Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2021/6270 K.2022/7170

Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda: Davanın kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi, taraf vekillerince verilen dilekçeler ile istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup uyuşmazlık anlaşıldıktan sonra gereği görüşülüp düşünüldü:

- KARAR -

Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece, bozma kararma uyularak davanın ve birleştirilen davanın kabulü 43.584,47 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara ödenmesine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dosyanın incelenmesinden, ... parsel sayılı taşınmazın eski 330 parselden geldiği, 330 parsel sayılı taşınmazın arazi kadastrosu sırasında Mayıs 1954 tarih 63 numaralı tapuya dayanarak zeytinlik, tarla ve kestanelik niteliğiyle 88.800 m2 yüzölçümlü olarak ... adına tespit ve tescil edildiği, daha sonra taşınmazda yapılan imar uygulaması ile 80 adet parsele ayrıldığı, imar parsellerinden olan 1090 parselde kat irtifakı kurulduğu, bağımsız bölümlerin malikler adına arsa payları oranında tapuya tescil edildiği, 1090 parsel sayılı taşınmazın yenileme kadastrosu sonucu 112 ada 25 parsel sayısı ve 571,37 m2 yüzölçümü ile tapuya tescil edildiği,

Orman Genel Müdürlüğü tarafından açılan dava sonucu Yalova 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/335 esas, 2012/203 karar sayılı ilamı ile taşınmazın tapusunun iptali ile orman vasfı ile Hazine adına tesciline, taşınmazın üzerinde bulunan binanın kaline karar verildiği, kararın temyiz incelemesinden geçerek 10/09/2013 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın 13 numaralı bağımsız bölüm maliklerince 15.09.2014 tarihinde 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde açıldığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece bozmaya uyularak davanın kabulüne karar verilmişse de hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki;

1) Hükme esas alınan bilirkişi raporunda arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazın 2013 yılında Takdir Komisyonu tarafından re'sen belirlenen emlak vergisine esas olan m2 birim değerinin (bina değeri dahil edilmeksizin) Belediye Başkanlığından sorulmaksızın dava konusu taşınmazın emlak vergi değerinin 86,41 TL, emsalin 2012 emlak vergi değerinin 125,96-TL/m2 olduğunun kabul, edilmesine rağmen, dava konusu taşınmazın 1,4 kat değerli kabulü ile ters orantı kurularak bedel tespit edilmesi,

öte yandan Belediye Başkanlığının 18.02.2020 tarih ve 327 sayılı yazısında dava konusu taşınmazın 10.09.2013 itibariyle kadastral parsel, emsalin ise imar parseli olduğu belirtildiği halde, çelişki giderilmeksizin her iki taşınmazın imar parseli olduğu kabul edilerek bedel belirlendiğinden hükme esas alınan rapor inandırıcı görülmemiştir.

Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğü'nden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın;

imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların re'sen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranlan açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,

2)TMK’nın 1007. maddesine dayalı olarak açılan davalarda, taşınmazın değeri Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesindeki yönteme göre belirlenir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu olup 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 46. maddesinin son fıkrasına göre, ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağından, ana yapımn arsasına 2942 sayılı Kanun'un 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi gözönünde tutularak değerlerdirme gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre,

üzerindeki yapılara aynı maddenin (h) bendi gereğince değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek suretiyle ve ayrıca (ı) bendi hükmü uyarınca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak değer biçilmesi gerekir.

Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktara göre bağımsız bölümün karşılığının tespit edilmesi, şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunların da dikkate alınması gerekmektedir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu usule uyulmaksızın, bahçeli ev niteliği ile satışı yapılan taşınmaz emsal alınıp, dava konusu bağımsız bölümlerin değerlendirme tarihindeki değerlerinin soyut ifadelerle tespit edilmesi,