Yargıtay 5. Hukuk Dairesi E.2025/759 K.2025/12214

Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu mülkiyet alanı ve irtifak hakkı bedelinin tespiti ile idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı idare vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare vekilince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; Sakarya ili, ... ilçesi ... Mahallesi 132 ada 4 ve 5 parsel sayılı taşınmazların hidrant alanı ve irtifak hakkı bedelinin tespiti ile idare adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; söz konusu taşınmazların değerinin kıymet takdir raporunda düşük belirlendiğini, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini ve arta kalan kısımların da kamulaştırılmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, hidrant yeri olarak mülkiyet ve irtifak alanı kamulaştırma bedelinin tespiti ile davacı idare adına tesciline, kamulaştırma bedelinin davalı tarafa ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; bilirkişilerin somut verilere dayanmaksızın dava konusu parselleri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içinde kaldıklarından dolayı arsa vasfında nitelendirmesinin doğru olmadığını, parsellerin hiçbir belediye hizmetinden faydalanmamasına rağmen arsa olarak kabul edilmesinin hukuka ve kanuna aykırı olduğunu, hatalı bilirkişi raporuna itibar edilerek kurulan İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazların imar durumuna ilişkin yazı cevabında, taşınmazların 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planında kırsal yerleşim alanı içinde kaldığı, yerleşik alan yapılaşma şartlarını taşıdıkları, 2 katlı yapı yapılabileceği, taşınmazların bir kısmının ...

Mahallesinin iskanlı alanında kaldığı, bir kısımının ise 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kaldığının belirtildiği ve Dairece Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama sistemi üzerinden yapılan incelemeye göre de taşınmazların çok yakınında ... ...

Ofisinin bulunduğu, dolayısıyla konumları ve etraflarındaki yapılar da dikkate alındığında arsa vasfında kabul edilmelerinde isabetsizlik görülmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda esas alınan emsal taşınmazın, dava konusu parsellere yakın bir bölgeden alındığı, dava konusu taşınmazların bulunduğu sokak itibarıyla emlak vergisine esas metrekare rayiç değerlerine uygun olarak emsal taşınmazın dava konusu taşınmazlardan daha değerli olduğu ve bu nedenle dava konusu taşınmazların metrekare birim fiyatının emsal taşınmazın metrekare değerinin 0,8182 'si olarak alınması gerektiği yönünde yapılan değerlendirmenin yerinde olduğu,

dava konusu taşınmaza çok yakın konumda olan Yenidoğan Mahallesi 150 ada 5 parsel sayılı taşınmazın Dairelerinin 2022/2720 Esas, sayılı dosyasında yapılan istinaf incelemesinde, aynı emsal kullanılarak metrekare birim fiyatı 2022 Nisan ayı için 233,23 TL olarak belirlendiği hususu da dikkate alındığında; dava konusu taşınmazlar için belirlenen 175,72 TL/m² birim fiyatının uygun olduğu,

davaya konu taşınmazların niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve su boru hattı güzergahı olduğu dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığı bedeli ile hidrant yeri bedelinin tespit edilmesinde isabetsizlik bulunmadığı, bilirkişi heyet raporunun karar vermeye yeterli ve elverişli olduğu gerekçesi ile davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek yargılamanın uzamasına müvekkili olduğu kurum sebebiyet vermediğinden kamulaştırma bedeline uygulanan faizi kabul etmediklerini ve kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme Uyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. Değerlendirme 1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı kurum vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3.Dava konusu parsellere emsal olarak alınan taşınmazın düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmadan imar parseli olduğu belirtildiği gibi dava konusu taşınmazların parsel sorgudaki konumu ve ...

Belediye Başkanlığının 19.01.2022 tarihli cevabında taşınmazların bir kısmının kırsal yerleşik alan sınırları içerisinde kaldığını ve yerleşik alan yapılaşma şartlarını taşıdığını belirtilmesine karşın aynı belediye yazı cevabında 132 ada 4 ve 5 parsellerin etrafının meskun mahal olmadığını, Belediyenin elektrik, su, telefon, yol, çöp toplama hizmeti, ulaşım vasıtaları gibi altyapı hizmetlerinden yararlanmadığını, yine taşınmazların olduğu yerin istendiğinde imara açılabilecek bir alanda olmayıp alt yapı hizmetlerinden yararlanabilecek durumda olmadığı belirtildiğinden oluşturularak parsellerin arsa mı arazi mi olduğu,

hangi parselin arsa ya da arazi niteliğini taşıdığı hususunda tereddüt oluşturulmuştur.

4. Dava konusu taşınmazların değerlendirme tarihi olan 13.12.2021 tarihi itibarıyla imar planı içerisinde olup olmadığı, imar planı içerisinde ise tarihi, ölçeği ve türü (1/1000, 1/5000,1/25000, Uygulama, nazım...) araştırılarak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı içerisinde olmadığının tespiti durumunda belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde bulunup bulunmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve etrafının meskun olup olmadığı diğer ölçekli plan dahilinde ise plandaki konumu, plan kapsamında alınma amacı, yerleşim yerine uzaklığı, şehrin gelişme istikametinde olup olmadığı hususları ... Belediye Başkanlığından sorulup, alınacak yazı cevabına göre, taşınmazların vasfının tereddüte yer vermeyecek şekilde belirlenmesi gerekir.

a) Arsa olduğunun tespiti halinde, 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca taşınmazın bedelinin değerlendirme gününden önceki yakın tarihte yapılan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.

Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.

Bu durumda, taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması,

ayrıca dava konusu taşınmazın imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi gerekir.

b) Arazi olduğunun belirlenmesi halinde ise aynı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca o yörede mutat olarak ekilen münavebeli ürünleri ve münavebeye alınan ürünlerin dekar başına verim miktarları İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünden, değerlendirme tarihi olan 2021 yılı dekar başına üretim masrafları ile hasat dönemindeki ortalama toptan kilogram satış fiyatlarının da ilgili resmî kuruluşlardan sorulmasından sonra taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine göre bedeli tespit edilmelidir.

Bu durumda taşınmazların niteliklerine uygun şekilde oluşturulacak bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapılarak alınacak rapora göre hüküm kurulması gerekirsen eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.

5. Kabule göre de; hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaza uzak mesafede ve başka mahalleden taşınmazın emsal alınması hatalıdır.

VI. KARAR