Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/149 K.2025/5719

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı ve davalı ... Holding A.Ş ile davalı ... vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmitir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; tapuda İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 772 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 6 nolu bağımsız bölümün maliki olduğunu, işbu dilekçede karşı taraf olarak yer alan ..., ... ve ...

Holding A.Ş.'nin ise taşınmazın diğer malikleri olduğunu, müvekkilinin maliki olduğu bağımsız bölüme istinaden tapuda 10/100 arsa payına sahip olduğunu, ancak müvekkilinin maliki olduğu bağımsız bölümün yüz ölçümü bakımından arsa paylarının hatalı tahsis edildiğini, tapu kayıtlarından açıkça anlaşılacağı üzere metrekaresi daha küçük olan bağımsız bölümlere daha büyük değerde arsa payları verildiğini, müvekkili ...'in bağımsız bölüm maliklerinden biri olduğunu, binanın eski bir bina olduğunu, taşınmaza ilişkin ilk kat mülkiyeti 1968 yılında kurulduğunu, kat mülkiyeti listesi o tarihteki malikler olan ..., ... , .... tarafından imzalandığını,

akabinde taşınmazın projesinde görülen çekme kat, ilgili mercilerden gerekli izinler alınarak ve usulüne uygun olarak tam kata çevrildiğini, üzerine çatı inşa edildiğini, çatı katının tam kata çevrilmesi ve üzerine çatı arası yapılması işlemleri için ilgili Belediyeden projeli, ruhsatlı ve tüm kat maliklerinin onayı ile yapıldığını ve iskan belgesi alındığını, bahse konu taşınmaz üzerinde tesis edilen kat mülkiyetinde müvekkilinin veya müvekkile taşınmazı miras bırakan babasının imzaları bulunmadığını, zira müvekkilinin babasının (muris bırakan) da kat mülkiyetinın kurulmasından sonra,

bir başka ifade ile arsa payları hatalı olarak belirlendikten sonra bağımsız bölümün maliki olduğunu, bu bağlamda, müvekkilinin maliki olduğu taşınmazın ölçümünün çekme katın tam kat yapılması suretiyle büyüdüğünü, 634 sayılı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 44/A maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin onayı ile yapılmış ancak 44/B maddesi uyarınca yapılması gereken işlemin hatalı olarak yapıldığını, arsa paylarının yeni duruma göre düzenlenmediğini, bu nedenlerle.

İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 772 ada 12 parsele kayıtlı bulunan taşınmazda; öncelikle, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca arsa payları dikkate alınarak yapılacak olan işlem ve/veya kararların dava sonuçlanıncaya kadar tedbiren durdurulmasına,

mevcut tapu kayıtlarına göre bağımsız bölümlerinden her birinin büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile projesinde tahsis edilen arsa payı değerlerinin ve ayrıca arsa paylarının yeniden düzenlenmesi halinde oluşacak yeni arsa paylarının davalıların da katılımlarının sağlanması ile keşif yapılmak suretiyle tespitine, müvekkiline ait 6 numaralı bağımsız bölümün arsa payındaki yanlışlığın düzeltilerek tapuda işlenmesine/tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... Holding A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle; uyuşmazlık konusu taşınmazda bağımsız bölümlerin arsa payları ilk defa kat mülkiyeti tesis edilirken belirlemiş, daha sonra 634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesi hükmünce bu dava ile arsa payının düzeltilmesini talep eden davacının bağımsız bölümü genişletildiğinde, söz konusu ilave ve genişlemeden ötürü kendi bağımsız bölümlerinin arsa paylarından bir kısmı tahsis edip karşılığında mülkiyet hakkı edinmek veya para almak yerine, arsa paylarından bir kısmının azalmamasına yani arsa paylarının aynen muhafazasına karar verdiklerini, bu nedenle, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının maliki bulunduğu 6 No.lu bağımsız bölüm, kat mülkiyetinin kurulduğu 1968 tarihinde çekme kat olduğunu, diğer kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin ise tam kat olduğunu, bu nedenle kat maliklerinin bağımsız bölümlerinin değeri ile arsa payları orantılı olduğunu, davacının bağımsız bölümüne tahsis olunan arsa payı kat mülkiyetinin kurulduğu tarih itibarıyla doğru şekilde tahsis edildiğini, müvekkili, davalının bağımsız bölümü ise tam kat olduğunu, dolayısıyla davacının arsa payı 10/100 iken müvekkilinin arsa payı isabetle 20/100 olarak tespit edildiğini,

davacının bağımsız bölümü çekme kattan tam kata çevrilirken kat maliklerinin hiçbiri arsa payının değiştirilmesine muvafakat etmediğini, dolayısıyla kendi arsa paylarının azalması oranında bir bedel de almadıklarını, kanunda öngörülen şartlar oluşmadığından davacının 634 sayılı Kanun'un madde 44/B hükmünde öngörülen istisnadan yararlanmasının mümkün olmadığını, bu nedenlerle; haksız davanın reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; 6 nolu bağımsız bölüm maliki tarafından açılan davayı, aleyhe iddia ve talepleri kabul etmeyip, itiraz ettiğini, davacı tarafın, miras bırakan/babasının taşınmazı bu şeklide aldığını, 634 sayılı Kanun'un 44/B maddesi gereği arsa payında değişiklik yapılmadığını beyan ettiğini, kat mülkiyeti kurulmasında arsa payları dağıtılırken maliklerin imzasının alınır ve bu durumda arsa ay oranını kabul eden tarafın bunun aksine dava açmasının hukuken mümkün olmadığını, bu nedenlerle; ölü kişiye dava açıldığından davanın tüm davalılar açısından reddini, zamanaşımı sebebiyle davanın reddini, davanın esastan reddini, yargılama masraflarının ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yüklenmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ile davalı ... Holding A.Ş ile davalı ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; mahkemece hüküm kurmaya elverişli olduğu kabul edilen 25.02.2019 tarihli bilirkişi raporunda, davacının şerefiye katsayısı 7, kullanılan bağımsız bölüm alanı 153,76 m² olarak belirlendiği, oysaki davacının bağımsız bölüm alanının 457 m² olduğu, mahkemece yanlış hesaplanan rapora göre hüküm tesis edildiği belirtilerek, Belediyeden temin edilen onaylı mimari tadilat projesi ile oluşan son durum ve bağımsız bölümlerin şerefiyeleri dikkate alınmak suretiyle yeniden arsa paylarının belirlenmesi için kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalıya ait bağımsız bölümlerden 3.bodrum kat, 1 nolu bağımsız bölümün arsa payı 10/100 iken, verilen kararla 551/7246 olarak davalı aleyhine tespit edildiği, %10 arsa payı, %7,6 oranına indiği, 634 sayılı Kanun'un 44 üncü madde şartlarının mevcut olmadığı, 1984 yılındaki ilgili işlemlerde, o zamanki çekme kat maliki sahibinin eşine, şimdi sahibi olduğukları bağımsız bölüm malikinin vekâletname verdiği, verilen vekâletnameye göre davalının arsa payının azaltılmasının mümkün olmayacağı, usul ve kanuna aykırı kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

3.Davalı ... Holding A.Ş. vekili istinaf dilekçesinde özetle;634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesi hükmünce davacıya ait bağımsız bölümde yapılan genişletme ve ilaveler de dahil edilerek bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa payları, gene ilk defa kat mülkiyeti tesis edilirken belirlenen arsa payları aynen korunmak suretiyle ve oy birliği ile tespit edilmiş, bu kararın bir hata olmadığı, bilinçli ve adil bir arsa payının tespit edildiği,

davacının 60 yıl sonra dava açmasının 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2 maddesine aykırılık teşkil ettiği, tapu kayıtlarının aleniliği ilkesi gereği davacının taşınmazını satın alırken, arsa paylarının yeniden tesisini ve taraflar arasındaki aynen muhafaza kararını bildiği, mahkemece alınan bilirkişi raporlarının hiç birisinin hüküm kurmaya elverişli olmadığını belirterek usul ve kanuna aykırı kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda; öncelikle 634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesi gereğince, çekme katın tam kata çevrilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı bir karar bulunmadığı yine dosyaya ibraz edilen çekme katın tam kata çevrilmesine ilişkin belgeler ve özellikle kat maliklerinin müteahhit ...'a verdikleri vekaletnamelerde, çatı katının tam kata çevrilmesine ''bağımsız bölümlerinin ve arsa paylarının baki kalmak suretiyle '' muvafakat ettiklerinin görüldüğü, kat maliklerinin iradelerinin arsa paylarının bilinçli bir şekilde korunması yönünde olduğunun anlaşıldığı,

ayrıca 634 sayılı Kanun'un 44 üncü maddesi gereğince 6 nolu bağımsız bölüm malikince diğer kat maliklerine bir ödemenin yapıldığının ispat edilemediği, bu itibarla mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabule dair verilen kararda isabet görülmeyerek davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, bir kısım davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmitir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini, istinaf taleplerinin incelenmediğini, bilirkişi raporunda hatalı ve eksik inceleme yapıldığını ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tescili istemine ilişkindir.

3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia, savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,