Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2014/8210 K.2015/5046

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira parasının uyarlanması davasına dair karar davalı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, gabin nedeniyle kira parasının uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece, kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık net 5.388,55 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkilinin dükkanını 16/07/2012 tarihinde ...bank A.Ş'ye kiraya verdiğini, daha öncesinde müvekkilinin dükkanında dükkan komşusu R.. K...'ın kiracı olarak bulunmakta iken yapmış olduğu işe son verdiğini, R.. K..'ın kiracılık döneminde yan yana olan ve ortadaki duvar kaldırılarak birleştirilmiş olunan iki dükkanın birlikte ... Bank AŞ. tarafından kiralanmak istendiğini, R..

K..'ın bankanın kendi dükkanına 2.500,00 TL müvekkilinin dükkanına da 2.100,00 TL kira bedeli teklif ettiğini, teklifin oldukça iyi olduğunu söyleyerek müvekkiline 2.100,00 TL bedelle on yıllığına mevcut dükkanını davalı bankaya kiraya vermesini sağladığını, davalı bankanın müvekkilinin kiracısı olan R..

K..'ı da kullanarak müvekkilinin düşüncesizliğinden ve tecrübesizliğinden yararlanarak müvekkilinin dükkanını gerçek değerinin çok altında olan bir bedelle on yıllığına kiraladığını,müvekkilinin sonradan yaptığı araştırmada mevcut mahaldeki dükkan kiralarının oldukça yüksek olduğunu öğrendiğini,müvekkilinin yaklaşık 60 yaşında bir ev hanımı olduğunu,tecrübesiz ve düşüncesiz hareket ettiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak 2.100,00 TL olan aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren 4.400,00 TL artırılarak 6.50000 TL'ye çıkartılarak edimler arasındaki açık oransızlığın giderilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile taraflar arasında geçerli 16/07/2012 tarihli kira sözleşmesinde öngörülen aylık net 2.100,00 TL'lik kira bedelinin gabin nedeniyle dava tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 5.388,55 TL olarak tespitine, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

Sözleşme Hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık, (Ahde Vefa) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşmenin gabin nedeniyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki nisbetsizliğin, taraflardan birinin, diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek, istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerekir. Dar ve zor durumda kalmaları nedeniyle düşük bedelle sözleşme yapmaya süreklenmiş kişileri korumak zayıfı güçlüye ezdirmemek için hukukumuzda da düzenlemeler yapılmıştır.

Türk Borçlar Kanununun 28/1 maddesinde "Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir. " hükmü yer almaktadır.

Bu yasa hükmüne göre, gabinden sözedilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı nisbetsizlik yanında bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik,düşüncesizlik (hafiflik) hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki subjektif unsurun dahi bulunmasına bağlıdır.

Gabinin varlığı zarar görene (sömürülene), sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını hertürlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkını verir.

Hemen belirtmek gerekir ki gabin davasında öncelikle edimler arasındaki, aşırı oransızlık üzerinde durulmalı, objektif unsur ispatlandığı takdirde mutazarrırın kişiliği, yaşı, sağlık durumu,toplumdaki yeri,ekonomik gücü, psikolojik yapısı gibi maddi manevi yönler yani subjektif unsur derinliğine araştırılıp incelenmelidir.

Somut olayda, kiralananın raiç bedelden daha düşük bir bedel ile kiralandığı anlaşılsa da, bu husus gabinin objektif unsurunu teşkil etmekte olup, gabinin varlığının kabul edilebilmesi için objektif unsurun yanında gerçekleşmesi gereken müzakaya düşme, tecrübesizlik ve hiffetsizlik unsurlarından bir veya bir kaçı ile birleşmesi zorunludur.

Esasen daha önceden kiralananı kiraladığı anlaşılan davacının kira sözleşmesi yapmakta tecrübesizliğinden, müzakaya halinden ve hiffetsizliğinden bahsedilmesine imkan bulunamamaktadır. Öyle ise, anılan bu olgular yukarıda değinilen ilkelerle birlikte değerlendirildiğinde TBK.nun 28.maddesinde öngörülen gabin koşullarının oluşturulduğundan sözedilemez.

Mahkemece gabinin varlığı kanıtlamadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.