğünü, davacıya 102 gün süre uzatımı verildiğini ve sözleşme süresinin bitiminin 27.07.2040 tarihine ötelendiğini, ayrıca kira indirimi yapılmasının sebepsiz zenginleşmeye neden olduğunu,

sözleşmeyle bağlılığın esas olduğunu, kafeterya restoran ve otoyol hizmet tesislerinin tamamen kapatılması söz konusu olmadığından uyarlama koşullarının oluşmadığını, tacir olan davacının basiretli davranmakla yükümlü bulunduğunu, uyarlamanın ancak dava tarihinden ileriye dönük talep edilebileceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendime

Uyuşmazlık, pandemi nedeniyle kira sözleşmesinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, pandemi nedeniyle alınan tedbirler kapsamında pandemi sürecinin önceden öngörülemeyen ve olağanüstü bir durum ortaya çıkarmasına, somut olayda uyarlama koşullarının bulunması nedeniyle;

kira yılının ilk üç ayına ilişkin kira bedeli sözleşmeye uygun olarak ödenmekle daha sonra davacının ilk olarak 19.03.2020 tarihli talep yazısı ile uyarlama talebinde bulunduğunun, Mahkemece 01.01.2020 tarihi ile pandemi koşullarının sona erdiği 01.07.2021 tarih arasındaki dönem için hükme elverişli bilirkişi raporuna dayalı olarak uyarlama hükmü kurulmasının, menfi tespit davasının reddi nedeniyle harçlandırılan tutar üzerinden nisbi vekalet ücretine hükmedilmesinin yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR