Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/4434 K.2023/503

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verilmiştir.

Kararın davalılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında noterlikçe düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davacının sözleşme gereği inşaatı tamamlayarak, iskan ruhsatını almak suretiyle teslimi gerçekleştirdiğini, davalıların ise sözleşme uyarınca davacıya düşen bağımsız bölümlerin tapu devirlerini yapmadıklarını belirterek, ... ili, ... Mahallesi, 2136 ada, 490 parselde kayıtlı, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşmenin 10 maddesi gereğince şimdilik 10.000,00 TL cezai şartın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; her ne kadar taraflar arasında düzenleme şeklinde sözleşme imzalanmış ise de, hukuki ilişkinin kat karşılığı inşaat yapma işi olmayıp, arsa sahiplerinin inşaat maliyetini ödeyerek inşaat yaptırma taahhüdü olduğunu, davacı şirketin sahibi olan ...'ın, davalı ...'nun damadı olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasının nedeninin akrabalık ilişkisi ve davacının inşaat maliyetini ticari defterlerinde gider olarak göstermesi talebi olduğunu, tüm inşaat maliyetlerinin davalılarca karşılandığını, davacı şirket sahibinin davalı ...

Erkan'ın kızı ve mirasçısı olan Merve'nin kendisine karşı azilname göndermesi ve boşanmak istediğini söylemesi üzerine intikam alma düşüncesiyle iş bu davanın açıldığını, davacının hak ettiği ve kendisine verilmesi gereken hiçbir taşınmaz olmadığını, inşaatta bir çok eksiklik bulunmasından kaynaklanan haklarını saklı tuttuklarını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı yazılı kararı ile.

"Taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği davacı yüklenicinin sözleşmeye ilişkin edimlerini yerine getirdiğinin anlaşıldığı, sözleşmenin 3/a maddesi uyarınca davacı müteahhit firmanın, davalı olan arsa sahiplerinden hiçbir bedel talep etmeyeceğinin belirtildiği, davalılar tarafından inşaatın yapımı için ödedikleri bedelin kabulü halinde dahi, yapmış oldukları ödeme davacının sözleşme gereği kendisine verilmesi kararlaştırılan dairelerin mülkiyetinin kendisi adına tescilini talep etmesine engel olmadığı,

ancak bu durumun farklı bir davanın konusunu oluşturabileceği, mevcut dosya ve deliller değerlendirildiğinde, her ne kadar davalı taraf resmi sözleşmenin aksine taraflar arasında başka bir hukuki ilişkinin var olduğunu ve bu nedenle sözleşmede yer almamasına rağmen karşı tarafa müvekkillerinin para ödediğini, bu durumda karşı tarafın ödenen paranın neye ilişkin olduğunu ispatlaması gerektiği, aslında bu davanın taraflar arasındaki ailevi meselelerden ötürü açıldığını ve karşı tarafın tarafların gerçek iradesine uyan gizli anlaşmayı yok sayarak daireleri istediğini iddia etmiş ise de;

ortada taraflarca usulüne uygun olarak üzerinde anlaşılmış resmi bir sözleşmenin olduğu, davacının da söz konusu sözleşmenin uygulanmasını istemeye yasal hakkının bulunduğu, resmi sözleşmenin davalı tarafın iddiaları doğrultusunda yok sayılmasının hukuken mümkün olmadığı, davalı tarafın belirttiği ödenen bedele ilişkin iddianın ayrı bir dava konusu olabileceği ve bu hususta açılmış bir dava da bulunmadığının anlaşıldığı,

davacı tarafın cezai şart talebi yönünden yapılan değerlendirmede ise, sözleşmenin 10. maddesinde "..zikredilen şartlar dahilinde iş bu mukavelenin imzasından itibaren cayan veya vazgeçen taraf karşı tarafa mevcut arsanın rayiç bedeli ".... karşı tarafın cezai şart bedeli olarak ödenecek..." dendiği, cezai şartın ayrı bir edim olmayıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fer’isi niteliğinde olduğu, somut olayda cayma veya vazgeçmenin söz konusu olmadığı, cezai şarta ilişkin koşulların oluşmadığı,

zaten dava konusu edilen dairelerin davacıya verilmesi halinde sözleşme ayakta tutulmuş olmakla davacının herhangi bir zararından da bahsedilemeyeceğinin anlaşıldığı" gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine, dava konusu ... ili, Merkez ilçesi, ...

Mahallesi, 2136 ada 490 parsel sayılı taşınmazın üzerinde tapuya kayıtlı 1-2-3-4-5-6-7-8 nolu bağımsız bölümlerin davalılar ve dahili davalılar üzerine kayıtlı tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davacının cezai şarta ilişkin talebinin reddine karar vermiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalılar vekili istinaf dilekçesinde, gerek fiilen gerekse hukuken geçersiz olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunulamayacağını, temel ilişkinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmadığının tanık beyanları, inşaat yapım bedelinin ödendiğine ilişkin dekontlar ve davacı şirket yetkilisinin gönderdiği mesajlarla ortaya konulmuş olmasına rağmen, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya tapu verilmesinin hukuka ve adalete aykırı olduğunu, sözleşmenin davacının mali ve sigorta yönünden ... sağlaması için göstermelik olarak yapıldığını, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu belirterek kararın kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "Taraflar arasında noterlikçe resmi şekilde düzenlenen sözleşme hükümleri doğrultusunda davacı yüklenicinin yapı kullanma izin belgesini almak suretiyle inşaatı tamamladığının ispat edilmesi nedeniyle sözleşme gereği yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapu devrini isteme hakkının oluşmasına, resmi nitelikteki sözleşmenin geçerli olmadığının, tanık beyanları, taraflar arasındaki mesajlaşmalar ve ödeme kayıtlarıyla ispatlanmasının mümkün bulunmamasına göre, mahkemenin vardığı sonuçta istinaf sebepleri yönünden usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı" gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekilince istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması talep edilmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, tapu iptali ve tescil ile cezai şartın tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 ve devamı maddeleri

3. Değerlendirme 1.Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile cezai şart istemine ilişkindir. Davacı yüklenici vekili, davacı yüklenicinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen, davalı arsa sahiplerinin üzerlerine düşen tapu devrine ilişkin edimlerini yerine getirmediklerini belirterek sözleşme uyarınca davacıya verilmesi gereken bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini cezai şart talebi yanında talep etmiştir.

2.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan deprem yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir.

3194 sayılı İmar Yasası uyarınca her türlü bina inşaatının yerel idarenin tasdikli projesine uygun yapılması zorunludur. Şayet inşaatta kısmen veya tamamen tasdikli projesine aykırı imalat var ise kaçak inşaatın, aynı Yasanın 32. maddesi uyarınca yıkımı gerekir. Yıkılacak yerlerle ilgili olarak da, kazanılmış ekonomik değerden söz edilemez. İmar Yasası kamu düzenine ilişkin olup mahkemenin resen göz önünde bulundurması gerekir.

İlke olarak, İmar Kanununun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş kaçak yapılar için imalat bedeli talep edilemez ise de, bu yapıların ruhsata bağlanarak yasal hale getirilmeleri durumunda hukuki korumanın başlayacağı, imalat bedelinin talep ve dava edilebileceği kuşkusuzdur.

3.Somut olayda mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan 22.11.2018 tarihli bilirkişi raporunda, mimari projeye göre bodrum katın sığınak, enerji odası ve otoparktan ibaret olduğu, mahallinde ise bodrum katta 5 adet daire yapıldığı, yine mimari projeye göre çatı arasının 97,90 m2 ve 18,10 m2 teras olmak üzere brüt alanının 116,00 m2 olduğu, mahallinde ise çatı arasında 5 adet daire olduğunun görüldüğü, tapu kayıtlarına göre zemin kat, 1. kat ve 2. katta görülen 15 adet daire dışında bodrum katta ve çatı arasında görülen 10 adet daire ile taşınmazda toplam 25 adet daire olduğunu belirtildiği,

27.12.2019 tarihli ek bilirkişi raporunda ise "...

Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden dava konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı ana taşınmaz için 18.02.2016 tarihli ve 52 nolu yapı ruhsatı ile 20.10.2016 tarih ve 391 nolu yapı kullanma izin belgesi (iskan) alındığı, dava konusu bağımsız bölüm dairelerin yer aldığı ana taşınmaz için iskan alındıktan sonra çatı katında 5 adet ve bodrum katta 5 adet bağımsız bölüm olmak üzere toplam 10 adet bağımsız bölümün teşkil edildiği" açıklamasına yer verilmiştir.

4.Dosya kapsamında bulunan 20.10.2016 tarihli ve 391 nolu yapı kullanma izin belgesinin 15 adet bağımsız bölüm için düzenlendiği görülmektedir. Bilirkişi asıl ve ek raporlarında, binanın iskan ruhsatı alınmış olmasına rağmen ruhsattan sonra projesine aykırı ve kaçak imalatlar yapıldığı belirtilmiştir. Bu durumda davacının edimini sözleşme, proje ve mevcut imar mevzuatına uygun bir şekilde yerine getirdiğinden söz edilemez. İskan ruhsatının alınmış olması bu haliyle edimin yerine getirildiğini kabule yeterli değildir. Binada iskan alındıktan sonra projeye aykırı imalatlar yapıldığı anlaşılmaktadır.

5.Bilirkişi rapor ve ek raporlarında, yukarıda açıklandığı gibi iskan alındıktan sonra projeye aykırı olarak bodrum ve çatı katında değişiklikler yapılarak binaya fazladan 10 adet bağımsız bölüm eklendiği belirtilmesine rağmen mahkemece inşaatın statiğinin bozulup bozulmadığı, yasal hale getirilmesinin mümkün bulunup bulunmadığı konusunda herhangi bir inceleme yapılmamıştır.

6.Bu durumda mahkemece ilgili belediyeden de sorularak binanın imara uygun ve yasal hale getirilip getirilemeyeceği konusunda bilirkişi kurulundan ek rapor alınması, imar mevzuatına aykırılıkların giderilmesini mümkün olduğunun tespiti halinde bunların giderilip yasal hale getirilmesi hususunda yükleniciye yetki ve uygun süre verilmesi, inşaatın yasal hale getirilmesi halinde talep ve davalı savunması ile toplanan deliller gözetilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması, inşaatın yasal hale getirilmesinin mümkün olmadığının anlaşılması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekir.

7.Değinilen hususlar dikkate alınmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde sonuca varılması usul ve yasaya aykırı olmuş, kararın bozulması gerekmiştir.

8. Bozma nedenine göre davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararınının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararınının BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,