Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/3279 K.2014/5769

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. R.. V.. ile davalı vekili Av. Ö... M..geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; davalıya ait işyerinin müvekkili tarafından 01.01.2008 tarihinde kiralandığını, davalı ile aralarında akrabalık ilişkisi olduğundan yazılı kira sözleşmesi düzenlenmediğini, işyerinin daha önce depo olarak kullanılan işyerine davalının bilgisi ve rızası ile miktarda masraf edilerek iyileştirme yaptıklarını, söz konusu iyileştirmelerin değişik iş dosyası ile tespit edildiğini, davalının ise müvekkiline haber vermeden işyerini üçüncü kişiye sattığını, davalının iyileştirmelerin satış bedeline yansıyan tutarı kadar zenginleştiğini belirterek şimdilik 30.000 TL tazminatın davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı vekili, davacının kira bedellerini ödemediğini, aylık kirası 350 TL olan işyerine iddia edilen miktarda masraf yapılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, yapılan iyileştirmelerle ilgili müvekkilinin onayının alınmadığını, yapılan işlerin gereksiz ve lüks olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; kiralananın börek evi olarak kullanılması nedeniyle yapılan tadilat ve iyileştirmelerin tamamının zorunlu ve faydalı olduğundan bahisle davacının ıslah talebi de nazara alınarak 43.469,45 TL tazminatın tahsiline karar verilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacının, davalıya ait işyerinde 01.01.2008 tarihinden itibaren sözlü kira ilişkisi uyarınca kiracı olduğu ve kira ilişkisinin devamı sırasında davaya konu işyerinin üçüncü kişiye satılarak el değiştirdiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, davalının bilgi ve onayı ile kiralananda bir takım iyileştirmeler yaptığını iddia etmiş, davalı ise kiralanandaki yenilik ve değişikliklerin bilgisi dışında yapıldığını, imalatların zorunlu ve faydalı olmadığını savunmuştur.

Kira sözleşmesi kapsamında kiracıya tanınan “kullanma hakkı” aslında kiracıya kiralanan mal üzerinde değişiklik ve yenilik yapma hakkı vermez. Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ( TBK’nun 316/1 md.) ve ne durumda teslim almışsa, kira süresi bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK’nun 334.md.) Ancak kiraya verenin bilgisi ve izni

dışında yapılmış olmasına rağmen kiracının yaptığı yenilik ve değişiklikler kiraya veren tarafından benimsenmiş ise yenilik ve değişiklikler nedeniyle meydana gelen değer artışının sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz işgörme hükümleri uyarınca kiraya verenden istenebilmesi mümkündür.

Somut olayda dinlenen davacı tanıkları, davalının yapılan yenilik ve değişikliklerden haberdar olduğunu ve bu konuda taraflar arasında bir uyuşmazlık çıkmadığını bildirmişlerdir. Öte yandan davalı, kiralananı mevcut hali ile üçüncü kişiye satmıştır. Yapılan satış işlemi sonucunda kiralanana yönelik zorunlu ve faydalı masrafların satış bedeline yansıyan tutarı oranında davalının zenginleşmesi söz konusudur.

Ancak zorunlu ve faydalı masraflar nedeniyle kiracıya ödenecek tutarın belirlenmesinde; imalatın yapıldığı tarihteki rayicin esas alınması zorunlu olduğu gibi lüks harcamalar ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin de hesaplamaya dahil edilmemesi gerekir. Mahkemece bu konuda bir ayrıma gidilmeksizin karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan kiracı tarafından gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı imalatın satış bedeline yansıyan tutarı belirlenirken taşınmazın zorunlu ve faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile zorunlu ve faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli bu şekilde belirlene değerler birbirine oranlanmak suretiyle imalatın satış bedeline yansıyan tutarı belirlenmelidir.

Mahkemece davacı lehine hüküm altına alınması gereken tutar zorunlu ve faydalı giderlerin gerçek değerini aşmamak kaydı ile bu giderlerin satış bedeline yansıyan tutarı olmalıdır. Mahkemece belirtilen bu hususlar nazara alınmaksızın eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi alacağın ıslah edilen bölümü için ıslah tarihi yerine dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi de hatalı olup hüküm belirtilen nedenlerle bozulmalıdır.