Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/1203 K.2023/1087

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı temlik alan vekili dava dilekçesinde; davalılar arasında akdedilen 28/12/2010 tarihli ... 4. Noterliğinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye düşen D blok 4 no.lu bağımsız bölümün 30/04/2012 tarihli satış sözleşmesi ile 165.000,00 TL bedelle ve 26/12/2013 tarihli satış sözleşmesi ile D Blok 1 no.lu bağımsız bölümün 125.000,00 TL bedelle müvekkili tarafından satın alındığı ve bedellerinin davalı yükleniciye ödendiğini, inşaatın %95 oranında tamamlandığını, ancak müvekkilinin satın almış olduğu D bloktaki 1 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin tapusunu alamadığını belirterek, davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı arsa sahipleri vekili cevap dilekçesinde; davacının temlik sözleşmelerinin geçersiz olduğunu, yükleniciye imalatıyla orantılı bağımsız bölüm devredildiğini, inşaatın %85 seviyesinde olduğunu, anahtar teslim kararlaştırıldığını, yükleniciye halef olan davacının eksik işler bedelini ve gecikme tazminatlarına dair icra takibi alacaklarını depo edilmesi gerektiğini, D blok 1 no.lu bağımsız bölümün ek sözleşme ile arsa sahiplerine bırakılduğını, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini belirterek, davanın reddini istemiştir. 2.Davalı yüklenici tebligata rağmen cevap dilekçesi sunmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1.İlk Derece Mahkemesinin 24/02/2020 tarihli, 2016/75 Esas ve 2020/118 Karar sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiş olup, davacı vekili ve davalı arsa sahipleri vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nin 20/11/2020 tarihli, 2020/599 Esas ve 2020/705 Karar sayılı kararı ile davanın arsa sahipleri ile yüklenici ... Dostluk İnşaat Taahhüt Ticaret aleyhine açıldığı, ...

Dostluk İnşaat Taahhüt Ticaret Şirketinin ayrı tüzel kişiliği bulunmadığından bu davalıya husumet yöneltilemeyeceği, husumetin şahıs şirketinin sahibine yöneltilmesi gerektiği ancak şahıs şirketinin sahibine yöneltilmiş bir dava bulunmadığından, zorunlu dava arkadaşı olan dava dışı yüklenici şahıs şirketi sahibinin davaya katılımı için kararın kaldırılmasına, dosyanın yeniden yargılama yapılarak karar verilmek üzere kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

2.Kaldırma kararı sonrasında İlk Derece Mahkemesince, taraf teşkili sağlanarak yapılan yargılamada 25/05/2021 tarihli, 2020/431Esas ve 2021/526 Karar sayılı karar ile davacının taşınmazın adına tescilini talep edebilmesi için müteahhide karşı sözleşme gereği ödemesi gereken bedelin tamamını ödemesinin yanında yüklenicinin de arsa sahiplerine karşı yüklendiği edimi eksiksiz olarak yerine getirmesinin gerektiği, ...

4. Asliye Hukuk Mahkemesinin kesinleşen 2015/383 Esas 2017/294 Karar sayılı dosyasında bulunan 20/01/2017 tarihli bilirkişi raporları uyarınca "dava konusu inşaatın imalatının gerçekleşme seviyesinin A-B-C-D bloklarda % 84,53, E-F Bloklarda % 80,23, havuzda % 40 sosyal tesislerde % 0 olduğu, dava konusu inşaatın imalatının gerçekleşme seviyesinin % 75,5, eksikliklerinin tamamlanması ve yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi için gereken maliyetin 1.184.327,00-TL olduğunun tespit edildiği, mahkememizce yapılan keşif doğrultusunda alınan rapor uyarınca;

dava tarihindeki değerinin 1 numaralı daire için 110.000,00 TL ve 4 numaralı daire için 145.000,00 TL olduğu, toplam inşaatın tamamlanma seviyesinin %75,5 olduğunun bildirildiği ve davalı müteahhidin davalı arsa sahiplerine karşı sözleşme hükümlerini yerine getirmemesi nedeni ile kesinleşen ilam ile taşınmaz sahiplerine nama ifaya izin verilerek davalı müteahhidin taşınmazdan el çektirilmesine karar verilerek eksik iş bedeli ile ilgili olarak bir kısım dairelerin satışı için arsa sahiplerine izin ve yetki verilmesine karar verildiği,

arsa sahiplerinin müteahhide karşı ileri sürebileceği def'ileri davacıya karşı da ileri sürebilecekleri ve davalı arsa sahiplerinin müteahhide karşı açtıkları davanın kesinleşmiş olmasıda nazara alındığında davacının tescil talep edemeyeceği zira taşınmazdaki eksik kalan işlerin bedeli nazara alındığında söz konusu eksik kalan işlerin davacı tarafından giderilmesinin maliyeti yüksekliği nedeni ile mümkün olmadığı, davalı arsa sahipleri ile müteahhit arasında ...

7. Noterliğinin 08/07/2015 tarihli düzenleme şeklindeki ek sözleşmesi uyarınca davacıya satışı yapılan bağımsız bölümün davalı arsa sahibine verildiğinin ancak D Blok altında bulunan sığınak ile ilgili olarak müteahhidin ek sözleşme de belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde taşınmazın tekrar müteahhide verileceğinin kararlaştırıldığı ancak müteahhit tarafından vaad edilen yükümlülüğün yerine getirilmediği, davacının tapu iptali ve tescil talebine yönelik davasının reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde; müvekkilinin daire bedellerini yükleniciye ödediğini, inşaatın %95 tamamlanmasına rağmen yüklenici mali krizde olup da iskanı alamadığı için tapuların devredilemediğini, mahkemece müvekkilinin hak sahibi olduğu bağımsız bölümlere dair eksik iş bedellerinin yatırılması hususunda taraflarına süre verilmeyerek davanın reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, nama ifa dosyasında davalı olan yüklenicinin ilk andan itibaren davayı takip etmemiş olup karar aşamasında dosyaya kabul beyanında bulunmasını kötü niyeti gösterdiğini,

inşaatın tamamlanma seviyesi tespit edilirken yüzme havuzunun ve sosyal tesisin hesaba dahil edilmemesi gerektiğini, mahkemeden belediyeye yazı yazılmasının talep edildiğini ancak talepleri uyarınca işlem yapılmadığını, eksik işlerin giderimi için kurulan komisyonda 450.000,00 TL para toplandığını, kararda 28.750,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılara ödenmesine hükmedildiğini, vekalet ücretinin nispi hesaplanmasının hukuka aykırı olduğunu,

müvekkillerinin tüketici olmasının ve davanın niteliği gereği vekalet ücretinin maktu olarak hüküm altına alınması gerektiğini belirterek davanın kabulü için kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalı arsa sahipleri vekili istinaf dilekçesinde; dairelerin satışına dair evrakın sıhhati noktasındaki tespiti kabul etmediklerini, 4 numara bakımından imza noksanlığı ve 1 numara bakımından ise ek sözleşme gereği arsa sahiplerine bırakılan bağımız bölüm olduğundan ret kararı verilmesi gerektiğini, kesinleşen nama ifaya izin davasında 4 numaralı bağımsız bölüm hakkında satış kararı verildiğini ancak bu davada verilen tedbirin devamına ilişkin kararın kaldırılmadığını belirterek kararın düzeltilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile yerel mahkeme kararı usul ve esas yönünden hukuka uygun bulunduğundan taraf vekillerinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin daire bedellerini yükleniciye ödediğini, inşaatın %95 tamamlanmasına rağmen yüklenici mali krizde olup da iskanı alamadığı için tapuların devredilemediğini, mahkemece müvekkilinin hak sahibi olduğu bağımsız bölümlere dair eksik iş bedellerinin yatırılması hususunda taraflarına süre verilmeyerek davanın reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, nama ifa dosyasında davalı olan yüklenicinin ilk andan itibaren davayı takip etmemiş olup karar aşamasında dosyaya kabul beyanında bulunmasını kötü niyeti gösterdiğini,

inşaatın tamamlanma seviyesi tespit edilirken yüzme havuzunun ve sosyal tesisin hesaba dahil edilmemesi gerektiğini, mahkemeden belediyeye yazı yazılmasının talep edildiğini ancak talepleri uyarınca işlem yapılmadığını, eksik işlerin giderimi için kurulan komisyonda 450.000,00 TL para toplandığını, kararda 28.750,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılara ödenmesine hükmedildiğini, vekalet ücretinin nispi hesaplanmasının hukuka aykırı olduğunu,

müvekkillerinin tüketici olmasının ve davanın niteliği gereği vekalet ücretinin maktu olarak hüküm altına alınması gerektiğini belirterek davanın kabulü için kararın bozulmasını talep etmiştir.

