Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/10190 K.2016/710

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. ... ve davalı vekili Av. ...geldi. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, hor kullanma tazminatı ve geç teslimden kaynaklanan kazanç kaybı istemine ilişkindir. Mahkemece, Dairemizin bozma ilamından sonra verilen son kararda davanın kısmen kabulüne, 56.638,69 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkiline ait otelin davalı şirket personelinin konaklama ihtiyacını karşılamak üzere bir bütün halinde davalıya kiraya verildiğini, sözleşmenin 01.04.2009 başlangıç tarihli ve 9 ay süreli olup otelin sözleşme bitimi olan 31.12.2009 tarihi itibariyle tahliyesi gerekirken 01.03.2010’da tahliye edilebildiğini, tahliye sonrası yaptırılan tespitte hor kullanma sonucu oluşan hasar ve eksilen malzemelerin tespit edildiğini, öte yandan geç teslim ve tamirat süresi nedeniyle sezon kaybı yaşandığını,

sezon kaybı nedeniyle bir yıllık kira tutarının tazminat olarak ödenmesi gerektiğini belirtmiş dava dilekçesinin sonuç bölümünde ise eksilen malzeme bedeli ve hor kullanma tazminatı olarak 100.000 TL’nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise taraflar arasındaki sözleşmenin kira sözleşmesi olmadığını, bir tür konaklama sözleşmesi olduğunu, bu kapsamda müvekkilinin bakım ve onarım yükümlülüğünün bulunmadığını, otelin idaresinin davacıda olduğunu, personelin sadece yatmak için oteli kullandığını, otelin sözleşme başlangıcında yıpranmış ve eski bir halde kendilerine tahsis edildiğini, özellikle dış ve iç boyanın yenilenmesi ile güneş kolektörlerindeki hasara ilişkin sorumluluklarının olmadığını, müvekkili tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflar olduğunu, geç teslim iddiasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davacının hor kullanma talebine ilişkin olarak alınan bilirkişi raporu doğrultusunda 56.638,69 TL hasar ve tamirat bedelinin tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

Davacı ve davalı tarafın temyizi üzerine Dairemizin 24.09.2013 tarihli Bozma ilamı ile özetle "... davacı ve davalı vekillerinin sair temyiz itirazları reddedilerek davacı vekilinin temyizi yönünden; dava dilekçesinin sonuç bölümünde sadece hor kullanmadan bahsedilerek, oluşan zarar ve eksilen malzeme bedeli ile ilgili olarak istekte bulunulmuş ise de, dava dilekçesinin “taleplerimiz” başlığı altında yer alan bölümünde hor kullanma yanında tamirat süresi ve geç teslimden kaynaklanan sezon kaybından sözedilerek bir yıllık kira tutarının tazminat olarak ödenmesi istendiği,

6100 sayılı HMK’nun 31.maddesi uyarınca davacının sezon kaybına ilişkin talebi açıklamaya muhtaç olup, mahkemece davacıya bu konu açıklattırılarak sonucu doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken olumlu olumsuz bir karar verilmemesi doğru değildir, davalı vekilinin temyizi yönünden ise; davaya konu otelin tüm bölümlerinin 9 ay süre ile davalı şirkete tahsisine ilişkin olarak taraflar arasında 23.03.2009 tanzim, 01.04.2009 başlangıç tarihli sözleşme imzalanmıştır.

Sözleşmenin 3.maddesi aynen; “..konaklama tarihleri arasında kiraya veren, oteli her hangi bir müşteriye konaklama veya başka bir amaçla tahsis edemez. Otele ait toplantı salonu, yemek salonu, havuz vs. gibi alanları her hangi bir kimse veya kuruluşa kullandıramaz” hükmünü içermektedir.

Sözleşme ile amaçlanan husus otelin sınırlı süre ve belli bir bedel karşılığında davalıya bırakılması olup bu durumda davalının taşınmazda bulunmasının kira ilişkisi olarak nitelendirilmesi gerekir. 6099 sayılı T.B.K.’nun 316/1.maddesi (B.K.’nun 256.maddesi) hükmü uyarınca kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (B.K,’nun 266.maddesi) gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren, bu yüzden uğradığı zarar için giderim isteminde bulunabilir. Ancak kiracı sözleşme sınırları içinde kiralanandan yararlanması sonucu meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu değildir. O nedenledir ki kiralanandaki hasar ve bozukluğun kötü (hor) kullanımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığının tespiti gerekir.

Somut olaya bu çerçeveden bakıldığında özellikle dış ve iç cephelerdeki boya ve badana yıpranmasında davalı kiracının bizzat kötü kullanımı kanıtlanmalıdır. Aksi durumda davalının sorumluluğundan bahsedilemez. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda otelin tüm iç ve dış cephesinin yeniden boyanması için gerekli harcama tutarı hesaplanmakla birlikte hasarın tümüyle kötü kullanmadan ileri gelip gelmediğine ilişkin somut her hangi bir değerlendirme yapılmamıştır.

Bilirkişi raporu bu yönüyle hüküm kurmaya elverişli değildir.

