Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/1774 K.2025/2356

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalılar ... ile ... vekilleri tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.06.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde birleşen davada davalılardan ... vekili Avukat ..., davalı ... ... vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ...'un gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili asıl dava dilekçesinde özetle; davacıların İstanbul, ..., .... Mahallesi, .... Mah. 5137 ada, 1 parsel sayılı taşınmazda hisse sahibi olduğunu, bu yere ilişkin diğer hisse sahipleri ile yüklenici arasında ....

Noterliği’nin 12.03.2014 tarih ve ... yevmiye sayılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, yüklenicinin talebiyle ..., ..., .... ve ...'nın vekil olarak belirlendiğini, vekaletnamenin inşaat işleri için verilmiş olduğunu, hisse satışı için davacıların herhangi bir iradesinin bulunmadığını, vekil tayin edilen ...'ın 24.04.2015 tarihinde davacılara ait hisselerinin bir kısmını davalı ...’e sattığını, davacıların rızası dışında yapılan satışın göstermelik olarak yapıldığını,

davalı ...'ın vekalet yetkisini kötüye kullandığını belirterek davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına hisseleri oranında tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı arsa sahipleri vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; vekil ...'ın davacı arsa sahipleri ... ve ... hissesini ...’e sattığını, davacılar tarafından İstanbul 17. Asliye Hukuk Mahkemesine tedbir talepli olmak üzere 2015/214 Esas sayılı tapu iptali ve tescil davasının açıldığını, ihtiyati tedbir taleplerinin mahkeme tarafından kabul edildiğini, ancak vekilin tedbir kararını uygulanmasında gecikmesi sebebiyle ...’in hisseyi 07.05.2015 tarihinde davalı ...'e, bu kişinin de hisseyi 18.05.2015 tarihinde davalı ... ...'a, bu kişinin de 03.09.2015 tarihinde davalı ... isimli şahsa sattığını,

kısa sürelerde hisseli yerlerin satış görmesinin muvazaanın delili olduğunu, 2012 tarihli sözleşme için de adı geçen davalı şirket tarafından hiçbir işe başlanmadığını belirtilerek sözleşmenin geriye etkili feshine, dava konusu taşınmazdaki davalılar üzerine olan hissenin iptali ile davacılardan ... ile ... adına hisseleri oranında tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Asıl davada davalı ... 03.11.2016 tarihli duruşmadaki beyanında: davalı ...'dan 80.000,00 TL alacağının olduğunu, onun da bir yer var sana hisseyi teminat olarak devredeyim dediğini, 80.000,00 TL borcunu ödendiğini, ...’ın talebi ile hisseyi başka bir kişiye devrettiğini, devrettiği kişiyi sadece noterde gördüğünü, davacıları da tanımadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle : müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, emlak danışmanlığı yaptığını, hisseyi satın aldığı davalı ... ...'u tanımadığını, ...'un söz konusu hisseyi satacağını çevreden öğrenmesi üzerine dava konusu parsele bakarak arsa vasfında olan taşınmaz hissesini 650.000,00 TL bedelle satın aldığını, iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davalı ... ... vekili cevap dilekçesinde özetle : davalı müvekkilinin söz konusu hisseyi diğer davalı ...'ya tapuda bedeli karşılığında sattığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, kendisine gelen emlak yatırım ve satın alma tekliflerini değerlendirerek emlak yatırımları yaptığını, davalılardan ...'in söz konusu hisseyi sattığını piyasadan öğrenmesi üzerine tapuyu inceleyerek bir engel olmadığından satın aldığını, daha sonra da hissesini davalı ...'ya sattığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu edilen ve feshi istenen sözleşmede kararlaştırılan binanın aradan uzun zaman geçmesine rağmen yapılmadığı ve yargılama sırasında davalı yüklenicinin iflasına karar verildiği,

üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanmasının gerektiği, davalı yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden devredilen paya da hak kazanamayacağı, bu nedenle yüklenici ve ondan pay satın alan üçüncü/dördüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydının illiyetten yoksun ve yapılan işlemin yolsuz tescil niteliğinde olduğunu ve TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığından davanın davalılar yüklenici şirket ve ... yönünden kabulü ile davacılar ile davalı şirket arasında imzalanan ....

Noterliğinin 12/03/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı sözleşmenin feshine, İstanbul ili, ... ilçesi, Merkez Mah, 5137 ada, 1 parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına kayıtlı 79/250 hissesinin iptali ile 67/250 hissesinin davacı ... adına, 12/250 hissesinin davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, Birleşen davada diğer davalılar yönünden davanın reddine, asıl davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... ... vekili temyiz dilekçesinde :

a. Mahkemece müvekkili hakkında husumet nedeniyle davanın reddine karar verildiğini, kararın şeklen lehe görünmesine rağmen mahkemenin davalı ... ve yüklenici şirket yönünden davayı kabul etmiş olması itibariyle, son malik ...'nın ödediği bedeli kendisinden önceki malikten rücuen talep edecek olması sebebiyle kendilerini etkilediğini,

b. Kararın TMK'nın 1023. maddesinde yer alan iyiniyetli 3. kişinin korunması ilkesine aykırı olduğunu, tapuya güvenerek hisse satın aldığını, tanık beyanları ile hisse alımlarının para ile olduğu hususunun ispat edildiğini,

c. Yüklenici ile arsa sahibi arasında muvazaalı işlem bulunduğunu, beyan etmektedir.

2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde :

a. Davalı müvekkilinin emlak danışmanlığı yaptığını, diğer davalı ... ...'u tanımadığını, satış yapılacağını duyması ile alıcı olduğunu ve bu kapsamda 650.000,00 TL bedelle hisseyi satın aldığını, iyiniyetli olduğunu, satış bedelinin elden ödenmesinde herhangi bir sakınca bulunmadığını, tanık anlatımları ile satışın bedel ödenerek yapıldığı hususunun ispat edildiğini, tapuda gösterilen bedelin düşük gösterilmiş olmasının muvazaa olarak kabul edilemeyeceğini, normal süre aralıklarıyla satışın yapıldığını, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal tescil talebine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka değişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar ... ve ... yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hissesini iyiniyetli olarak satın aldıklarını, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, bu davalıların adlarına taşınmaz hissesinin tescilinde kötüniyetli olup olmadıklarının ispatı konusunda davacı arsa sahiplerine delilleri ibrazının sağlanması,

ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirilerek davalı ... ve ...’un taşınmaz tescilinde iyiniyetli olup olmadıkları ve buna bağlı olarak mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesi gerekir.

Bozma sebebine göre davalılar ... ve ... vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada davalılar ... ve ... vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin asıl ve birleşen davada davacılardan alınarak davalılar ... ve ...’a verilmesine,

Peşin alınan harçların istek hâlinde temyiz eden davalılara iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,