Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2009/13157 K.2010/4281

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payın iptali ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde davacının ... ada ... no'lu parselin paydaşlarından olup davalının aynı taşınmazda belediyeye ait olan 7/300 payı ihale yoluyal 2,150.-TL + KDV bedel ile satın aldığını, davacının bu satıştan yeni haberdar olduğunu, önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalıya satılan payın iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı, belediyeye ait payı ihale ile satın aldığını, adına henüz tescil işlemini yaptıramadığını, davanın haksız açıldığını bildirerek reddini savunmuştur. Mahkemece, ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 733/3 maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken yargılama sırasında önalım bedelini depo etmek zorundadır. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibarettir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

Borçlar Kanunu’nun 225/2 maddesi "herkesin iştirak edebildiği ihtiyari ve aleni müzayedelerde satımın, satıcının ihalesi ile münakit olur" hükmünü içermektedir. Madde hükmünden de açıkça anlaşıldığı üzere aleni ve herkesin katılabildiği ihtiyari artırmada satış sözleşmesi ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklaması ile kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti Borçlar Kanunu’nun 231. maddesi hükmü gereği ancak tapu siciline kaydedilmekle geçer. Dava konusu payın ... Büyükşehir Belediyesi tarafından 28.03.2006 ihale ve 06.04.2006 kesinleşme tarihli isteğe bağlı arttırma ile davalıya yöntemine uygun olarak satıldığı ve bedelinin tahsil edildiği hususlarında yanlar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi hükmü uyarınca kural olarak bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Diğer yandan aynı yasanın 1022. maddesi gereğince ayni haklar kütüğe tescil ile doğar ve bundan sonra üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Önalım davalarında hak düşürücü süreyi düzenleyen Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde, satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiş ve hakkın, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür. Maddedeki “satıştan” tapu memuru önünde yapılan ve tapu kütüğüne tescil edilen satış kastedilmektedir.

Çünkü ayni hak tapu kütüğüne tescille doğar. Önalım hakkının kullanılması için hak düşürücü sürenin ihalenin kesinleştiği tarihten başlatılması düşünülemez. Dava açma tasarrufi bir işlem olduğuna göre üçüncü kişiler yönünden mülkiyet, iktisabın tapu kütüğüne tescil edilmesi ile doğacağından ve ancak bundan sonra tapu sicilinin aleniyetinden söz edilebileceğinden bildirim yapılmayan hallerde iki yıllık hak düşürücü sürenin bu tescil tarihinden itibaren başlaması gerekir.

Olayımıza gelince; davaya konu önalım hakkına ilişkin bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki 7/300 pay önceki paydaş ... Büyükşehir Belediyesi tarafından 06.04.2006 tarihinde kesinleşen ihale ile davalı ...'e satılmıştır. Yapılan pay satışı tapu siciline tescil edilmemiştir. Mülkiyetin iktisabı tescil ile mümkün olacağından henüz mülkiyet davalı adına oluşmamıştır. Mülkiyetin naklı gerçekleşmeği için dava açma süresi de başlamamıştır.

Bu durumda davacının dava açmakta hukuki yararı yoktur.

Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu gibi kesin hüküm oluşturucak şekilde ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de bu yanlışlığın düzeltilmesi için hükmün bozularak yeniden yargılama yapılmasında yarar görülmediğinden gerekçe bölümünün bu şekilde düzeltilerek hükmün HUMK 438/son maddesi gereğince düzeltilerek ve değiştirilerek onanmasına karar verilmesi gerekmiştir.