Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/7933 K.2014/11337

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı şirket vekili Av. Kadri Saylan ve davalı şirket vekili Av. A.. Z.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hükme esas alınan 24.09.2007 başlangıç tarihli 15 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Bu sözleşmenin 5.maddesine göre kiraya veren, .. ada .. parselde bulunan arsasının imar durumu ticariye dönüşmüş asgari 2.000 m2 taban alanlı asgari 3.000 m2 inşaat alanına sahip mağaza binası yapılabilecek büyüklükte üzerinde geçici dahi olsa hiçbir yapı vs. olmaksızın tabi toprak kotunda boş ve temiz vaziyette kiracıya teslim etmeyi ,davalı kiracı ise sözleşmenin 6.maddesine göre ruhsatın alındığı tarihten itibaren 120 gün içinde inşaatı tamamlayıp mağazayı işletmeye açmayı kabul ve taahhüt

etmişlerdir.İnşaatın yapılacağı mağazanın imar planının ticari alana çevrilip inşaat ruhsatının 08.02.2008 tarihinde alındığı yer tesliminin de 13.02.2008 tarihinde yapıldığı ve 120 günlük inşaat süresinden sonra yani 08.06.2008 tarihinden itibaren davalı şirket tarafından davacı şirkete Haziran-Ağustos 2008 aylar arası kira bedelinin de ödendiği tarafların kabulündedir.Bu durumda davacı kiraya verenin sözleşmenin 5.maddesinden kaynaklanan edimlerinin yerine getirdiğinin kabulü gerekir.

Alınan inşaat ruhsatına göre davalı şirket tarafından inşaat tamamlanıp 18.08.2008 tarihinde A.. M..

B.. iskan ruhsatı için müracaat ettiklerinde, Mimarlar odası tarafından imar planının iptal edilmesine ilişkin açılan Antalya 2.İdare Mahkemesinin 2008/782 esas sayılı dosyasında 08.02.2008 tarihli inşaat ruhsatının 06.08.2008 tarihinde yürütmesinin durdurulmasına karar verildiği ve inşaat ruhsatının iptal edildiği bildirilmiş ve akabinde kiracı tarafından iskansız olarak açılan ve faaliyetine devam eden iş yeri belediyece 17.09.2008 tarihinde mühürlenerek kapatılmış ve bu tarihten sonra kira bedeli ödenmemiştir.

Davalı kiracı da işyerinin kapatıldığından bahisle kira bedelini ödemediğini kabul etmektedir.Davacı ödenmeyen 2008 Eylül-Aralık aylar arası kira bedeli ile sözleşme gereği muaccel olan aylar kirasından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 25.000 TL'nin tahsilini istemiş,davalı ise kiraya verenin edimini yerine getirmediğini ve kiralananı kullanma amacına uygun olarak bulundurmadığından bahisle kira bedellerini ödemediğini beyan etmiştir.Davacı kiraya veren kira sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerini yerine getirip kira sözleşmesine konu arsayı kiracıya teslim ettikten sonra ve davalı kiracı tarafından inşaat tamamlanıp iskan

alınmadan iş yerini açıp faaliyete başladığı davalı kiracının kabulündedir.İdare mahkemesinin 08.02.2008 tarihli inşaat ruhsatının 06.08.2008 tarihinde yürütmesinin durdurulması nedeniyle belediyece inşaat ruhsatının 17.9.2008 tarihinde iptal edilerek iş yerinin faaliyetini durdurmasında davacı kiraya verenin bir kusuru olduğundan bahsedilemez. Kapatma tamamen davacı kiraya verenin iradesi dışında oluşmuştur.

Sözleşmenin 8.1 maddesine göre “sigorta şirketleri tarafından kloz kapsamına dahil edilmeyen doğal afet ve olaylar ile yasal.tüzük,yönetmelik,yetkili mercilerin kararları gibi tarafların iradeleri dışında oluşan mücbir sebeplerle kiralanan yer kapalı kalırsa kira bedeli mücbir sebebin vukuundan itibaren ve devam etmesi halinde en çok üç ay ödenmez.Sigorta klozu kapsamı dışında kaldığı için kiracının zararının karşılanmadığı hallerde kiracı kapalı kalan süreyi sürenin sonuna eklemekte yada kapalı kalınan dönem üç ayı aştığı takdirde sözleşmeyi feshederek mecuru hiçbir tazminat ödemeden tahliye etme hakkına sahiptir.”hükmüne yer verilmiştir.Bu

hükme göre tarafların iradesi dışında iş yerinin kapatılması halinde kiracıya iki hak tanınmıştır.Bunlardan biri kapalı kalan sürenin sözleşme süresine eklenmesi diğeri ise kapalı kalan süre üç ayı geçtiği takdirde sözleşmenin feshedilmesidir. Kiralanan kapandığı halde ve kapalı kaldığı süreye rağmen kiracı tarafından sözleşme fesih edilmediğinden 24.09.2007 başlangıç tarihli sözleşme hala ayakta olup kiracılık ilişkisi devam etmektedir.

Öte yandan davalı vekili, temyiz dilekçesine verdiği cevap dilekçesinde imar planı usulüne uygun yapılıp onaylandıktan sonra inşaat ruhsatı ve iskan ruhsatı ve işyeri açma ruhsatının 23.09.2013 tarihinde yeniden alınarak faaliyetine başladığını belirttiğine göre sözleşmenin fesih edilmeyip ayakta olduğunun kabulü gerekir.

Yukarda açıklanan nedenlerle kiralanan iş yerinin kapatılması davacı kiraya verenin iradesi dışında olduğundan ve sözleşmede hala geçerliliğini sürdürdüğünden sözleşmenin tümüyle ifa imkansızlığından bahsedilmesi de mümkün değildir.Mahkemece yapılacak iş sözleşmenin 8.1 maddesine göre kiralananın kapatma tarihinden itibaren ne kadar süre ile kira ödemesi yapılıp yapılmayacağının belirlenmesi,davacının alacaklı olup olmadığının tesbit edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken sözleşmenin 8.1 maddesinin yanlış yorumlanarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.