Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/594 K.2023/3215

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı, davacı vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 19.09.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı ... Selvi mirasçıları ..., ... ile katılma yoluyla temyiz talebinde bulunan davacı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı yüklenici şirket ile müvekkili arasında 20.06.2012 tarihli sözleşme ile taşınmaz satışı konusunda anlaşma yapıldığını, taşınmaz bedeli ödenerek müvekkilinin taşınmazda oturmaya başladığını, sözleşmeye göre edimlerini yerine getiren müvekkiline bugüne kadar davalı yüklenici ve arsa maliki tarafından tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek, 852 parsel 6 no.lu dubleks vasıflı bağımsız bölümün tapu kaydının müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı şirket cevap dilekçesi vermemiş şirket yetkilisi duruşmada, davacıdan daire bedelini aldıklarını, SGK borcu olduğundan iskan alamadıklarını belirtmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; binanın tasdikli plan ve projeye aykırı imal edildiğini, davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak daire m²lerini küçülttüğünü, sözleşmedeki paylaşım oranına uygun kat irtifakının kurulup kurulmadığının da bilinmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Mahkemenin 17.12.2015 tarihli ve 2014/1436 Esas, 2015/1788 Karar sayılı kararıyla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı şirketin yükümlülüklerini yerine getirmediği, taşınmazın projeye aykırı imal edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 02.10.2018 tarihli ve 2016/8847 Esas, 2018/6239 Karar sayılı ilamıyla; yeniden keşif yapılarak dava konusu binanın plan projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği konusunda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınması, plan ve projesinin uygun hale getirilebileceğinin belirlenmesi halinde, inşaatın fiziki seviyesi saptanması, eksik iş varsa bu işlerin bedeli, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri de saptanarak, bu yükümlülüklerin tamamlanması için gereken eksik işler bedeli saptanması, bu bedellerin tamamının depo edilmesi için davacılara süre verilmesi,

bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından tapu iptal istemi hüküm altına alınması, aksi takdirde arsa sahipleri yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.

B. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile taşınmazın fiziki olarak %100 oranında tamamlanmış olduğu, taşınmazın fiiliyattaki durumunun ruhsata tabi onaylı mimari projesindeki ölçülerle örtüştüğü, taşınmazın projesine uygun hale getirilebilmesi için hesaplanan 37.000,00 TL bedelin süresinde depo edildiğinden sözleşmenin ifa ile sonuçlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; bozma ilamında yerine getirilmesi gerekenler arasında sözleşme kapsamında yapılması gerekenler de yazılmış ise de sözleşmeye uygun işler için eksik işler ve bedelinin belirlenmediğini, dairelerin sözleşme gereği kararlaştırılan m²den daha küçük olarak verildiğini, dördüncü katta çatı arası olan daire inşa edilerek diğer dairelerden çok daha büyük dairenin yükleniciye verildiğini, projede olmayan terasın inşa edildiğini, bu durumun sözleşmeye göre %50 olan paylaşım sınırını aştığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davacı vekili katılma yoluyla temyiz dilekçesinde; davalı arsa malikine dava açmadan önce eksiklikleri gidermek istediklerini beyan ettiğini, davalının bunu kabul etmediğini, yargılama aşamasında da beyan ettiğini, yargılama gider ve vekalet ücretinden sorumlu olduğunu belirterek kararın düzelterek onanmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden harici sözleşme ile taşınmaz satın alan üçüncü kişinin tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddeleri.

3. Değerlendirme 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin katılma yoluyla temyiz itirazları yerinde görülmemiştir

2.Davalı ... vekilinin temyiz istemi yönünden;

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı olarak, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların temlik sözleşmesinde verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm tapu payına hak kazanabilmeleri için inşaatın yüklenici veya yüklenici namına temlik alan tarafından sözleşme ve ekleri tasdikli yapı ruhsatı ve projeleri ile imar mevzuatına uygun olarak tamamlanıp arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri kendilerine teslim edilmesi zorunludur.

Yüklenici ile yaptığı imalâtlar karşılığı yükleniciden bağımsız bölümü temlik alan davacının temlik aldığı bağımsız bölümün tapusuna hak kazanabilmesi için inşaatın kabul edilebilir seviyeye getirilmiş olması yeterli olmayıp, davalı arsa sahibine ait bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki eksik ve kusurların bedeli ile yüklenici tarafından sözleşme uyarınca ödenmesi gereken SGK, vergi ve diğer borçlarının ödenmesi, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca iskan ruhsatının alınması yüklenicinin sorumluluğunda olduğundan, halefi olan davacının iskan ruhsatını da alması gerekmektedir.

İlk Derece Mahkemesince bozma ilamı sonrasında alınan bilirkişi raporunda, inşaatın onaylı mimari projeye uygun hale getirilmesinin mümkün olduğu belirtilmiş, onaylı mimari projeye göre binadaki ortak işler ve dava konusu bağımsız bölümün projeye aykırılık giderim bedeli ve hesaplanan iskan harcının depo ettirilerek yükleniciye düşen bağımsız bölümün tapu iptal ve tesciline karar verilmiş ise de; davalı arsa sahibince bilirkişi raporuna itiraz ve temyiz dilekçesinde sözleşmeye göre eksik işler bedelinin belirlenmediği, m2 olarak dairelerin küçük inşaa edildiği,

projede olmayan teras inşaa edildiğinden paylaşım sınırının aşıldığı gibi itirazları tartışılmamış, 15.12.2011 tarihli düzenleme şeklinde “Beyanname ve Muvafakatname” başlıklı belge ve 08.01.2013 tarihli adi yazılı “Anlaşma” başlıklı belgenin geçerlilik koşulları, geçerli ise sözleşmede yer alan dairelerin metrekaresine etkisi dikkate alınarak davalı arsa sahiplerinin bu konudaki itirazlarının değerlendirilmesi gerekir.

Bu durumda, mahkemece öncelikle ilgili Belediye Başkanlığı’na müzekkere yazılarak, dava konusu inşaatta tespit edilen onaylı mimari projeye aykırılıkların tadilat projesiyle giderilip giderilemeyeceği, dava konusu inşaata yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğunun sorulması,

belediye cevabi yazısı içeriğine göre dava konusu inşaatın yapı kullanma izin belgesi alması mümkün ise, mahkemece, bilirkişi kurulu aracılığıyla inşaatın sözleşmeye uygun olup olmadığı da değerlendirilip, sözleşme ve onaylı mimari projeye göre varsa eksik işler ve bedeli ile aykırılıkların giderim bedeli hesaplattırılıp;

iskan masrafları, iskan alımı için ödenmesi gereken SGK ve diğer kurumlara borçlar da dahil edilip bulunacak bedelin depo edilmesi konusunda süre verilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1.Davacı vekilinin katılma yoluyla temyiz itirazlarının REDDİNE, 2.Yukarıda (2 ) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunmayan davalı yararına duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde davalıya iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,