2.Davalı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde; dairelerin satışına dair evrakın sıhhati noktasındaki tespiti kabul etmediklerini, 4 numara bakımından imza noksanlığı ve 1 numara bakımından ise ek sözleşme gereği arsa sahiplerine bırakılan bağımız bölüm olduğundan ret kararı verilmesi gerektiğini, kesinleşen nama ifaya izin davasında 4 numaralı bağımsız bölüm hakkında satış kararı verildiğini ancak bu davada verilen tedbirin devamına ilişkin kararın kaldırılmadığını belirterek kararın düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davalılar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciden temlik yoluyla alınan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183, 184 ve 188 nci maddeleri ile 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre temyiz eden davacı vekili ile davalı arsa sahipleri vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 162 (TBK'nın 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler.

Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri, yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşaasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir.

Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, yukarıda sayılan edimleri yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakları arsa sahibinin onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakları yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.

Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece, tüm bu yönler üzerinde durulmalı, yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus açıkça saptanmalıdır.

Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği; ancak, yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

Bu açıklamalardan sonra somut olaya bakıldığında; ...

4. Noterliğince düzenlenen 28.12.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre ...'e B Bloktaki 2-4-6-8 ve C Bloktaki 7, E Bloktaki 1 No.lu dairelerin ...'e B Bloktaki 1-3-5-7 no.lu dairelerin verileceğinin bunun dışındaki dairelerin tamamının davalı murisi müteahhit Ferit Sert'e bırakılacağının kararlaştırıldığı, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... ve dava dışı Güneş Sert arasında, yüklenici Ferit Sert mirasçıları tarafından sözleşmenin yürütüleceği hususunda ...

4. Noterliği'nde 10.04.2012 tarihli ek sözleşme akdedildiği ve yine ...

7. Noterliğide 08/07/2015 tarihli ek sözleşme ile "...Yine arsa sahibi ile müteahhit aralarında anlaşarak tapudaki numaralandırmaya göre ve yukarıdaki b) şıkkında E Blok 2 numara olarak düzeltilmiş olan daire ile tapudaki numaralandırmaya göre A Blok 3 numara olarak numaralandırılmış dairenin takas edilmiş olup A Blok 3 numaralı daire iş bu sözleşme gereği ...'e ait olacağı ve tapunun ... üzerine kalacağı,...

Tastikli projeye göre D blok altında sığınak olarak gösterilen alanın 110 m² yüzölçümlü kısmı daha sonra sığınağın mecburi olmaktan çıkarılmasından dolayı duvar yapılarak bölünmek suretiyle girişe göre binanın arka cephesine bakan bölümü ortak alan olmaktan çıkarılarak ve depo olarak inşa edilip D Blok 2 numaralı dairenin eklentisi olarak tapuya tescil edileceği, iş bu bölümün D Blok 2 numaralı dairenin eklentisi olarak arsa sahibi ... adına tescil edilmesi için müteahhidin bütün kat maliklerinin rızası ve muvafakatini alacağını,

bu surette projede tadilat yapılarak yukarıda tanımlanan depo alanını ortak alan (sığınak) olmaktan çıkaracağı tadilat projesini belediyeden onaylatacağını onaylanmış tadilat projesini tapuya tescil edeceğini ve bu surette bu alanının D Blok 2 numaralı dairenin eklentisi olarak ... adına tapuya tescil edileceğini,

bunun için gerekli tüm masraf ve harcamaların müteahhit tarafından karşılanacak olup arsa sahiplerinden her ne nam altında olursa olsun hiç bir bedel talep edilmeyeceği kat mülkiyeti tapuları alındıktan ve çevre düzenlemesi tamamen bittikten sonra tapudaki numaralandırmaya göre A Blok 2 numaralı daire A Blok 3 numaralı daire ve F Blok 1 numaralı dairelerin tapusunun müteahhide verileceğinin" düzenlendiği anlaşılmıştır.

... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/383 E. ve 2017/294 K. sayılı kararı ile, davacılar ... ve ... tarafından davalılar ..., Güneş Sert hakkında açılan nama ifaya izin ve tazminat davasının yapılan yargılaması neticesinde. "Davacı ile davalılar murisi arasında ... 4. Noterliğince tanzim 28/12/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, ... 4. Noterliğince tanzim 10/04/2012 tarihli ek sözleşmenin ve ...

7. Noterliğince tanzim 08/07/2015 tarihli ek sözleşmenin aynen ifasına, davalı müteahhidin inşaattan el çektirilmelerine, sözleşmenin ifası için davacıya nama ifaya izin verilmesine, taraflar arasında akdedilen sözleşme konusu işlerin eksik inşaat bedelinin 1.184.327,00-TL olduğunun tespitine, Davacılara sözleşmede müteahhide bırakılan dairelerden A Blok 1, F Blok 1, E Blok 2 ve 3, D Blok 4 ve 6 numaralı dairelerin satışına izin ve yetki verilmesine, hüküm altına alınan davacı alacakları, sözleşmenin ifa edilmemiş olmasından kaynaklanmış olması sebebiyle, satılmasına izin verilen daire bedellerinden öncelikle karşılanmasına,

artan kısım olması halinde davalılar adına açılacak banka hesabında bloke edilmesine, geç teslim sebebi ile dava tarihine kadar işlemiş ve 94.600-TL rayiç kira bedelinin davalılardan müteselsilen alınarak davacılara verilmesine, 50.000-TL manevi tazminatın davalılardan müteselsilen alınarak davacılara verilmesine" karar verildiği ve kararın 19/01/2018 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Davacı, davalı ... Dostluk İnş. Taah. Tic. ile aralarında düzenlenen 30.04.2012 tarihli "Dostluk 15 Yuvacık Evleri Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşme uyarınca 858 adada yapılacak meskenlerden D Blok 4 no.lu bağımsız bölümü 165.000,00-TL bedelle 120.000 TL'si peşin olmak üzere satın alındığının belirtildiği, yine taraflar arasında düzenlenen 26.12.2013 tarihli "Dostluk 15 Yuvacık Evleri Satış Sözleşmesi" başlıklı sözleşme uyarınca 858 adada yapılacak meskenlerden D Blok, 1 no.lu bağımsız bölümün 125.000,00-TL bedelle peşin olarak satın alındığının belirtildiği, davalı ...'ın sözleşmelerde imzasının bulunduğu, davaya konu taşınmazın tapuda 25793/60144 payı davalı ..., 34351/60144 payı davalı ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.

Her ne kadar yerel mahkemece, inşaatın iş sahibi tarafından reddedilemeyecek seviyeye getirilmediği, eksiklikleri giderme maliyetinin 1.184.327,00-TL olduğu, müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle açılan davada verilen kesinleşmiş ilamla arsa sahiplerinin nama ifaya izin talebinin kabulüne ve müteahhidin taşınmazdan el çektirilmesine karar verildiği,

arsa sahiplerinin müteahhide karşı ileri sürebileceği def'ileri davacıya karşı da ileri sürebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ve bölge adliye mahkemesince de kararın usul ve yasaya uygun olduğu belirtilmişse de, davaya konu 1 numaralı bağımsız bölümün yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki paylaşıma göre yükleniciye bırakılıp bırakılmadığının asıl sözleşme ve ek sözleşmeler değerlendirilerek belirlenmesi, yükleniciye bırakıldığının anlaşılması halinde ...

4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/383 Esas ve 2017/294 Karar sayılı dosyasında arsa sahipleri tarafından ikame olunan davada nama ifaya izin talebi kabul edilerek dava konusu 4 numaralı bağımsız bölüm de dahil olmak üzere sözleşme ile yükleniciye bırakılan 6 adet (A blok 1, F blok 1, E Blok 2 ve 3, D blok 4 ve 6 numaralı) bağımsız bölümün yüklenici namına arsa sahiplerince satışına izin ve yetki verilmesi suretiyle sözleşmenin ifasına ve eksik işlerin tamamlanmasına karar verilmiş olması,

hükmün infazı ile eksik işlerin tamamlanmış olduğunun kabulü ve dosya kapsamındaki delillere göre davacının 1 numaralı bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığının belirlenmesi, kazanacağının anlaşılması halinde de bu taşınmaza ilişkin varsa eksik ödenen satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi suretiyle birlikte ifa kuralına göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve yanılgılı gerekçe ile hüküm tesisi hatalı olmuş, hükmün taraflar yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle ; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, 2. İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda 2 numaralı bentte açıklanan sebeplerle taraflar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,