Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2024/13682 K.2025/5351

Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu toplantısının geçersizliğinin tespiti ile muarazanın giderilmesi davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerine ihtarname yolu ile olağan genel kurul toplantısının 7 Ocak 2018 tarihinde, yeter sayı olmadığı takdirde 14 Ocak 2018 tarihinde yapılacağının bildirildiğini, 7 Ocak 2018 tarihinde toplantıya gidildiğini; ancak yönetim dahil hiç kimsenin bulunmadığının görüldüğünü, 14 Ocak 2018 de toplantının usulsüz olarak toplandığını ve bazı kararların alındığını, toplantı ve bu toplantıda alınan kararların tümünün geçersiz olduğunu, dört parseli kapsayan (171,172,107 ve 108) ve genel hükümlere göre birlikte yönetildiği iddia edilen ...

Sitesinin hukuki varlığının olmadığını beyanla 14 Ocak 2018 tarihinde yapılan toplantının ve burada alınan kararların geçersiz olduğunun tespitine. 2017 gelir gider tablosunun gerçeği yansıtmadığının ve harcama rakamlarının usulsuz olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı site yönetimini temsilen ... Mine Küley tarafından sunulan cevap dilekçesinde özetle; ... Sitesi Yönetim Kurulu tarafından 18.12.2017 tarihinde alınan yönetim kurulu kararı ile ...

Sitesi malikler kurulunun olağan olarak, 07.01.2018 tarihinde saat 14:00'de site sosyal binasında toplantıya çağrılmasına, 07.01.2018 tarihinde toplantı yeter sayısı sağlanamaması halinde ikinci toplantının aynı yerde 14.01.2018 tarihinde saat 14:00'de yapılmasına karar verildiğini, alınan bu yönetim kurulu kararı uyarınca, ...

Sitesi malikler kurulunca çağrının davacılara noter kanalıyla bildirildiğini, yapılan toplantı ve alınan kararların, tüm bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı olan sözleşme niteliğindeki yönetim planına göre usulüne ve gerekli nisaplara uygun olarak gerçekleştirildiğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bilirkişi raporlarında deliller yönünden tespitler yapıldığı, söz konusu tespitlerde ufak tefek görüş farklılıklarının bulunduğu fakat hukuki değerlendirmenin mahkememizce yapılması gerektiği, zira raporlara taraflarca yapılan itirazların da hukuki mahiyette olduğu değerlendirilerek uyuşmazlık çözüme kavuşturulmaya çalışılmıştır.

Bu kapsamda dava konusu edilen yerde birden fazla parsel üzerine kurulmuş davalı sitenin bulunduğu, 4 ayrı parselden oluşan sitede her parselin ayrı ayrı yönetim planlarının bulunduğu, söz konusu yönetim planlarının tapuya tescil edilmiş olduğu,

bu nedenle yerleşik yargıtay kararları uyarınca tapuya tescil edilmiş yönetim planlarının tarafları bağlayıcı nitelikte sözleşme hükmünde oldukları, 14.01.2018 tarihli olağan genel kurul toplantısının çağrı usulünün ve yapılan toplantı ile toplantıda alınan kararların bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı nitelikte olan sözleşme niteliğindeki yönetim planlarına göre usulüne uygun olarak gerçekleştirildiği tespit edilmiş, toplantının geçerli olduğuna dair tespitler ikinci bilirkişi raporunda da yer almıştır.

Aynı konuda İstanbul 13. Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde açılan 2014/393 Esas sayılı davada da toplantının geçerli olduğuna işaret edilerek davanın reddine karar verildiği, söz konusu kararın istinaf ve Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği hususları da gözetilerek davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemenin sadece ilk talep hakkında karar verdiğini, ikinci talep hakkında karar vermediğini, ikinci talebin, iptali istenen toplantıda alınan kararların yönetim planının 24 ncü maddesindeki nisaba göre alınması gerekirken bu nisaba uyulmadığı için iptali olduğunu, bu sebebin oluştuğunu, ayrıca yöneticilerin ibrasına ilişkin oylamada usul ve kanuna aykırılıklar yapıldığı,

diğer sebebin ise gelir gider ile ilgili hesapların gerçek dışı olduğunun tespitine yönelik olduğunu, yargılamada iki adet bilirkişi raporu alındığını, ilk bilirkişi raporunun lehlerine olduğunu, ikinci raporun da lehlerine olduğunu ancak bilirkişinin uzman olmaması nedeniyle çelişkiler bulunduğunu, ilk bilirkişi raporunda iptali talep edilen toplantıda alınan kararların yönetim planındaki nisaplara uyulmadan alındığını, hazirun listesi ve genel kurul davetinin her bir site için ayrı ayrı hazırlanması gerektiğini, hesapların her bir site için ayrı tutulmasının zorunlu olduğunun tespit edildiğini,

ikinci bilirkişinin teknik inceleme yapmadığını, giderlerin emsal sitelere göre yüksek olduğunun belirtildiğini, iki rapor arasındaki çelişki giderilmeden karar verildiğini, dört ayrı parselin her birinde dört ayrı bağımsız kat mülkiyeti kurulduğunu, 107 parselde 21 kişinin müştereken malik olduklarını, S-3 nolu bağımsız bölümün sosyal tesis niteliğinin bulunduğunu ve her bir kat malikinin tapusunda müşterek metal olduğunun şerh edildiğini, ancak burasının da 2014 yılının Kasım ayında kapatıldığını, malikler arasında davalar açıldığını ve sosyal tesis hakkında da ortaklığın giderilmesi davasının açıldığını, 108 parselde ...

