Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1443 K.2024/2738

Mahkemece harici satım sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat davasında, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bir kısım edimlerini henüz yerine getirmediği bu nedenle tescil koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karara karşı davacılar vekilinin temyiz yoluna başvurulması üzerine, Yargıtay 14. (Kapatılan) Hukuk Dairesi’nin, 20.11.2017 tarih 2015/18877 E. ve 2015/8595 K. sayılı ilamı ile çekişmenin tüketici mahkemesinde görülmesi gerekirken esasının incelenip hükme bağlanması doğru görülmediği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarını sağlamadığı, her ne kadar geçerlilik koşullarını sağlamıyor ise de 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile TMK m. 2 hükümleri birlikte değerlendirildiğinde tescil koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkin.

22.03.2012 tarihli ve 03.04.2012 tarihli iş görme sözleşmesinin uyuşmazlığın çözümünde etkili olduğunu, davacıların davaya konu sözleşmeler gereği "iş görme" hususunda edimini tam ve eksiksiz yerine getirdiğine dair bir bilgi, belge ve davalıların iddiasının aksini ispat etmeye yarar bir delil sunamadığı, bu haliyle tescil koşullarının oluşmuş olduğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle, ispat edilememesi nedeniyle sübut bulmayan davanın reddine dair verilen karara karşı davacılar vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Dava, harici satım sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici, arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak, eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada "şey" olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.

Somut olaya gelince; davacılara satış sözleşmesi ile temlik edilen bağımsız bölümün 06/09/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye ait olduğu anlaşılmıştır.

Davalı yüklenici ile davacılar arasında 22.03.2012 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde “ 4123 parsel alt binadaki 5 nolu daireyi iş karşılığından 120.000,00 TL bedelle satıldığı daire tapusunun mal sahibinden alındıktan sonra tapunun verileceğinin kararlaştırıldığı” yine aynı tarafların imzasının bulunduğu 03/04/2012 tarihli iş sözleşmesi başlıklı belge de ise “şirket tarafından yapılan ...ve ...'ta bulunan inşaatlarda sıva artı 2 kat alçı sıvalarını m2 7 TL olarak belirlenmiştir. Dış montalama 18 TL olarak belirlenmiş bu işlerin ... ve ... tarafından yapılacağı, tüm ödemenin daire olarak verileceği ve daireler ...’ta 6 ay sonra kaba olarak yeri belirlenecektir. Bitmiş olarak teslim edecektir.” denildiği görülmüştür.

Her ne kadar mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de; araştırma ve inceleme hüküm kurmak için yeterli değildir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davalı yüklenicinin edimini yerine getirmediği belirlenmiş ise de inşaatın geldiği seviye tespit edilmemiş, davacıların sözleşme gereği yükleniciye karşı edimlerin yerine getirilip getirmediği de incelenmemiştir.

Yapılan açıklamalar ve yukarıda belirtilen ilkeler ışığında; mahkemece tarafların tüm delilleri toplandıktan sonra; uzman inşaat mühendisi bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, inşaat eksik bırakılmış ise, hangi aşamada bırakıldığının ve eksik işler tespit edilerek inşaat seviyesinin yüzdelik ifade ile belirlenmesi, yine davacı tarafça yapılan sözleşmelerde davacının yükleniciye karşı edimlerini yerine getirip getirmediği hususlarında denetime elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.