Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2023/2778 K.2023/8805

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulunda alınan kararın iptali istemine ilişkin asıl ve menfi tespiti istemine ilişkin birleştirilen davada yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl davanın kısmen kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin İstanbul ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi 30 pafta, 681 ada 10 parsel sayılı taşınmazda malik iken arsa payı karşığılı kat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yaptığını, müvekkilinin maliki olduğu taşınmaz ile aynı adada yer alan komşu 8 ve 9 parsel sayılı taşınmazlar üzerine kat karşılığı inşaat yapılması amacıyla müteahhit tarafından üç taşınmazın terk ve tevhit işlemi yapılmasının kararlaştırıldığını, 8-9-10 parsel sayılı taşınmazların tevhit edildiğini, yeni taşınmaz bilgilerinin İstanbul, ..., ...

Mahallesi 30 Pafta, 681 ada 30 parsel şeklinde olduğunu, sözleşme uyarınca arsa üzerine inşaat yapımına başlandığını, inşaatın devamı sırasında aynı müteahhit ile komşu 29 parsel sayılı taşınmaz malikleri arasında kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi imzaladıklarını düşündüklerini, yüklenici/müteahhitin aynı adada yer alan 29 parsel sayılı taşınmazın terk ve tevhit işlemlerini yaparak müvekkilin de maliki bulunduğu 8-9-10 parsel sayılı taşınmazları tevhidi ile oluşan 30 parsel sayılı taşınmazla birleştirip 3 binadan oluşan bir site inşa etme gayesiyle hareket ettiğini, ancak müvekkilinin aleyhine olan bu talebi reddettiğini,

terk ve tevhit işlemine onay vermediğini, bu nedenle tevhit işleminin gerçekleşmediğini, ancak yüklenici tarafından tapuda hala 29 ve 30 parsel olarak kayıtlı bu iki farklı taşınmaz üzerine onaylı mimari projeye ve yapı ruhsatına aykırı olacak şekilde A-B-C Blok şeklinde tapu yapı netiliğinde 3 adet bina inşa edildiğini, Kanunun emredici hükümlerine ayırı olarak inşa edilen yapıların her nasılsa yapı kullanım izni alındığını ve 3.Selvi Konutları A-B-C Blok olacak şekilde kullanılmasına başlandığını, taraflarca onaylanmış yönetim planının 31.07.2012 tarihinde tapu kaydına şerh verilerek yürürlüğe girdiğini,

ancak bütün toplantı ve alınan bütün kararların yönetim planına aykırı olduğunu, yönetim kurulu karar defteri incelendiğinde kanunun emredici hükümlerine ve yönetim planına aykırı toplanan kat malikleri kurulu ve bu kurulca alınan kararların yok hükmünde olduğunu ileri sürerek, İstanbul ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi 30 pafta, 681 ada 30 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan A ve B bloktan ibaret 3.Selvi Konutları ile ilgili olarak kat malikleri kurulunun ve 3. Selvi Konutları A-B-C Blok yöneticiliğinin yok hükmünde olduğunun tespitini, kat malikleri kurulu vasıtasıyla alınan başta yönetim kurulu seçimine ilişkin karar olmak üzere bütün kararların yok hükmünde olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleştirilen İstanbul Anadolu 18. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/311 E. Sayılı dosyasında, davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 681 ada, 30 parsel, B blok, 5 no.lu, 7 no.lu, 8 no.lu, 17 no.lu, 18 no.lu, 19 no.lu bağımsız bölümlerin maliki olduğunu, müvekkili aleyhine 3. ...

Konutları A-B-C Blok Site Yöneticiliği tarafından İstanbul 25. İcra Müdürlüğünün 2015/29748 Esas sayılı takibi vasıtası ile genel haciz yoluyla takibe girişildiğini, takipte alacaklı görünen site yöneticiliği kanunun emredici hükümlerine ve yönetim planına aykırı olarak (yok hükmünde) oluşturulduğundan alacaklı sıfatı ile tahsil yetkisine sahip olmadığını,

haksız ve hukuki dayanaktan yoksun bir şekilde başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığı bir parayı ödemek durumunda kalan müvekkilinin cebri icra tehdidi ile ödemiş olduğu 7.630,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı site yöneticiliğinden istirdadına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili asıl dosyaya sunduğu cevap dilekçesinde zamanaşımı yönünden davanın reddedilmesi gerektiğini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı bir uyuşmazlık olduğunu, bu nedenle görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğunu, site yönetiminin davacının verdiği vekâlete istinaden kurulduğunu, davacının bu kararlardan haberdar olduğunu, yok hükmünde sayılamayacağını, kurulan yönetimin toplu yapı yönetimi olduğunu, davacı da dahil olmak üzere tüm arsa sahiplerinin de bilgisi ve onayı ile bu iki parselin toplu yönetime geçirme kararı alındığını,

davacı taraf site giderlerine katılmadığından aleyhine icra takibi yapıldığı ve davacı tarafın bu aidat borcunu ödeyerek toplu yönetime geçiş kararını ve genel kurul kararını kabul ettiğini, davacı tarafın yüklenici firmaya tevhit yetkisi verdiğini, bu yetkinin halen geçerli olduğunu, toplu yapı yönetiminin aldığı kararın davacıyı bağladığını, ödediği site aidatını geri almak için bu davayı açtığını savunarak, kötü niyetli açılan davanın reddini istemiştir.

