Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/3294 K.2023/3057

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescili ile alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ile davalılardan ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.06.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacı asil ... ile vekili Avukat ..., davalılardan ... vd. vekili Avukat ..., davalılardan ... ve ... vekili Avukat ..., dahili davalı asil ..., davalı asil ... gelmiş tebligata rağmen başka gelen olmadığından onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... .. Tic. Ltd.

Şti. arasında 12 parsel sayılı taşınmaz için 11.11.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği en geç üç ay içinde başlanması gerektiği halde inşaata başlanılmaması nedeniyle müvekkilinin durumdan şüphelenerek durumu araştırdığını, vekalet görevinin kötüye kullanılmak sureti ile kendisine ait taşınmazın vekil edilenler tarafından sözleşmenin amacı dışında yüklenici şirket yetkilisi ...'a satıldığını, bu kişi tarafından da Turklandbank A.Ş'ye 1.derecede ipotek ettirildiğini, daha sonra kötü niyetli ve muvazaalı olarak diğer davalı ... 'ya, ... tarafından da ...'a ve ...'a satıldığını,

bu kişilerce de Türkiye İş Bankası A.Ş'ye 2.derecede ipotek ettirildiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde terditli olarak taşınmazın güncel piyasa değerinin tazminini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılardan .... Tic. Ltd.

Şti., ..., ..., ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davacı ile davalı yüklenici şirketin ilk olarak dava konusu taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, dava konusu taşınmaz üzerinde yapı yasağı bulunduğunu, davalı yüklenicinin inşaat ruhsatı alamadığını ve inşaata başlayamadığını, ancak bu süreç içerisinde taşınmazın gerçek malikinin davacı olmadığını, arsanın gerçekte dava dışı ...'a ait iken ...'ın borca batık hale gelmesi sebebiyle taşınmazın muvazaalı olarak davacıya devredildiğinin öğrenildiğini, davacının iddialarının haksız ve mesnetsiz olduğunu,

davacı ile davalı yüklenici arasında sözleşmenin imzalanmasından sonra taşınmaz üzerinde Ankara 31. İcra Müdürlüğünün 2009/11446 E. sayılı dosyası ile haciz bulunduğunu, taşınmazın icra kanalıyla satılacağının öğrenildiğini, bunun üzerine davacı ile davalı müvekkil yüklenicinin taşınmazın 200.000,00 TL'ye satılması konusunda anlaştıklarını, dava dışı olan ve dava konusu taşınmazın ilk maliki olan ...'ın ortağı olduğu ...

San Tic A.Ş. hesabına 140.000,00 TL ve kalan bedeli de ...’a çek olarak verdiklerini, sonrasında mali sıkıntılar nedeniyle taşınmazın Hayati Namalan ve ...'a satıldığını, çek bedellerinin ... adına keşide edildiğini ve satım bedelinin ödendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın kötü niyetli olduğunu, davacının tamamen kendi rızası ile diğer davalılar ... ve ...'ya taşınmazın üçüncü kişilere satışına ilişkin yetki verdiğini, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu ve taşınmaz bedelini kendi hissesi oranında ödediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafın kötü niyetli olduğunu, davacının tamamen kendi rızası ile diğer davalılar ... ve ...'ya taşınmazın üçüncü kişilere satışına ilişkin yetki verdiğini, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu ve taşınmaz bedelini kendi hissesi oranında ödediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Dahili davalılar ... vekili, ..., ..., ... ve ... cevap dilekçelerinde davanın reddini istemişlerdir.

Diğer davalılar ve dahili davalılar davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davalılardan ...'ın davaya konu taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığı yönündeki iddiasına değer verilmediği, davalılar ... .Tic. Ltd. Şti., ... ve ...'nın birlikte hareket ederek davacıya ait dava konusu taşınmazı davacı ile ... .Tic. Ltd.

Şti ile aralarında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine istinaden verdiği özel yetkili vekaletnamedeki yetkileri kötüye kullanarak ... adına tapuda tescil ettirdikleri, dava konusu taşınmazın ... tarafından 27.02.2013 tarihinde ...'ya tapuda devredildiği, davacının, ...'ın, ...’ın ve ...'ın TMK’nın 1023 ve 1024. maddeleri kapsamında iyiniyetli olmadığını ispat edemediği, davalılardan ... .Tic. Ltd.

Şti., ... ve ...'nın birlikte hareket ederek davacıya ait dava konusu taşınmazı davacı ile ... .Tic. Ltd.

Şti ile aralarında imzalanan sözleşmeye istinaden verdiği özel yetkili vekaletnamedeki yetkileri kötüye kullanarak ... adına tapuda tescil ettirdikleri anlaşıldığından, davacının devir tarihi itibariyle taşınmazın değerini bu davalılardan talep etme hakkının bulunduğu gerekçesiyle, 11.11.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, tapu iptal ve tescili talebinin reddine, 794.659,65 TL’nin davalılar ..., ... ve .... Tic. Ltd.

Şti'den müştereken ve müteselsilen sorumlu olmak üzere dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, diğer davalılar yönünden davanın reddine, davalı İbrahin Şahin yönünden davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılardan ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf başvurusunda;davacının arsasını üçüncü kişiye satmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsa payının devrini sağlamak üzere avans niteliğinde davalı yüklenici şirket yetkilisi davalı ...'ın talebi üzerine şirketin sigortalı işçisi ... ve şirket yetkilisinin ağabeyi ...'a vekalet vermek suretiyle devrettiğini, bu kişilerin de taşınmazı ...'a devrettiklerini, davacının tapu devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde avans mahiyetinde devir olduğunu, davalıların vekalet görevini kötüye kullandıklarını, ...'ın da kötü niyetli olduğunu,

yüklenici şirketin sözleşmenin 9. maddesinde öngörülen üç aylık süre içinde imar yapı izni belgesini almadığını, bu nedenle sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu, davalılar ..., ..., ... ve diğer dahili davalıların kötü niyetli üçüncü kişiler olduklarını, dahili davalı şahısların arsa üzerindeki ihtiyati tedbir şerhini görmelerine rağmen ve yargılama aşamasında taşınmaz satın almaları nedeni ile iyiniyetli olmadıklarını, davacı müvekkilinin söz konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 1 dükkan ve 5 adet daire elde edeceğini,

bunların değerinin inşaatın bitirilmesi gereken 2015 yılı itibari ile 2.500.000,00 TL civarında olduğunu, mahkemenin hükmettiği 794,659,65 TL'nin taşınmazın üzerinde imar yasağının bulunduğu dönem itibar ile mevcut olan değeri olduğunu, gerçek bedeli yansıtmadığını, denkleştirici adalet ilkesinin dikkate alınmadığını, karara en yakın tarihteki arsa bedelinin tazminat olarak hükmedilmesi gerektiğini, terditli talep söz konusu olduğundan ve tazminat talepleri kabul edildiğinden davalılar ..., ... ve ... lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin de doğru olmadığını belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalılardan ... vekili istinaf başvurusunda; davalılar lehine hükmedilen vekalet ücretinin yanlış hesaplandığını, maktu değil, nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davacı ve davalılardan ... vekillerinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilinin özel vekaletnameyi davalı yüklenicinin finans sıkıntısı çekmesi durumunda yapacağı dairelerden kendisine intikal edecek olanları 3. kişilere satması için avans niteliğinde verdiğini, arsanın tapuda davalı yüklenici yetkilisi davalı ...’a devri işleminin yolsuz olduğunu, mahkemenin davalılardan ...’ın taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığı iddiasına değer vermediğini, mahkemenin sözleşme fesih gerekçesi olarak “arsa yerinin yükleniciye teslim edilmemesi” şeklinde belirlemesinin hatalı olduğunu,

tapu devirlerinin kronolojik tarihlerine bakıldığında davalıların ve dahili davalıların iyi niyetli olmadığını, davalılardan ... ve ...’ın taşınmazın arsa sahibinin vekâleti ile devredildiğini ve bu işlemin avans niteliğinde olduğunu bildiklerini, davalıların alım satım işleminin tapuda görünmesi halinde yolsuz tescile dayanacaklarının ve iptal davası ile karşılaşacaklarının farkında olduklarını, bu nedenle davalıların ortak tanıdıkları davalı ...’yı arsa alım satım işlemlerinde aracı olarak kullanarak muvazaalı işlem yaptıklarını,

dahili davalıların konutlarını dava aşamasında satın almış olduklarından ve tapu kayıtlarındaki 8 ay süreli ihtiyati tedbir şerhini gördüklerinden dolayı iyi niyet karinesine dayanarak hak iddia etmelerinin hukuken geçersiz olduğunu, sözleşmede arsa karşılığı olarak davacıya taahhüt edilen 5 daire ile 1 dükkanın bedellerinin belirlenerek sonuca gidilmesi gerektiğini, bilirkişi raporunun eksik ve hatalı olduğunu, taşınmaz değeri olarak 794.659,65 TL’nin belirlenmesinin hakkaniyete uygun olmadığını,

bir kısım davalı ve dahili davalılar vekilleri lehine vekalet ücretine hükmedilmesinin usul ve yasalara aykırı olduğunu belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescili, mümkün olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 125 nci maddesinin üçüncü fıkrası ile 470 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

8.400,00 TL (duruşma tarihi itibariyle) duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekil ile temsil olunan davalılar .... Tic. Ltd. Şti., ..., ..., ... ve ..., ... ve ...’a verilmesine