Sitesi, 107 parselde ...

Sitesi adında yönetim oluşturulduğunu, 171 ve 172 parseldeki maliklerin yönetim oluşturamadıklarını, Mahkemece yönetici atandığını, ... yönetiminin geçerli hukuki bir statüsünün bulunmadığını, mahkemece İstanbul 13. Asliye Hukuk Mahkemesinde görülen davadan söz edildiğini ancak bu mahkemede dava bulunmadığını, İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesinde davanın bulunduğunu, bu davanın 28.08.2014 tarihli toplantı ile ilgili olduğunu, dava konusu sitenin 1994 yılında kurulduğunu, dört ayrı kat mülkiyetli parselin fiilen birlikte yönetildiğini;

ancak anlaşmazlıklar sebebiyle toplu yapıya geçilmediğini, ayrı yönetimler olarak dört ayrı bağımsız kat mülkiyetli siteler halinde yönetilmeye başlandığını, dört parselin ortak yeri ve tesisi bulunmadığını, yetkili olmayan kişilerce hukuka aykırı olarak toplantı yapıldığını, taraflar arasında görülen ve kesinleşen birçok mahkeme kararında yapılan toplantıların geçersiz olduğunun karara bağlandığını belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.07.2024 tarihli ve 2023/5-572 Esas, 2024/351 Karar sayılı kararında da açıklandığı üzere; dört ana taşınmazın ayrı ayrı kat mülkiyetine tabi olup birbirinin aynı olmakla birlikte dört farklı yönetim planına sahip olması nedeniyle her bir ana taşınmazın kendi içerisinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetilebileceği, dört parseli kapsayan şekilde toplantı yapılıp karar alınamayacağı, iptali talep edilen 14.01.2018 tarihli ...

Sitesi Olağan Genel Kurul Toplantısında, dört parsel ile ilgili olarak kararlar alındığı, bu nedenle 14.01.2018 tarihinde yapılan toplantıda alınan kararların geçersiz olduğu, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşıldığından İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı site yönetimi temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı site yönetimi temsilcisi temyiz dilekçesinde özetle.

Yargıtay'ın aynı konuda çelişik kararları bulunduğunu, uygulamada birliğin sağlanması gerektiğini, temyize konu 4 parselin toplu yapıya geçemediğini, ortak tesis olması nedeniyle genel hükümlere tabi olduğunu, 4 parselin çok fazla tesis ve işletmesi bulunduğunu, Hukuk Genel Kurulunca daha önce aynı yere ilişkin ve Bölge Adliye Mahkemesince eldeki davada verilen kararın hakkaniyete aykırı olduğunu, 107 parselde 2 bağımsız bölüm ve sosyal tesis, 108 parselde 3 bağımsız bölüm,

171 parselde 7 bağımsız bölüm ve172 parselde 9 bağımsız bölüm olduğunu ve parsellerin tek başına yönetebileceği sadece havuz olduğunu ve havuzların yılda sadece 3 ay işletildiğini, kalan tüm ortak alanların genel hükümlere tabi olduğunu ve 107,108,171 ve 172 parsellerdeki tüm 21 bağımsız bölüm bu ortak tesis ve işletmelerden genel hükümlere göre yararlandıkları hâlde, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 03.07.2024 tarihli ve 2023/5-572 Esas, 2024/351 Karar sayılı kararı ve temyize konu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 2021/1633 Esas, 2024/2013 Karar sayılı kararı ile yok sayılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu,

bağımsız bölüm sayısı gözetildiğinde yasal olarak yönetici atanmasının zorunlu olmadığını, dosyaya sunulan tüm bilirkişi raporları ve kararların, ... Sitesi'nin 14.01.2018 tarihli genel kurul toplantısının ve toplantılarda alınan kararların tüm bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı olan sözleşme niteliğindeki yönetim planlarına göre usulüne ve gerekli nisaplara uygun olarak gerçekleştirildiğini teyit etmekte ve belgelemekte olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat malikleri kurulu toplantısının geçersizliğinin tespiti istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Yönetim planı kat mülkiyetine konu olan bir taşınmazın yönetim esaslarını ve yöntemini, yönetici ve denetçilerin hak ve yetkileri ile başkaca konuları düzenleyen sözleşmedir (Türk Hukuk Lügatı, Cilt I, Ankara 2021, s.1234). Anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükümlerin uygulanması gerekmektedir.

Somut olayda her parselde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulduğu için tapuya ayrı tescil ettirilen ve parsellerin birlikte yönetimine ilişkin bir düzenleme bulunmayan yönetim planlarının sadece ilgili parseldeki bağımsız bölüm maliklerini bağlayıcı etkisi bulunmak olup, eldeki davaya konu, 107, 108, 171 ve 172 parsellerde toplu yapıya geçilmediği sabit olmakla her parselde ayrı ayrı kat mülkiyetinin devam ettiği, dört ayrı parsel maliklerinin genel hükümlere göre yalnızca ortak yer olan bağımsız bölümün yönetimi için toplantı yapıp karar alabilecekleri,

parsellerin birlikte yönetimine dair bir yönetim planı bulunmadığı anlaşılmış olup davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukukî ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalının yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davalıdan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,