Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/13908 K.2015/9876

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, erken tahliye nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davaya konu taşınmaza ilişkin olarak 01.06.2013 başlangıç tarihli sözleşme ile sözleşme süresi 5+2 yıl olmasına rağmen, davalının fesih şartlarına uymadan sözleşmeyi erken feshettiğini ve kiralananı boşalttığını, müvekkilinin taşınmazı yeniden kiraya veremediğini belirterek fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 13.000 TL nin tahsilini istemiştir.

Davalı vekili ise, müvekkili şirketin yabancı ortaklı olduğunu, yabancı ortaklar ile görüşülecek olması nedeniyle sözleşmenin özel şartlar 2. maddesinde ödeme yapılmadığı takdirde kira sözleşmesinin geçerlilik kazanmayacağına dair madde düzenlendiğini, sözleşmenin şarta bağlandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davalı kiracının sözleşmenin özel şartlar 2. maddesi uyarınca kararlaştırılan ödemeleri yapmadığı, bu maddenin kiracıya sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme hakkı tanıdığı ve davalı kiracının sözleşmeden döndüğü gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 02.05.2013 tarihinde düzenlenen, 01.06.2013 başlangıç tarihli 5+2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesinin Genel Şartlar 3. maddesinde kira sözleşmesinin 2.5.2013 tarihinde yürürlüğe gireceği, kiracıya tadilat için bir ay kirasız dönem verileceği, kira başlangıcının 1.6.2013 olacağı, 1 yıl geçtikten sonra kiracının her hangi bir zamanda 4 ay evvelden yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi feshedebileceği, Özel şartlar 1. maddesinde aylık kira bedelinin 13.000 TL olduğu, 2. maddesinde;

kira sözleşmesinin imzalanmasıyla en geç üç hafta içerisinde kiracının, kiraya verene 26.000 Tldepozito bedeli ve 13.000 TL Haziran 2013 kirasını ödeyeceği, bu ödemelerin yapılmasıyla sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, ödemelerin gecikmesi veya yapılmaması durumunda kiracının hiçbir hak talep edemeyeceği düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen akitlerdendir. Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak, kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir. İki tarafa borç yükleyen akitlerde taraflardan birinin tek taraflı olarak akti feshetme imkânı yoktur.

Kira sözleşmesi imzalanmakla yürürlüğe girmiş ve her iki tarafa da borç yüklemiştir. Kiralanan kiracıya teslim edilmekle kiraya veren edimlerinden biri olan kiralananın anahtarının teslimini yerine getirmiştir. Davalı kiracı tacir olup basiretli tacir gibi davranmalı, sözleşmeyi imzalarken doğabilecek muhtemel durumları önceden hesap etmelidir. Taraflar arasında imzalanan kira sözlşmesinin özel şartlar 2. maddesinin yorumundan, bu maddenin kiraya vereni koruma amaçlı düzenlendiği, amacın 26.000 TL depozito bedeli ve 13.000 TL kira parasının ödenmesini sağlamaya dönük olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim maddenin son cümlesinde ödemenin gecikmesi veya yapılmaması halinde kiracının hiçbir hak talep talep edemeyeceği düzenlenmesiyle davacı kiraya verenin hakları koruma altına alınmıştır.

Davalı kiracının sözleşmeyi ilk yıl içerisinde feshetmesi haksız olup, kira sözleşmesinin haksız feshedilmesi halinde kural olarak kiracı, kira dönemi sonuna kadarki kira parasından sorumludur. Ancak TBK'nun 114. maddesi göndermesi ile aynı Kanun'un 52. maddesi uyarınca kiraya verenin de zararın artmasına neden olmaması gerekir. Davalı kiracının sorumluluğu kiralananın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda yeniden kiraya verilebileceği süre kadardır.

Esasen kanun koyucu bu kuralı 6098 sayılı TBK'nun 325. maddesiyle kanun hükmü haline getirmiştir.

Mahkemece, dava tarihinden önce iade edildiği anlaşılan kiralanana ait anahtarın iade tarihinin tam olarak tesbiti yapılarak, anahtarın iade tarihinden itibaren aynı şartlarla ne kadar süre içinde kiraya verilebileceğinin uzman bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek, tespit edilecek bu makul süre kadar kira parasından davalının sorumlu tutulması gerektiği dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.