Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2013/1242 K.2013/4365

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye-alacak davasına dair karar, davacı ve davalılardan ... tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, temerrüt nedeni ile tahliye ve kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece, tahliye istemini konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, kira alacağına ilişkin olarak davalı kiracı hakkındaki isteminin ise kısmen kabulüne, adi kefil hakkındaki davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalılardan kiracı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve karara esas alınan 01/08/2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Sözleşmede aylık kira bedeli net 5.500 TL olup, her ayın ilk 5. gününe kadar peşin ödeneceği, sözleşmenin 5.1 maddesinde ise herhangi bir ayın kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ödenmemesi halinde müteakip 1 yıllık kira bedellerinin muaccel olacağı, ayrıca sözleşmenin 6. maddesinde Kira sözleşmesi devam ettiği süre zarfında kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonra gelecek her yıl TUİK tarafından açıklanmış bulunan bir yıllık TEFE+10 artış oranında artış yapılacağı,

2 yıllık dönem sonunda yapılacak kira bedeli artış miktarının hesaplanmasında o tarihteki çevre rayiç bedellerinin de gözönünde bulundurulacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar.

Davacı anılan sözleşmeye dayanarak davalı borçlu hakkında 2011 yılı Ağustos ayı bakiye kirası ile 2011 yılı Eylül ayı kira paralarının ödenmediğini ileri sürerek sözleşmedeki muacceliyet koşulu uyarınca 2012 yılı Temmuz ayına kadar(Temmuz dahil) kira bedeli toplamı üzerinden yapılan 7080 TL ödeme düşüldükten sonra 77.598 TL'nin tahsilini ve davalı kiracının kiralanandan tahliyesini istemiş, davalı ise 2011 yılı Ağutos ayı itibariyle yeni dönem kira bedelinin tespit edilmediğini, 2011 yılı Temmuz ayına kadar bankaya 3540 TL elden 2000 TL olarak ödeme yaptıklarını, 2011 yılı Ağustos ve Eylül ayından eksik kira borcu bulunmadığını,

taşınmazı tahliye ettiğini, kira borcu bulunmadığını savunmuştur.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları./..

ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur.

Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 5.1 maddesinde ise herhangi bir ayın kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ödenmemesi halinde müteakip 1 yıllık kira bedellerinin muaccel olacağı koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya kapsamından kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır.

Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346.maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin dava tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden alacak isteğinin reddine karar verilmesi gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kira artırımını düzenleyen yukarıda açıklaması yapılan özel şartlar bölümünün 6.maddesi taraflarca veya mahkeme kararı ile ortadan kaldırılmadığı müddetçe taraflarını bağlar. O nedenle dava konusu edilen 01.08.2011-01.08.2012 kira dönemine ait aylık kira miktarının sözleşme hükümleri doğrultusunda hesaplanarak sonucuna göre dava tarihi itibariyle muaccel olan kira paralarının tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olmuştur. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.