Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2022/892 K.2023/902

Taraflar arasındaki tapu iptal tescil ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın tapu iptal ve tescil yönünden reddine, alacak yönünden kabulüne ve davalı kooperatif yönünden ise husumetten reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 46154 ada, 3 parselin sahibi davalı S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi ile diğer davalı Kayser İnş. Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında ...

26. Noterliğinin 22/10/2004 tarih ve 22698 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye ek olarak da 10/09/2007 tarihinde ek protokolün imzalandığını, davalı yüklenici Kayser İnşaat ile müvekkili arasında Armina Sitesinin A Blok 7. Kat.

31 numaralı dairenin satışına dair 15/09/2010 tarihli sözleşmenin imzalandığını, sözleşmeye istinaden de daire bedelinin 157.000,00'TL olarak belirlendiğini ve bu bedelin müvekkili tarafından nakit olarak ödendiğini, yapının tamamlanma oranının % 90'ın üzerinde olduğunu, müvekkiline satışı yapılan dairenin tapusunun verilmediğini belirterek davalılardan S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olan ... İli, ... İlçesi, ...

Mahallesi, 46154 ada 3 parselde bulunan Armina Sitesinin A Blok 7. Kat 31 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tescilini, tescil mümkün değil ise fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile satışa konu dairenin dava tarihinde bitmiş haldeki piyasa değeri üzerinden 1.000,00'TL alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkiline verilmesini,

davacı vekili ıslah dilekçesi ile bilirkişi raporu doğrultusunda talebini 255.000,00'TL'ye çıkarttığını belirterek 255.000,00'TL'nin satış tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 46154 Ada, 3 parselde bulunan A Blok 7. Kat 31 numaralı bağımsız bölümü müvekkilinden satın aldığını ve bedelini peşin olarak ödediğini, müvekkili şirket ile arsa sahibi olan diğer davalı kooperatif arasında çıkan hukuki uyuşmazlıklar nedeniyle müvekkilinin davacıya sattığı bağımsız bölümün tapusunu veremediğini, diğer davalı arsa sahibi S.S. ...

Konut Yapı Kooperatifinin müvekkili aleyhine açmış olduğu nama ifa davasının Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/92 E. sayılı dosyasında görülerek karara bağlandığını, nama ifa kararından sonra sözleşme gereğince arsa sahibinin payı olan C Blok'un iskana hazır olarak fiilen bitirildiğini, şu anda binada oturulduğunu savunarak haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı SS. ...

Konut Yapı Kooperatifi vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya dayanak yapılan adi yazılı şekilde düzenlenmiş gayrimenkul satış sözleşmesinin tarafı olmadıklarını, bu nedenle husumet itirazında bulunduklarını, dava konusu uyuşmazlıkta öncelikle davaya dayanak gayrimenkul satışını içeren adi yazılı belgenin geçerliliği ve geçerli ise davacıya gayrimenkulün mülkiyetini devir hakkı sağlayıp sağlamadığı noktasında toplandığını ve bu belge incelendiğinde davacı ile diğer davalı Kayser İnşaat arasında adi yazılı şekilde akdedildiğinin görüldüğünü,

taşınmaz satışına ilişkin yasal düzenlemelerin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237 ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ve 2644 sayılı Tapu Kanunun 26. maddelerinde düzenlendiğini, Kanun hükümleri doğrultusunda davanın dayanağı belgenin geçerli bir belge olmadığını, diğer davalı ....nin hem arsa sahibinden 13 daire fazla alarak sözleşmesel edimini yerine getirmediğini, hem de sözleşme ile hak etmediği daireleri adi yazılı belgeler ile üçüncü kişilere satarak hem müvekkili kooperatifi hem de üçüncü kişileri zarara uğrattığını ve ayrıca dava konusu gayrimenkulü kaçak olarak inşa ettiğini, bu durumun ...

Belediyesi tarafından da tespit edildiğini, dava konusu taşınmaz hakkında yıkım kararı verildiğini, bu sebeple de gayrimenkulün fiziken olsa dahi hukuken yok hükmünde olduğunu savunarak davacının haksız ve yersiz kötüniyetli ikame ettiği davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının dava konusu daireyi davalı satıcı şirketten alacağın temliki sözleşmesi ile aldığı, satış bedelini davalı satıcı şirkete ödediği, davacı ile davalı arsa sahibi kooperatif arasında akdi bir ilişkinin bulunmadığı, davacının geçerli bir sözleşmeye dayanarak ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalı satıcı şirket tarafından sözleşme hükümlerinin yerine getirilmediği,

bu haliyle davacının sözleşmeden kaynaklanan müsbet zararını davalı yüklenici şirketten isteyebileceği, bedelin bilirkişilerce tespit edilen dairenin dava tarihindeki rayiç bedeline karşılık geldiği anlaşılmakla davalı şirket yönünden alacak davasının kabulü ile 255.000,00'TL alacağın davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, davalı kooperatif açısından ise açılan alacak (tazminat) davasında, davalı kooperatifin pasif husumet ehliyeti bulunmadığından kooperatife karşı açılan davanın bu sebeple usulden reddine, tapu iptali ve tescile yönelik talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalılar arsa sahibi kooperatif ve yüklenici şirket arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte olup her iki tarafı bağlayıcı nitelikte olduğunu, davalılar arasında yapılan sözleşmeye göre;

