Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/1013 K.2014/10960

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiracı tarafından açılan, aylık kira bedelinin 800 TL ye indirilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin 1.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı davasında; davaya konu taşınmazı 01.10.2006 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli aylık 900 TL kira bedelli kira sözleşmesi ile kiraladığını, 01.10.2010 tarihinden başlayan dönem için 1410 TL kira ödediğini, bu miktar kiranın emsal kiralara göre çok yüksek olduğunu, bu nedenle kira bedelinin 01.10.2011 tarihinden itibaren aylık 800 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı kiraya veren ise kiracının talebinin haksız olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin 01.01.2011 tarihinden itibaren 1.000 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2006 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu süre sona erdikten sonra, taraflarca 01.10.2009 ve 01.10.2010 tarihli ve bir yıl süreli ve aylık kira bedelinin 1410 TL olarak belirlendiği sözleşmeler imzalanmıştır. Bu sözleşmelerin tamamının özel şartlar altıncı maddesinde sözleşme bitiminde kira bedelinin yıllık TEFE, TÜFE ortalaması oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır.

Mahkemece 24.11.2011 tarih 2011/1016-1329 sayılı karar ile davanın kısmen kabulüne, 01.10.2011 tarihinden itibaren aylık kira parasının 1100 TL olarak tespitine karar verilmiş, anılan kararın davalı tarafından temyizi üzerine, davacı tarafından kararın onanması talep edilmiş, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 11.06.2012 tarih 2012/9181 Esas-14698 Karar sayılı ilamı ile “Yeni dönem kira parasının indirilerek tespiti için;

kira sözleşmesi yapılırken, kiracının o yılki emsal rayiçleri ve bu rayiç üzerine etki yapan ekonomik ve sair koşulları gözönünde tutmuş bulunduğu ve her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzaladığı kabul edilerek bu durumun aksinin kesin delillerle kanıtlanması, diğer bir anlatımla kararlaştırılan kira parasının, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira paralarına göre fazla olduğunun somut dayanakları ile ortaya konulması ve hâkimde bu yönde bir kanaat oluşturulması gerekmektedir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; kiralananın bulunduğu bölgede yapılan araştırmaya göre kira bedelinin 700 – 1000 TL arasında olabileceği bildirilmekle yetinilmiş, benzer yerlere ait kira sözleşmeleri incelenmemiştir. Şu haliyle raporun, hükme yeterli araştırmayı içermediği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece; yeniden oluşturulacak üç kişilik (inşaat, emlak ve mülk) bilirkişiler kurulu marifetiyle inceleme yapılmalı, benzer yerlere ait kira sözleşmeleri de getirtilerek kira parasına etki eden tüm unsurlar karşılaştırılmalı olarak incelenmeli, kararlaştırılan kira parasının benzer yerlerin kira paralarına nazaran fahiş olup olmadığı somut dayanakları ile belirlenmeli ve hâkimce bu veriler dikkate alınarak talep hakkında bir karar verilmelidir.” gerekçesiyle bozulması üzerine mahkemece her ne kadar bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de, bozma kararının gereği yerine getirilmemiştir.

Bozma sonrası alınan bilirkişi raporunda; emsal alınan taşınmazların kaç metrekare olduğu, yola cephesi, taşınmazın ilk kiralandığı döneme göre taşınmazın bulunduğu yerde ticari faaliyeti etkileyen unsurlar, emsal olarak alınan taşınmazların dava konusu taşınmazın ilk kiralandığı dönemdeki kira bedelleri, tarafların her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzalayıp imzalamadıklarının dikkate alınmadığı, genel ifadeler kullanıldığı görülmektedir.

Mahkemece uyulmasına karar verilen önceki bozma ilamı doğrultusunda kiracının o yılki emsal rayiçleri ve bu rayiç üzerine etki yapan ekonomik ve sair koşulları gözönünde tutmuş bulunduğu ve her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzaladığı kabul edilerek bu durumun aksinin kesin delillerle kanıtlanması, diğer bir anlatımla kararlaştırılan kira parasının, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira paralarına göre fazla olduğunun somut dayanakları ile ortaya konulması için bilirkişiden yeniden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlayacağımız bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararındaki esas çerçevesinde işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (9.5.1960 gün ve 1/9 sayılı YİBK).

Mahkemenin, Yargıtay’ın bozma kararına uyması ile, bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli kazanılmış hak oluşabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalması yolu ile de usuli kazanılmış hak durumu doğabilir. Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usulü kazanılmış hak oluşturmaktadır (4.2.1959 gün ve 13/5 sayılı YİBK).

Kabule göre de; mahkemece verilen ilk kararda kira bedelinin aylık 1100 TL olarak tespitine karar verildiği ve kararın yalnız davalı kiralayan tarafından temyiz edildiği halde bozma sonrasında 1000 TL kira bedeline hükmedilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.