Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1137 K.2024/1943

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.06.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... geldi. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı temlik alan vekili dava dilekçesinde özetle; davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalı yükleniciye düşen 2015 parsel 5 ve 6 numaralı işyerlerini 21.09.2006 tarihli harici satış sözleşmesi ile davalı yükleniciden satın aldığını ve satış bedelini peşin ödediğini belirterek 5 ve 6 numaralı dükkanların adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahibi vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, iskan ruhsatını almadığını belirterek, davanın reddini talep etmiştir. Davalı yüklenici cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İLK KARARI

... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 18.10.2012 tarih ve 2010/415 Esas, 2012/533 Karar sayılı kararıyla özetle; davalı yüklenicinin arsa sahibine karşı sadece 922,65 TL SSK borcu bıraktığı, işin tümü düşünüldüğünde bu rakamın çok cüzi bir rakam olup, arsa sahibi tarafından katlanılabilir nitelikte bir bedel olduğu, sözleşme uyarınca davalı şirketin arsa sahibine karşı edimlerini bu şekilde cüzi bedel dışında yerine getirmiş olduğu anlaşılmakla davanın kabulüne, 922,65 TL'nin de davacı tarafından davalıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. BOZMA KARARI

A. Bozma Kararı

1. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını davalı arsa sahibi vekili temyiz etmiştir.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi’nin 2013/13712 Esas, 2013/15442 Karar ve 10.12.2013 tarihli kararı ile özetle; davalı tarafın itirazları doğrultusunda yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirip getirmediği değerlendirilmeksizin eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisinin doğru olmadığı gerekçesiyle kararın bozulduğu anlaşılmıştır.

V. İLK DERECE MAHKEMESİNİN İKİNCİ KARARI

... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/111 Esas, 2017/21 Karar ve 12.01.2017 tarihli kararı ile özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "Tapu Devirleri" başlıklı maddesinde "iskan raporunun alımı ve raporun alımına müteakip kat mülkiyeti kurulması neticesinde devirlerin yapılacağının belirtildiği, ...

Belediye Başkanlığından gelen yazı cevapları ve yapılan keşif ile alınan bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmeye konu yapıların yapı kullanma izin belgesi almasının mümkün olmadığının beyan edildiği, açıklanan nedenlerle davalı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği üzerine düşen yükümlülükleri ifa etmediği ve ifanın mümkün olmadığının anlaşıldığı, davacının temlik alan sıfatıyla davalı arsa sahibini ifaya zorlamasının davalı yüklenicinin üzerine düşen yükümlülükleri ifa etmemiş olması nedeniyle mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

VI. BOZMA KARARI

A. Bozma Kararı

1. İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını davacı temlik alan vekili temyiz etmiştir.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi’nin 2018/3175 Esas, 2019/1929 Karar ve 05.03.2019 tarihli kararı ile özetle; imara aykırılıkların bazı tadilatlar yapılmak suretiyle giderilmesinin mümkün olup olmadığı konusunda yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılması, bilirkişi raporuna göre aykırılıkların giderilmesi mümkün ise davacılara bu hususta ve ruhsat alınması konusunda süre verilmesi, imara aykırılıkların giderilmesi halinde işin esasına yönelik bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

VII. İLK DERECE MAHKEMESİNİN SON KARARI

... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2019/267 Esas, 2022/519 Karar ve 19.10.2022 tarihli kararı ile özetle; yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporuna göre yapı kayıt belgesi alındığı, B bloktaki bazı taşınmazların duvarlarında kabarma ve izolasyon hatalarının bulunduğunun görüldüğü, bunun dışında sadece davalı şirketin SSK'ya ait 922.65 TL'yi ödemediği, bu borcun davalı arsa sahibinin uhdesinde kaldığı,

sözleşme uyarınca B bloktaki taşınmazların tamamının davalı şirkete ait olacağından B bloktaki sıva kabarması kusurundan dolayı sorumluluğa cihetine gidilemeyeceği, sözleşme uyarınca davalı şirketin arsa sahibine karşı edimlerini bu şekilde cüzi bedel dışında yerine getirmiş olduğu anlaşılmakla, davanın kabulü ile Muğla ili, ... ilçesi, ... köyü, ... mevkii 2015 parsel üzerine kayıtlı B Blok, ... kat, 5 numaralı bağımsız bölüm ile B Blok ... kat, 6 numaralı bağımsız bölümlerinin tapularının iptali ile, davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 922,65 TL'nin davacı tarafından davalıya ödenmesine ilişkin karar verilmiştir.

VIII. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını davalı arsa sahibi vekili temyiz etmiştir.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı arsa sahibi vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalı yüklenicinin sözleşme gereğince üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, bir çok eksik ve ayıplı işin müvekkili tarafından tamamlanmaya çalışıldığını, halen bir çok eksik ve ayıplı iş olduğunu, tespit raporu ile bu hususun sabit olduğunu, yapı kayıt belgesinin iskan için yeterli olmadığını belirterek, kararı temyiz etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yüklenici temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İBBGK Kararı, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi.

3. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanun'un 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.İmara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi alındığında, binanın kullanılması sağlanabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hale getirmeyecektir. Dolayısıyla arsa sahibi imara aykırı yapıya yapı kayıt belgesi alarak kayıt altına almış olsa dahi, bu belgenin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden yüklenicinin edimini ifası sonucunu da doğurmayacaktır.

3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. maddenin 10. fıkrasında belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerlidir. Yine aynı fıkrada yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Geçici 16. madde de öngörülen yapı kayıt belgesi, imara uygun olmayan binalara verildiğine göre yüklenici açısından imara uygun yapılmamış bir yapıda edimin ifa edildiğinin kabulü mümkün değildir.

Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda kendisi için o kararda gösterilen biçimde inceleme ve araştırma yapmak ve yine o kararda belirtilen hukuksal esaslar gereğince karar vermek yükümlülüğü oluşur. Bu mahkemenin sonraki hükmünün bozmada gösterilen esaslara aykırı olması usule uygun sayılmaz. Mahkemenin bozma kararına uyması ile oluşan, bozma uyarınca işlem yapma ve hüküm verme durumu, yanlardan birisi lehine, diğeri aleyhine hüküm kurma sonucunu doğuracak bir durumdur ve buna usuli kazanılmış hak denilmektedir.

Söz konusu açıklamaları somut uyuşmazlık bakımından değerlendirdiğimizde; mahkemece bozma ilamına uyulduğu, yargılama devam ederken davalı arsa sahibi tarafından imara aykırı yapıya yapı kayıt belgesi alındığı anlaşılmıştır. Ancak az yukarıda belirtildiği üzere yapı kayıt belgesinin alınması binayı iskân almaya uygun şekilde imara uygun hale getirmediğinden davalı yüklenicinin ediminin ifası sonucunu doğurmayacaktır. Bozma ilamından sonra ...

Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 07.05.2018 tarihli cevabi yazısında, söz konusu parsel üzerindeki yapıların onaylı projesinde belirtilen ölçülerden m² olarak fazla yapılmış olduğu, yine onaylı projesinde ve vaziyet planında belirtilen imar yollarından ön cephedeki imar yolundan 10 metrelik çekme mesafesi içerisine yapılmış olduğu, yine arka cephede bulunan imar yolundan 5 metrelik çekme mesafesinin ihlal edilerek içerisine yapıldığı, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesinin mümkün bulunmadığı belirtilmiştir.

İş bu durumda mahkemece yapılacak iş; bozma ilamında belirtildiği üzere ... Belediye Başkanlığı’na müzekkere yazılarak, binadaki proje aykırılıkların tadilat projesi hazırlanıp, tadilat ruhsatı da alınarak yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı sorulup saptandıktan sonra tadilat projesi ve ruhsatı alınarak dahi yasal hale getirilemeyeceği anlaşılması halinde davanın reddine karar verilmesi, yasal hale getirilmesinin mümkün olduğunun anlaşılması halinde davacı temlik alana tadilat projesi, tadilat ruhsatı ve bildirilecek diğer iş ve işlemleri yapmak üzere makul ve kesin süre verilerek binanın yasal hale getirilmesi sağlandıktan sonra işin esasına yönelik bir değerlendirme yapılarak karar verilmesinden ibaret olmalıdır.

Mahkemece bozma kararına uyulmasına rağmen bozma gereği yerine getirilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması uygun bulunmuştur.

IX. KARAR

1- Davalı arsa sahibi vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile “Değerlendirme” bölümünün “2” nci bendinde açıklanan sebeplerle kararın davalı arsa sahibi yararına BOZULMASINA,

2-17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı arsa sahibi ...’a verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

04.06.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ

Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;

1-Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)

2-3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanunun geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.

4-İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.

5-İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.

6-Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).

7-Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5).

Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir.

Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

8- Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

TMK nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir.

Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

Somut olaya döndüğümüzde; davacı, yükleniciden 5 ve 6 nolu bağımsız bölümleri tüm bedelini ödeyerek temlik aldığı, yüklenicinin arsa sahibine karşı sadece 922,65 TL lik bir eksik iş yaptığı ancak çekme mesafesine riayet etmediği için yapı kullanma izni alınamadığı bunun yerine yapı kullanma izni alındığı arsa payı karşılığı sözleşmesine konu olan bağımsız bölümlerin kullanılmaya devam edildiği, yerel mahkeme ikinci bozmadan sonra verdiği kararda, eksik işlerin davacı tarafından ödenmesine ve dava konusu iki bağımsız bölümün tapularının iptali ile temlik alan davacı adına tesciline karar verdiği sabittir.

Dairemizin Sayın çoğunluğu, yapı kullanma izin belgesi alınmadığından yüklenicinin sözleşme gereğince edimini yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazları hak etmediğini dolayısıyla yükleniciden temlik alan davacının da tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını belirterek yerel mahkeme kararının bozulmasına karar vermiştir. Yukarıda mahiyetini açıkladığımız yapı kayıt belgesi alınmış olması nedeniyle çoğunluk kararına iştirak etmiyorum. Şöyle ki;

Yapı Kayıt Belgesi TMK nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek tüm yapının arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Bu nedenle iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, iskan ruhsatına sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler tespit edilerek, yükleniciden temlik alan davacının tapu iptal ve tescil talebinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilerek kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı bozmasına katılmadığımdan “gerekçe açısından” söz konusu karara muhalifim.