Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2011/5258 K.2011/11306

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, feshi ihbar nedeni ile kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili 23.12.2004 başlangıç ve 31.12.2005 bitim tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu boş arsa niteliğindeki taşınmazı kiraladığını, kiracının aylık ödemeleri ve abonman borçlarını zamanında ödemediğinden bahisle kira sözleşmesinin feshine arsanın boş olarak teslimine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece dava konusu taşınmazın İstanbul Deniz Otobüsleri İşletmesi tarafından fiilen kullanıldığını, yapılan keşif ile davalının burada hiçbir faaliyetinin bulunmadığı ve kiralananın dava açılmadan önce tahliye edildiğinden bahisle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen akitlerdendir. Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md. 256,257). İki tarafa borç yükleyen akitlerde taraflardan birinin tek taraflı olarak akti feshetme imkânı yoktur.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; dava konusu arsanın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Kiralananın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, HUMK’ nun 288. ve 289. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (H.U.M.K. md.288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HUMK md.289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.

Olayımıza gelince davada dayanılan ve hükme esas alınan 23.12.2004 başlangıç ve 31.12.2005 bitim tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile 7340 m² boş arsa kiralanmıştır. Sözleşme bitim tarihi itibarı ile Borçlar Kanununun 263. maddesi uyarınca süresiz hale gelmiştir. Davalı dava konusu taşınmazın dava dışı İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından fiilen işgal ve çalışma ruhsatının da iptal edildiğini bildirmiştir.

Nitekim mahkemece bu hususda yapılan keşif sonucu saptanmıştır. Ancak kiralananın üçüncü kişi tarafından fiilen işgal edilmiş olması taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshedildiği anlamına gelmez. Davalı kiracı işgalin önlenmesi amacıyla da zilyetliğinin korunması için kaymakamlığa, İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan işlemlerin iptali için ise İdare Mahkemesine başvurmuştur. Davacının davasına dayanak yaptığı kira sözleşmesi geçerlidir.

Ortada usulünce gerçekleşmiş bir fesih de bulunmadığından, davacının tahliye isteme hakkı bulunmaktadır. Mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.