Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2022/15935 K.2023/9611

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Davalı vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 24.10.2023 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.

Duruşma günü davacılar vekili Avukat ... ile davalı asıl ... gelmiş, davalı vekili duruşmaya katılmamıştır.

Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın ve davalı asılın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.

Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ana gayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlere, değerleriyle doğru orantılı arsa payı verilmediği, 1 numaralı bağımsız bölüme fahiş arsa payı ayrıldığı gerekçesiyle yeni arsa paylarının belirlenerek tapuya tesciline karar verilmesi talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların bu davayı açmış olmasında herhangi bir hukukî menfaati olmadığı gibi bu aşamada kat maliki olarak bu haklarını kullanmaları hakkın kötüye kullanılması olduğunu, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; arsa paylarının tespiti konusunda İlk Derece Mahkemesince eksik inceleme ile karar verilmiş olduğunu, bilirkişilerce mahallinde yapılan keşifte dairelerin içi görülmeden rapor tanzim edildiğini ve bu sebeple keşfin hatalı olduğunu ve düzenlenen raporun yok hükmünde olduğunu, bilirkişilerce bağımsız bölümlerin net kullanım alanları hesabında proje baz alınarak net alan hesabına balkonların dahil edilmesinin İstanbul Belediyesi İmar Yönetmeliğinin 2.01/c- d maddesine aykırı olduğunu, bilirkişi raporunda maddi hatalar ve puanlamalarda hatalar olduğunu,

şerefiye ve emlak değeri bakımından bağımsız bölümlerin maddi açıdan değerlendirilmesinin yapılmadığını, kat puanlaması hesabında aynı katta yer almayan dükkan ile zemin kat tabir edilen dükkan üzerindeki dairelerin kat puanının aynı gösterildiğini, binanın asansörsüz olması sebebiyle kat yükseldikçe puanın düşmesi gerektiğini, bağımsız bölüm alan puanlamasında 2 No.lu bağımsız bölümün alan puanının 119,68 olması gerekirken 117,68 olarak yazıldığını, 1. normal kattaki daireler ile 2. normal kattaki dairelerin konum itibari ile aynı puanı almasının mümkün olmadığını,

3 nolu zemin kattaki daire tek yöne bakmasına karşın 3 yöne bakan dükkan ile aynı yön puanlaması verildiğini, 1 ve 3 nolu bağımsız bölümlerin cephe puanlamasının aynı olmasının mümkün olmadığını, 2. Kat 9 No.lu bağımsız bölümün toplam puanının 263,90 olması gerekirken 268,90 olarak yazıldığını, davacıların tümünün kat irtifakının kurulduğu 10.08.2007 tarihi itibarıyla malik olduğunu ve ortak giderleri düşük ödeyerek menfaat temin eden davacıların davasının haksız ve kötü niyetli olduğunu,

davanın 6306 sayılı Kanun çerçevesinde binanın yenilenmesi konusu gündeme geldikten sonra açılmasının da bu hususu ispatladığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması sebebiyle, incelenen Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu, istinaf sebepleri yerinde olmadığından başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarının tekrar ederek kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3 üncü maddesi.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Dava konusu ana gayrimenkulde 2007 yılında tarihinde kat irtifakının 2008 tarihinde ise kat mülkiyetinin tesis edildiği anlaşılmaktadır.

3. Davacı kat maliklerinin kat irtifakı tesisi işlemlerinde bizzat bulunmadıkları dosya kapsamı ile sabittir.

4. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda incelemenin kat irtifakı tarihi esas alınarak yapıldığı belirtilmiş ise de somut olarak kat irtifakı tarihinde bağımsız bölümlerin değerini etkileyecek ana taşınmazın o dönem ki konumu ve şartlarını gösterir bir bilgi ve belge dosya kapsamına alınmadığı gibi verilen yeni arsa paylarının hangi kriterlere göre ne şekilde hesaplandığı açık ve hiçbir tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirtilmemiştir.

Ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Bağımsız bölümlerin güncel ve kat mülkiyeti tarihindeki bedellerinin hangi kriterlere göre belirlendiği dahi açıklanmamıştır.

5. Kat irtifakı yahut kat mülkiyeti tesisi tarihinde ana gayrimenkuldeki 1 numaralı bağımsız bölüme fazladan pay ayrılmasını gerektirecek herhangi bir somut veriye ulaşılamıyor ise yeni arsa payları 634 sayılı Kanun ve Yargıtayın yerleşik içtihatları doğrultusunda belirlenmelidir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması,

arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde iadesine,