yüklenicinin arsa sahibine karşı sorumluluğunun, arsa sahibi kooperatife ait C bloktaki konutların tamamlanması ile sınırlı olduğunu, davalılar arasındaki ana kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ek protokollerde C bloktaki inşaat tamamlandığında A ve B bloktaki dairelerin davalı yüklenici ....ne ait olacağının açıkça belirtildiğini, bunların inşasının yapılması ve satılması hakkının yükleniciye ait olacağını, bunların inşasının yapılması ve satılması hakkının yükleniciye ait olacağını, söz konusu C blok'un keşifte de tespit edildiği üzere tamamlandığını,

neticede davalı yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirdiğine göre kendi hissesine düşen A ve B bloktaki inşaatın yapılıp yapılmamasının davalı yüklenicinin keyfiyetinde olduğunu, kaldı ki B blok'un da tamamlandığını, A blok'un tamamlanma oranının ise %68-69 seviyesinde olduğunu, mahkemece karara esas alınan bilirkişi raporunun gerçeklikten uzak ve hatalı olduğunu, davalı kooperatife ait C bloktaki 63 dairenin tamamen tamamlanarak teslim edildiğini, arsa sahibinin kendisine ait daireleri ve bu dairelerin yer aldığı bloğu %100 bitmiş halde teslim aldığını ve yüklenici şirketin edimini tam olarak ifa ettiğini,

davalıların aralarındaki sözleşme gereği davalı kooperatifin hak ettiği tüm daireleri teslim aldığını ve bu haliyle A ve B bloklarda hak sahibi olmadığını, davalı kooperatifin açıkça kötü niyetli ve zararlandırıcı eylemlerde bulunarak müvekkilini diğer davalı gibi mağdur ettiğini, dosya genelinden hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin kötüniyetli hareket ettiklerinin görüldüğünü, arsa sahibi davalı kooperatifin doğrudan doğruya bu konutla ile ilgili olarak davacıya karşı sorumlu olduğunu,

burada arsa sahibi ile yüklenicinin bağımsız bölümün bedelini ödeme bakımından müteselsilen sorumlu olduklarını ve bilirkişi raporunun taraflı ve eksik hukuki incelemeye dayalı olduğunu belirterek; davalı kooperatif açısından verilen davanın reddi kararının bozularak kaldırılmasını ve davanın her iki davalı yönünden müştereken ve müteselsilen sorumlu olarak tümden kabulünü istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının, dava konusu konutu alacağın temliki niteliğindeki sözleşme ile davalı yüklenici şirketten satın aldığı, satış bedelini de davalı yüklenici şirkete ödediği, davacı ile davalı arsa sahibi kooperatif arasında akdi bir ilişkinin bulunmadığı, davacının anılan sözleşmeye dayanarak sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalı yüklenici şirket tarafından ise sözleşme hükümlerinin yerine getirilmediği, bu durumda da; davacının, sözleşmeden kaynaklanan alacaklarını sadece akidi olan davalı satıcı şirketten isteyebileceği, diğer bir deyişle;

sözleşmenin tarafı olmayan arsa sahibi kooperatifin dava konusu alacak talebine ilişkin olarak eldeki davada davalı sıfatının (husumet) bulunmadığı anlaşıldığından; mahkemece, yazılı gerekçe ile davalı arsa sahibi kooperatif hakkında açılan davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olmasında usule ve yasaya aykırılık görülmediği, 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesi gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde; mahkemece verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığından, davacının yerinde görülmeyen istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde, istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri temyiz nedeni olarak ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık,satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine, kabul edilmezse bağımsız bölümün bedeli talebi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri,

6098 sayılı Kanununun 470 ila 486 ncı maddeleri ile 283 ve devamı maddeleri.

3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olduğu somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin anahtar teslim iskan şartlı olduğu,

davalı arsa sahibinin davalı yükleniciye sözleşme gereği edimini yerine getirmemesi sebebiyle nama ifa davası açtığı ve davanın kabul edildiği, A Blok hakkında ise ruhsata aykırı yapılmasından dolayı yıkım kararı alındığı ve kesinleştiği anlaşılmakla,

davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini yerine getirmediği ve dava konusu bağımsız bölümü hukuken elde edemediği için davacının da yükleniciden satın almış olduğu bağımsız bölümün tapusunu talep edemeyeceği bu talebinin mahkemece reddedilmesinin hukuka uygun olduğu ve davaya konu bağımsız bölümün yükleniciden satın aldığı ve bedelinin yükleniciye ödendiği sabit olduğundan arsa sahibinin bu bedelden davalı yüklenici ile birlikte sorumlu tutulmasının mümkün olmayacağı anlaşılmakla, davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine