Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2015/11200 K.2016/3865

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, akde aykırılık sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, 01.01.1988 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince kuyumcu atölyesi (işyeri) olarak kullanılan kiralananın davalı kiracı tarafından bakımının gerçekleştirilmemesi ve fena kullanımı sebebiyle akde aykırılık olgusunun gerçekleştiğinden bahisle kiralananın tahliyesini talep etmiş, davalı davanın reddini savunmuştur.

Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kira akdi kullandırma akitlerindendir. Kiralanan, bu ilişkiyi doğuran kira akdinde ne şekilde kullanılacaksa, kiracı kiraladığı taşınmazı akitle kastedilen şekilde özenle kullanmakla yükümlüdür. Akde aykırılığın kabul edilebilmesi için, herşeyden önce akde aykırı hareketin, kiralananın aynına bir zarar verip vermediğinin belirlenmesi ve bu hususların araştırılması ile mümkündür. Davalının, işyeri olarak kiraladığı 15 m2 yüzölçümündeki...

İş Hanının son katındaki kiralanana, kullanımdan kaynaklanan bir zararın mevcut olduğuna dosyadaki bilirkişi raporuna göre kanaat getirmek mümkün değildir.

Bilirkişi 19.03.2015 günlü ek raporunda, kiralananın bakıma, boyaya, temizliğe havalandırılmaya ihtiyacının bulunduğunu belirterek, kötü, küflü, boyasız ve havasız olduğu için hor kullanıldığı kanaatine vardığını beyan etmiş ve bu durumun sebebini malzemelerin, çatının statik olarak yorulması, çürümesi ve yıkılmaya mahkum bir yapı olmasına bağlamıştır.

Bu durumda maddi tazminata konu edilebilecek ve basit tadilat ile eski hale getirilebilecek hususların açıklandığı rapor ve ek rapora dayanarak davanın kabulü hatalı olmuştur.

Mahkemece, davalı tarafından bilirkişi raporuna karşı itirazda bulunulduğundan, yeniden uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile davalı tarafından itirazlarının da gözönünde bulundurulacak şekilde, mahallinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak, kiralananın kullanımının kötü kullanıma ilişkin olup olmadığının, kiralananın aynına, kullanımdan dolayı herhangi bir zararın verilip verilmediğinin tespiti ile sonucuna göre anlaşmazlığın çözümlenmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.