Öte yandan hor kullanmaya ilişkin diğer zarar kalemlerinde zarar gören parçaların yenisi ile değiştirilmesi durumunda yenilenen parçanın başlangıçtaki durumlarına göre yıpranma paylarının düşülmemesi ve yine hasar bedelinin hesaplanmasında tahliye tarihindeki rayiç değerler yerine dava ve keşif tarihindeki rayiç değerlerin esas alınması hatalı olup mahkemece belirtilen bu gereklere uyulmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir..." gerekçeleriyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verildikten sonra verilen 9.6.2015 tarihli son kararda davanın kısmen kabulüne, 56.638,69 TL nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline ,fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

1-Davalı vekilinin hor kullanma bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince:

Mahkemece, uyulmasına karar verilen Dairemizin 24.09.2013 tarihli bozma ilamı gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Bozma ilamının iki nolu bendinde "...hasar bedelinin hesaplanmasında tahliye tarihindeki rayiç değerler yerine dava ve keşif tarihindeki rayiç değerlerin esas alınması hatalı..." gerekçesiyle hor kullanma bedeline ilişkin hükmün bozulmasına karar verildiği halde Mahkemece, bozma doğrultusunda "hasar bedelinin hesaplanmasında tahliye tarihindeki rayiç değerler esas alınarak yeniden hesaplama yapılmas"ı gerekirken önceki hükümdeki gibi dava ve keşif tarihindeki rayiç değerlerin esas alındığı bilirkişi raporu doğrultusunda aynı hükmün verilmesi doğru değildir.

2-Davacı vekilinin geç teslim nedeniyle uğradığı kazanç kaybı talebinin reddine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Dairemizin bozma ilamının bir nolu bendinde "...davacının dava dilekçesinde bahsettiği sezon kaybına ilişkin talebi açıklamaya muhtaç olup, mahkemece davacıya bu konu açıklattırılarak sonucu doğrultusunda bir karar verilmesi

gerekirken bu konuda olumlu yada olumsuz bir karar verilmemesinin doğru olmadığı..." gerekçesiyle davacının geç teslim nedeniyle kazanç kaybına ilişkin talebi yönünden hüküm bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece,bozma ilamı doğrultusunda davacı tarafa dava dilekçesindeki sezon kaybına ilişkin talebini açıklamak üzere imkan tanınmış, davacı vekili 19.09.2014 tarihli açıklama dilekçesinde "...kira sözleşmesi bitmeden davalının bildirimde bulunmadığını, sözleşmenin yenilendiğini, davalının sözleşme yenilendikten 3 ay sonra oteli davacıya teslim ettiğini,

tespit raporuna göre kiralanan 60 günde tamir edileceğinden bu sürede 31.07.2010 da sona ereceğinden turizm sezonunun sona ermesi nedeniyle davacının turizm sezonu gelirinden mahrum kaldığını belirterek davalının sözleşmenin BK 347.maddesi gereğince bir yıl uzamış olması nedeniyle 1 yıllık kira parasından sorumlu olduğunu belirterek sözleşmede belirlenen kira parasının davacının uğradığı zarar olarak kabul edilmesini..." talep etmiştir.

Mahkemece,taraflar arasında dava konusu otelin davacıya teslimi konusunda yazılı bir tutanak düzenlenmemiş ise de davacı vekilinin kabul ettiği 01.03.2010 tarihi baz alındığında dahi davacının sezon kaybından dolayı kira kaybından söz edilemeyeceği gerekçesiyle davacının kazanç kaybı talebinin reddine karar verilmiştir.

6098 sayılı TBK'nun 347.maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.Taraflar arasında 23.03.2009 tanzim ve 01.04.2009 başlangıç ve 31.12.2009 bitiş tarihli sözleşme düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Dairemizin bozma ilamında açıklandığı üzere sözleşme ile amaçlanan husus otelin sınırlı süre ve belli bir bedel karşılığında davalıya bırakılması olup bu durumda davalının taşınmazda bulunmasının kira ilişkisi olarak nitelendirilmesi ve 01.04.2009 başlangıç tarihli sözleşmenin kira sözleşmesi olarak kabulü gerekir.

Davalı kiracı tarafından kira süresinin bitiminden önce kiralayana bir feshi ihbar gönderilmediği gibi tahliye ve anahtar teslimine ilişkin yazılı bir belge sunulamamış, davacı tarafça davalının 01.03.2010 tarihinde kiralanan oteli tahliye ettiği bildirilmiştir. Davalı kiracı kiralananın daha önce tahliye edildiğine dair yazılı bir belge sunamadığına göre tahliye tarihinin 01.03.2010 tarihi olarak kabulü gerekir.

Bu durumda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 1yıl süre ile yenilendiği ve kiracının yenilenen kira dönemi bitmeden taşınmazı 01.03.2010 tarihinde tahliye etmesi nedeniyle kural olarak kiracı dönem sonuna kadarki kiralardan sorumludur.

Buna karşın kiralayanın da, kendi üzerine düşen görevi yapması, kiralananın yeniden kiraya verilebilmesi için gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi, dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 98. maddesinin yollaması ile aynı kanunun 44. maddesi (01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 114.maddesinin yollaması ile aynı kanunun 52.maddesi) hükmü gereğidir.

Bu durumda davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir.

Mahkemece, dava konusu kiralanan taşınmazın aynı koşullarla ne kadar süre içinde kiraya verilebileceği hususunda uzman bilirkişi yada bilirkişilerden rapor alınarak belirlenen süre (makul süre) kadar kira parasına hükmedilmesi gerekirken hatalı gerekçe ile davacı kiralayanın kazanç kaybı talebinin reddine karar verilmesi doğru değildir. Hükümbu nedenlerle bozulmalıdır.

.