Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2012/8468 K.2012/12325

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı sözleşmenin iptali ve alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalılar tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalılar vekili Av.... ve Av. ... ile davacı vekili Av.... geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, sözleşmeye aykırı davranıldığının ve akdin feshinin geçerli olduğunun tespiti ile 165.000 TL kira parası ve fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 185.000 TL tazminatın tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacı kiracı tarafından ödenen 165.000 TL kira parası ile davacı tarafından yapılan harcama bedeli 45.330 TL'nin tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 1.3.2007 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davacı kiracı ile davalı şirketler arasında düzenlenen sözleşmenin 4.1 maddesinde taraflardan birinin işbu sözleşme hükümlerine uymakta kusurlu hale gelmesi ve bu kusurunu diğer tarafın yazılı ihtarına rağmen gidermemesi ya da bu konuda gerekli çalışmalara başlamaması halinde diğer tarafın uğradığı zararını diğerinin nam ve hesabına giderilebileceği, kusurlu olan tarafın yapılmamış olan harcama ve giderleri ya da sözleşmeye dayalı yükümlerin maliyetini fatura karşılığı derhal ödeyeceği, 4.6.maddesinde de,

kiracı veya kiraya verenin dilediği ve mümkün olduğu takdirde işbu sözleşmeyi masrafları kendisine ait olmak üzere tapuya şerh edebileceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar.

Davacı kiracı hipermarket kurmak üzere kiraladığı taşınmazın Mart ve Nisan 2007 ayları kirasını kiralayan davalı şirketlere, kiralananın Nisan 2007 tarihinde gerçek kişi davalılara satılmasından sonra da Mayıs 2007 ayı kirasını adı geçenlere ödeyip, kiralananda da kullanma amacına uygun şekilde biri kısım imalat ve tadilatlara başladıktan sonra yeni malik davalılara 9.7.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralananın gazete ilanlarından farklı özeliklerde bulunduğunu, taahhütlerin yerine getirilmediğini, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmediğini ve bu konuda temerrüte düşüldüğünü,

taşınmazın iskan ruhsatının alınmadığını, yaşananlar nedeniyle ağır zararlara uğradığını, sözleşmenin kendisi açısından çekilmez hale geldiğini belirterek, sözleşmeyi feshettiğini bildirip ödenen kira paraları ile uğranılan 645.000 TL zararın üç gün ödenmesini istemiştir.

Davacı kiracı, ticari bir şirket olup, basiretli bir tacir olarak, hipermarket olarak kullanmak amacıyla kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gazete ilanları ile yetinmeyip gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzalaması gerekirken bu yönde çalışma yapmadan hata ve hileden söz ederek bu durumu sözleşmenin feshi için gerekçe olarak kullanması kabul edilemez.

Diğer yandan davacı, taşınmazın inşaat halinde olduğunu görerek ve bilerek kiralamıştır. Tamamlanmamış bir inşaat için belediyeden iskan ruhsatı alınmadığını ileri sürmesi de fesih sebebi olamaz. Ayrıca davacı taşınmazın kendisine teslim edilmediğini iddia etmekle birlikte kiralanana girdiği ve bir kısım imalatlar ve tadilatlar yaptığı da dava dilekçesinde ayrıntılı şekilde belirtilmiştir.

Yine sözleşmenin özel şartlar bölümü 4.6 maddesi gereğince kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirmesi ve sonradan da sildirilmesi giderlerine kendisini katlanması gerekir. Açıklanan nedenlerle davacının sözleşmeyi haklı nedenlerle feshettiğinden söz edilemez.

Bu itibarla mahkemenin sözleşmenin feshini haklı kabul ederek sözleşmenin feshinin geçerli olduğunun tespitine, davacının kullanımında olan sürelere ilişkin kira paralarının iadesi ile kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi ve terkini için yapılan masrafların tahsiline ilişkin hükmü yerinde değildir.

Bununla birlikte davacı, dava dilekçesinde kiralanan için yaptığı imalat ve tadilat bedellerini de faydalı ve zorunlu masraflar olarak talep etmiş, yapılan yargılama sırasında alınan bilirkişi raporu ile de bunların bedelinin 22.460 TL olduğu belirlenmiştir. Davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek bu kalem alacak hakkında hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.