Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/373 K.2023/190

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil (zilyetliğe dayalı) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddi ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın onanmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle;kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalılardan ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme sonrası taşınmazın davalı ...’ya devredildiğini, inşaat teslim tarihinin geçmiş olmasına karşın inşaat üzerinde hiçbir çalışma olmadığını, sözleşmeye konu taşınmazın kendilerinden habersiz üçüncü kişilere devrinin yapıldığını, müvekkilleri ile davalı ... arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile diğer davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... cevap dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki yükümlülüklerini davacı arsa sahiplerinin kusuru nedeni ile geciktirdiğini, ekonomik sıkıntılar nedeni ile taşınmazı devretmek zorunda kaldıklarını, davacılar ile arasındaki sözleşmede devri kararlaştırılan bağımsız bölümlerin devrinin diğer davalılar tarafından yapılacağını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2.Davalı ..., ... ve ... İnş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti. cevap dilekçesinde; davacılar ile diğer davalı arasındaki sözleşmeye taraf olmadıklarını, tapu siciline güvenerek taşınmazı satın aldıklarını ve iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalıların iyiniyetli olmadıkları kanaati ile davanın kabulü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine, tapu kaydının iptali ile davacılar adına ½ hisse oranında tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ..., ... ve ... İnş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti. vekilince istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; müvekkillerinden önce taşınmazı satın alan kişilerin davaya dahil edilmesi gerektiğini, müvekkillerinin tapu siciline güvenen iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını, bedel karşılığı taşınmazı aldıklarını, tanık beyanlarının bu hususu doğruladığını, davacılar ile davalı ... arasındaki sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile geriye etkili feshin koşullarının oluştuğu ve davacıların bu taleplerinde haklı olduğu, yükleniciye avans ödemesi niteliğindeki devri yapılan tapuların, arsa sahibine döneceği, somut olayda devralan üçüncü kişinin iyi niyet savunmasının yerinde olmadığı dikkate alındığında incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas bakımından hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ..., ... ve ... İnş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti. vekilince temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve müvekkillerinin dava konusu taşınmazı satın alan beşinci kişiler olduğunu, taşınmazı daha önce devralan kişilerin davaya taraf olarak eklenmesi gerektiğini, müvekkillerinin tapu kaydına güvenerek araç ve gayrimenkul devri ile satış bedelini ödeyerek taşınmazı satın aldıklarını, müvekillerinin iyiniyetli üçünücü kişi konumunda olduklarını, davacıların sözleşmenin üzerinden 1,5 yıl geçtikten sonra kötüniyetli olarak dava açtıklarını, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih koşullarının oluşup oluşmadığı, yükleniciden tapuyu devralan davalıların iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olup olmadığının belirlenmesi hususundadır.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı TBK 125,470-486 maddeleri

3. Değerlendirme 1.Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2.Davacı arsa sahipleri ile davalı ... arasında 17/03/2017 tarihinde Sivas 2. Noterliğinde 005821 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satışı vaadi ve arsa karşılı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. İnşaatın teslim tarihi 31/12/2017 olarak belirlenmiştir.

3.Dava konusu taşınmaz, 06/07/2017 tarihinde davacılar tarafından davalı ...’ya devredilmiş, ... tarafından 29/09/2017 tarihinde 12.100,00 TL bedelle dava dışı ... ...’e, ... ...’den 09/10/2017 tarihinde 3200,00 TL bedelle 1750/13327 hissesi dava dışı ...’a, ... ... tarafından 25/04/2018/ tarihinde 30.500,00 TL bedelle 11577/13327 hissesi dava dışı ...’a, ... tarafından 30/07/2018 t. 1750/13327 hissesi 2500,00TL bedelle dava dışı ...’a, ... tarafından 31/07/2018 t. 20/100 hissesi 6500,00 TL bedelle ...’a, 20/100 hissesi 6500,00 TL bedelle ...’e , 60/100 hissesi 19.680 TL bedelle ... İnş. Ltd. Şti’ye satış ve devri yapılmıştır.

4.Mahallinde yapılan keşifte de taşınmaz üzerinde sadece bir kazı yapıldığı ve inşaat seviyesinin %1 oranında olduğu, teslim tarihinin 2017 yılı keşfin ise 2019 yılında yapıldığı nazara alındığında geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu ve bu talebin kabulünün hukuka uygun olduğu anlaşılmıştır.

5.Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir.

6.Kural olarak tapu intikallerinde ... ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler TMK'nın 1023. maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır. Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir.

7.Yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) sözleşme ve eklerine, tasdikli projesine, imara, fen ve tekniğine uygun, tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.

Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir.

Böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunmasının mümkün olmadığı, geriye fesih koşullarının oluşması halinde bu nedenle davalı üçüncü kişiler adına kayıtlı olan tapu paylarının da iptal edilerek davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi gerekir.

8. Somut olayda, yüklenicinin arsa sahipleri ile arasındaki sözleşme gereği edimlerini yerine getirmediği, avans olarak kendisine devri yapılan tapuyu üçüncü kişilere devrettiği anlaşılmış olup, geriye etkili fesih ve tapunun iptali ile davacılar adına ½ hisse oranında tescilinde hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşılmıştır.

9.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

10. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

Aşağıda yazılı harcın temyiz edenlerden tahsilatta tekerrüre sebebiyet vermemek kaydıyla müştereken ve müteselsilen alınmasına,