Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2010/7552 K.2010/11793

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi üzerine hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 19.maddesinde, "bir ay kirasının ödenmemesi halinde gelecek kiraların muaccel hale geleceği" kararlaştırılmıştır.

Davacı, 29.07.2009 tarihli ilk ihtar ile, sözleşmedeki muacceliyet şartı gereği dönem sonuna kadarki tüm kiraları isteyebilecekken, bölüp, sonraki aylar kiralarını ikinci ihtara konu etmiştir. Bu durumda, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının koşullarının gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca, davacı, dava dilekçesinde açıkça iki haklı ihtar nedenine dayanarak 6570 sayılı yasanın 7/e maddesi gereğince tahliye isteminde bulunmuştur.

Mahkemece, temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmiştir. Bu iki dava koşulları yönünden birbirinden farklı davalardır. Mahkemece, talep aşılarak talep edilmeyen bir hukuksal nedene dayanılarak tahliyeye karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan nedenlerle şartları oluşmadığından iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.