2. Davalı vekili birleştirilen dosyanın cevap dilekçesinde; davanın kat mülkiyeti kanunu hükümlerine tabi bağımsız bölümler için ödenmiş aidat ve ortak gider bedellerinin istirdadı davası olduğunu, dosyanın görevli ve yetkili anadolu sulh hukuk mahkemelerine gönderilmesi gerektiğini, davacı tarafın dava dışı müteahhit firma ile arasındaki husumet sebebi ile daireleri teslimden kaçınmasının onun aidat ödeme sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davanın kısmen kabulüne birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece kabul kararı verilen kısmın yasaya uyun olduğunu, ancak talep ettikleri gibi tüm kararların iptaline karar verilmesi gerektiğini, 01.11.2012 tarihli kurul toplantısında gerekli toplantı ve karar sayısı sağlanmadığından tüm maddelerin iptaline karar verilmesi gerektiğini, 3. Selvi Yöneticiliği A-B-C Bloklarının bir site vasfına sahip olduğunun kabulü halinde dahi, gerekli karar çoğunluğunun sağlanmadığını, toplantıdaki vekâletlerin geçerli olmadığını, 1 no.lu kararda şartlarına uygun bir yönetici ve denetçi görevlendirilmediğinden,

ilgili kararla bağlantılı ve karardan alınmış yetkiye dayanılarak verilmiş bulunan tüm sonraki tarihli kararların da 01 No.lu karar gibi yokluğunun tespiti gerektiğini, kat malikleri toplantısı kararlarının tümünün yokluğunun tespiti ile davalı site yöneticiliği tarafından haksız ve hukuki dayanaktan yoksun şekilde başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığı bir parayı ödeme durumunda kalan müvekkilinin, cebri icra tehdidi altında ödemiş olduğu 7.630 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı site yöneticiğinden istirdadına karar verilmesini,

mahkemenin redde ilişkin kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemenin kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların mutlak butlana tabi bir işlem olduğu ile ilgili tespitinin kanuna aykırı olduğunu, 01.11.2012 tarihli Kat Malikleri Kurulu Toplantısının 7 nci maddesinde alınan kararla ortak alan giderlerinin A-B-C blok malikleri ve oturanlarınca karşılanmasının, A ve B blok kat maliklerinin faydasına olduğunu, onları zarara uğratmadığını, davacı ...’ın hissesinin bulunduğu 30 parselde A ve B Blokları bulunduğunu, bu iki blokta toplamda 40 daire yer aldığını, dava dışı 29 parselde ise 30 daire bulunduğunu,

her iki parselin arsa payları karşılaştırıldığında 30 parselin arsa payının daha fazla olduğunu, yani Ave B blok kat maliklerinin daha fazla olan ortak alan giderinin, somut olarak C blok tarafından karşılandığını, 7 no’lu kararın, A ve B Blok maliklerinin aleyhine değil lehine bir karar olduğunu belirterek asıl davada verilen kabul kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek eksik inceleme ve araştırma neticesinde hüküm kurulduğunu, davaların reddinin gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık kat malikleri kurulu kararının iptali ve istirdat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688 ve devamı maddeleri

3. 6100 sayılı Kanun'un 353 üncü maddesi

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılama hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları bozma nedenine göre bu aşamada incelenmemiştir.

2. 6100 sayılı Kanun’un 353 üncü maddesinde; “…a)Aşağıdaki durumlarda bölge adliye mahkemesi, esası incelemeden kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye veya kendi yargı çevresinde uygun göreceği başka bir yer mahkemesine ya da görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesine duruşma yapmadan kesin olarak karar verir: 3) Mahkemenin görevli ve yetkili olmasına rağmen görevsizlik veya yetkisizlik kararı vermiş olması veya mahkemenin görevli ya da yetkili olmamasına rağmen davaya bakmış bulunması. …” şeklinde düzenlenmiştir.

3. 6100 sayılı Kanun'un 1 inci maddesine göre, mahkemelerin görevi ancak kanunla belirlenir. Göreve ilişkin kurallar kamu düzeninden olup, mahkemelerce yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetilmesi gerekir.

4. Somut olayda her ne kadar İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesince uyuşmazlığın tek parsele ait olduğu belirtilerek görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğuna karar verilmiş ise de istenilen toplantının iki ayrı parsel toplantısı olup , davanın bu iki parsel yöneticisi sıfatı ile davalıya yöneltildiği,

ayrıca davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve 634 sayılı Kanun'da değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanun'un 22 nci maddesi ile 634 sayılı Kanun'da 66 ncı ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşıldığından, uyuşmazlıkta 634 sayılı Kanun hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.

Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca belirlenmelidir.

5. Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bu nedenle mahkemece, genel hükümlere göre asıl görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Taraflardan peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine,