Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1280 K.2025/2503

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı yüklenici şirket vekili, davalı ... Banka vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile davalı yüklenici şirket arasında 26.12.2016 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak taşınmazın davalı yüklenici şirkete devredildiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşmeye aykırı davranarak inşaata başlamadığı gibi taşınmazı diğer davalı ...'a devrettiğini, taşınmaz üzerinde borçlarının teminatı olarak diğer davalı ... lehine ipotek tescil ettirdiğini, davalı yüklenicinin edimleri yerine getirmesinin mümkün olmadığını belirterek, davacılar ile davalı yüklenici şirket arasındaki 26.12.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshini, sözleşme kapsamında devredilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini

ve taşınmaz üzerindeki davalı yüklenici şirketin borcundan dolayı davalı ... lehine tesis edilen ipoteğin fekkini, terditli olarak arsa sahibi müvekkillerinin uğramış oldukları zararın davalı yüklenici şirket ve taşınmazı muvazaalı olarak devralan davalı ...'dan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

1.Davalı ...Galeri ve Otomotiv Sanayi ve Ticaret Limited Şirket vekili cevap dilekçesinde; sözleşmeye konu taşınmazı bedel karşılığında iyiniyetli üçüncü kişi diğer davalı ...'a devrettiğini, arsa sahibi davacıların sözleşmede belirlenen sürenin dolmasını beklemeleri gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olarak dava konusu gayrimenkulü satın aldığını, dava konusu taşınmazın teminat olarak devredildiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

3.Davalı ... Banka vekili cevap dilekçesinde; müvekkil bankanın taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığından haberdar olmadığını, taşınmazın tapuda arsa vasfında olduğunu, sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi nedeniyle tapu kaydına güvenerek ipotek tesis eden müvekkil bankanın TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen iyiniyet karinesi gereğince ipotek hakkının korunması gerektiğini, ipotek tesisinden önce ekspertiz raporu aldığını, taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyet olmadığını tespit ederek ipotek tesis ettiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

4.Davalı ... Katılım Bankası davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, arsa sahibi davacılar ile davalı yüklenici şirket arasında gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, sözleşme içeriğine göre taşınmazın davalı yükleniciye avans olarak devredildiğini, yüklenicinin dava konusu taşınmazı davalı ...'a devrettiğini, yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporuna göre dava konusu taşınmazın üzerinde herhangi bir inşaat faaliyetinin olmadığı,

davalı yüklenicinin sözleşmeyi ifa edemeyeceği gerekçesi ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı ... adına kayıtlı bulunan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına sözleşme ve tevhit öncesi payları oranında tapuya kayıt ve tesciline, taşınmaz üzerinde konulan ipoteğin terkinine, davalı Türkiye ... Bankası hakkında feragat beyanı doğrultusunda davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı yüklenici şirket vekili, davalı ... Banka vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesi yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar vermiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... ve Otomotiv Sanayi ve Ticaret Limited Şirket vekili temyiz dilekçesinde; dava konusu taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devrine ilişkin sözleşmede herhangi bir engel bulunmadığı, tevhid işlemlerinin uzun sürdüğünü, yapı ruhsatı almak için Belediye ile yazışmalarının sürdüğünü, ekonomik nedenlerle inşaata başlanamadığını, davacıların iyiniyetli olmadıklarını beyan etmektedir.

2 2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekilinin iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmazın teminat olarak kendisine devredildiğini, TMK'nın 1023. maddesi gereğince taşınmazda davalının hak sahibi olduğunu, aksi halde ise davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden aleyhe vekalet ücreti ile yargılama giderlerinin hükmedilmesinin haksız olduğunu beyan etmektedir.

3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; müvekkil bankanın taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığından haberdar olmadığını, taşınmazın tapuda arsa vasfında olduğunu, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, tapu kaydına güvenerek ipotek tesis eden müvekkil bankanın iyiniyet karinesi gereğince ipotek hakkının korunması gerektiğini, ipotek tesisinden önce ekspertiz raporu aldığını, taşınmaz üzerinde herhangi bir inşaat faaliyet olmadığını tespit ederek ipotek tesis ettiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat ve ipoteğin fekki istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.04.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.04.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece yapılması gereken üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edileceğinden, Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarih ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı ilamı doğrultusunda yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralanlar,

taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi bağlamında iyiniyetli olup olmadıklarının irdelenmesi gerektiği, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,