Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/5226 K.2024/1964

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraflar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflar vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında imzalanan 27.09.2019 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3. maddesine göre yapılacak bağımsız bölümlerden basit krokide belirtilen 15 adet meskenin davalı arsa malikine ait olacağını, dükkanlarda davalı hissesi olmadığını, geri kalan tüm bağımsız bölümlerin müvekkili yükleniciye ait olacağını, sözleşmenin 8. maddesine göre ilave kat projesi ile yapılacak inşaatın 343 m²'nin 149 m²'sinin davalıya 194 m²'sinin müvekkiline ait olacağının geri kalan inşaat alanın ise sözleşmede belirtilen hisse oranında 4. maddeye göre %30’un davalıya,

%70’in müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, inşaat tamamlandıktan sonra davalının arsa sahibi olmasından kaynaklı haklarının kullanımında kötüniyetli davranması sonucunda sözleşmeye uygun bağımsız bölüm ve m²'nin paylaşımı yapılmadığını, arsa malikinin 48 ve 51 no.lu bağımsız bölümü almalıyken ön cephede deniz manzaralı 49 ve 50 no.lu bağımsız bölümü aldığını, müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek, şimdilik fazla payına isabet eden kısmın rayiç değerinin, kazanç kaybının tespiti ile 1.000,00 TL’nin tahsilini talep etmiş, 29.11.2021 tarihli dilekçesi ile 288.239,00 TL talep ettiğini belirtmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmeye aykırılık olmadığını, kat irtifak işlemleri sırasında birlikte dairelerin paylaşımını kabul ettiklerini ve irtifak kurulmasına ilişkin belgeleri tapuda karşılıklı imzaladıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında akdedilen 27.09.2016 tarihli sözleşmenin 8/3 maddesinde mevcut duruma göre ilave kat inşaatında paylaşıma yönelik özel bir düzenleme bulunduğu, sözleşmenin m. 8/3 fıkrasına ilave katın 343 m² olduğu belirtilmişse de ilave katın ortak alanlar hariç konut alanının keşif neticesinde 990,13 m² olduğu, 8/3 fıkrasında ilave kat projesi ile ilgili olarak taraflarca daire sayısınca veya krokide konum olarak dairelerin paylaşımı yapılmadığından,

343 m²’nin yüzdesi olarak değerlendirilip davalı için belirlenen binde 434 ve davacı için belirlenen binde 566 olarak ilave kat olan 8.katta bulunan 5 adet konutun toplam değerinin (2.450.000,00 TL) paylaştırılması sonucu davalı tarafın sözleşmede belirtilen binde 434’lük payının altında bir değere (1.063.300-1.050.000=13.300 TL) sahip olduğu ve davacı şirketin fazla imalat nedeniyle bir alacağının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davacı vekili ile katılma yoluyla davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; kararın özü bakımında doğru bir karar olduğunu, müvekkilinin haklı olduğunu, davalının hem m² olarak hem de karşılığı değer olarak sözleşmede kararlaştırılandan daha fazla mal edindiğinin ortaya çıktığını, raporda yapılan tespitlerle müvekkilinin haklılığının ortaya çıktığını, müvekkilinin maddi zararının açıkça tespit edildiğini, sözleşmenin 8/3 maddesinin tamamını dikkate almadan bu maddenin sadece ilk kısmını dikkate alınarak hatalı bir hesap usulü ile karar verdiğini, sözleşmenin 8/3 ve 4. maddesinde özellikle belirtilen paylaşım usul ve oranları dikkate alınarak doğru hesap yapıldığında da müvekkilinin zarara uğradığının ortaya çıkacağını belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

2.Katılma yoluyla istinaf eden davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde; davacının paylaştırmayı korkutma nedeniyle kabul ettiğini ileri sürmesi dikkate alınarak bir yıllık süre içerisinde dava açılmadığı için hak düşürücü süresinin geçtiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının, davalı tarafça sözleşmeye aykırı davrandığında kat irtifakını imzalamamak suretiyle kabul etmemenin, uğradığı zararlar varsa yasal yollara başvurmasının mümkün olduğunu, davacının bu yönde hiç bir işlem veya eylem yapmadığını, davacının, tapuda paylaşımı (kat irtifakını) 02.11.2017 tarihinde rızası ile imzaladığını,

bilirkişi raporunun taşınmaz değerlendirme esaslarına aykırı olması ve ölçüm hatası bulunduğu yönündeki itirazlarının değerlendirilmediğini, imar değişikliği sonucunda fazladan yapılan bölüm yerine, tüm inşaat üzerinden paylaşım yapılmasına ilişkin bilirkişi raporu aldırılması gerektiğini, aynı binadaki bir başka bağımsız bölüm için düzenlenen Vakıfbank ekspertiz değerinin rayiç değer belirlemesinden esas alınmasının mümkün olmadığını, somut hiç bir veriye dayanmayan, hiçbir karşılaştırma içermeyen afaki değerlendirmeler ile bağımsız bölümlerin değerinin belirlenmesi hatalı olduğunu belirterek,

kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taraflar arasında sözleşmedeki kararlaştırmaya göre, yapılacak olan ilave kat alanı 343 m² olarak öngörüldüğü, öngörülen bu alanının 149 m²'si arsa sahibine, 194 m²'sinin ise yükleniciye ait olacağı, ilgili maddenin devamında öngörülen 343 m²'yi aşan bir ilave alan olur ise bu kısmın ise sözleşmede belirtilen hisse oranında paylaşılacağı kararlaştırıldığı, sözleşmede paylaşımın düzenlendiği 4 maddesinde arsa pay oranlarına göre %30'unun arsa sahibine, %70'inin ise yükleniciye ait olacağı belirlendiği, bu belirlemelere göre davacının 200.949,74 TL eksik bedel aldığı,

davacı tarafından taraflar arasında akdedilen sözleşme nedeniyle talepte bulunulduğu, inşaatın teslim edildiği ve iskan ruhsatının alındığı tarihe göre 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmadan dava açıldığı, davalı vekilince, davacı şirketin kat irtifakı ve paylaşımını beraber yaparak,

sonrasında iskan ruhsatlarını da karşılıklı rıza ile alınarak paylaşımı kabul ettiği ve ihtirazı kayıt koymayarak fazla imalat nedeniyle talepte bulunamayacağını sebebiyle istinaf talebinde bulunmuş ise de davacı tarafın resmi noter sözleşmesinden kaynaklı ilave kat projesi sonucunda oluşacak dairelerden kaynaklı fazlasına ilişkin haklarından feragat ettiğine dair yazılı bir delil bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde taraflar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde; talep edilen 288.239,00 TL üzerinden kabul kararı verilmesi gerektiğini, belirsiz alacak davası olduğundan artırılan kısım için de dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili temyiz dilekçesinde; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk TBK’nın 470 vd. maddeleri

3. Değerlendirme 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davada, taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre ilave katta davalı arsa sahibinin alması gereken bağımsız bölümlerden farklı bağımsız bölüm almak suretiyle arsa sahibine fazla m² verildiği iddiasına dayalı olarak tazminat istenmiştir.

Tapu idaresinde davacı şirketin de katılımıyla düzenlenen kat irtifakı tesisine ilişkin 27.10.2017 tarihli resmi senette, davalı arsa sahibi, ilave katta bulunan 49 ve 50 no.lu dubleksi almıştır. Taraflar kat irtifakı tesisi belgesi ve eklerini karşılıklı imzalamışlardır. Böylece taraflar arasında resmi şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yine resmi şekle uygun olarak tadil edilmiştir. Her ne kadar davacı tarafça davalı arsa sahibinin haklarını kötüye kullandığı iddia edilmiş ise de, düzenlenen resmi senet karşısında bu husus da ispatlanabilmiş değildir.

Bu durumda, mahkemece davacının imzası bulunan kat irtifakı ve eklerine göre tadil edilen sözleşme uyarınca tazminat isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddi gerekirken yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

3.Bozma nedenine göre, davacı vekilinin temyiz itrazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

1. Yukarıda “Değerlendirme” bölümünün “1” inci bendinde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine,

2. “Değerlendirme” bölümünün “2” inci bendinde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

3. Bozma nedenine göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden taraflara iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,