Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/10037 K.2015/8038

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira alacağı davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekili, dava dilekçesinde; kiralanan taşınmaz üzerinde bulunan davalıya ait baz istasyonu - kulenin tahliyesi amacıyla İstanbul 23. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/537 Esas sayılı dosyasında tahliye davası açıldığını, mahkeme tarafından verilen tahliye kararının kesinleşmesi üzerine tahliye ilamının İstanbul 23. İcra Müdürlüğünün 2012/6524 sayılı dosyası üzerinden icraya konulduğunu,

bunun üzerine davalı şirketin 04/05/2012 tarihinde tahliye olduğunu ancak kira sözleşmesinin sona erdiği 19.03.2009 tarihinden infazen tahliyesinin sağlandığı tarih olan 04/05/2012 tarihine kadar herhangi bir kira bedeli ödenmediğini belirterek fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000 TL'nin mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile 23.168 TL kira alacağının mevduata uygulanan en yüksek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda, alacağın hesaplanmasında rayiç kira bedelinin esas alınması gerektiği, 2009 yılında 4.000 $ kira bedelinin kira rayici bakımından kadri maruf bulunduğu, 19/03/2009 tarihli kur esas alındığında aylık kiranın 560 TL olduğu, sonraki yıllarda tefe-tüfe oranları uygulanarak 19/03/2009-04/05/2012 dönemi ecrimisil alacağının 23.168 TL olacağı bildirilmiş, mahkemece rapor doğrultusunda karar verilmiştir.

Taraflar arasında 19/03/2007 başlangıç tarihli, iki yıl süreli yıllık kira bedeli 4000 Amerikan Doları olan kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı tarafından, Eyüp 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/537 Esas sayılı dosyasında tahliye davası açılmış, davanın kabulu ile dava konusu edilen taşınmazın kira süresinin dolması nedeniyle davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm 13.03.2012 tarihinde onanmıştır.

Bir tür tazminat davası niteliğinde bulunan ecrimisil davalarında kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde öncelikle taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle benzer yerlerin kira sözleşmeleri getirtilmeli, sonrasında davaya konu taşınmaz ve emsaller incelenmeli, taşınmazın büyüklüğü ve çevre özellikleri de dikkate alınarak dava konusu ilk dönemde arsa olarak serbest koşullarda getirebileceği kira parası rayice göre belirlenmeli,

sonraki dönemler için ise, ilk dönem için belirlenen miktara TÜİK tarafından yayımlanan ÜFE artış oranın tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktarda az olmamak koşuluyla şayet taşınmaz paylı ise pay oranın da ecrimisil hesabı yapılmalıdır.

Somut olayda bilirkişilerce açıklanan bu ilkeler çerçevesinde ecrimisil hesabı yapılması gerekirken araştırma yapılmaksızın son ödenen kira parası kira rayici bakımından kadri maruf bulunduğundan bahisle sonuca gidilmesi isabetsiz olmuştur. O halde mahkemece mahallinde üç kişilik bilirkişi kurulu ile yeniden keşif yapılarak az önce açıklanan yönteme göre ecrimisil hesabı yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir.