Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2555 K.2024/3428

Taraflar arasındaki, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün davalı ...A.Ş. vekilince duruşmalı, bir kısım davalılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli edilen günde dahili davalılardan ...vekili Avukat ..., dahili davalı ... ile davacılar vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekillerinin murisi ... ile davalılar ... ve ... İnş...Ltd.

Şti. arasında 28.02.2012 tarihinde, arsa karşılığı daire satış sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmede, müvekillerine ait üç adet parselin devri karşılığında, davalıların bir başka taşınmazda yaptıkları inşaattan 5 adet dairenin müvekkillerine devredileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin sözleşmedeki tapu devri edimini yerine getirmiş olmalarına rağmen, davalıların söz konusu dairelerin tapularını devretmedikleri gibi halen inşaata dahi başlamadıklarını, davalıların inşaatı bitirme imkanları kalmadığını, zira hem müvekillerince devredilen taşınmazlarda, hem de inşaat yapmayı üstlendikleri taşınmazın tapu kaydında,

davalıların borçları nedeniyle pek çok takyidat bulunduğunu ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile davalılara devredilen 117 ada 3,4 ve 5 no.lu parsellerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ... ve ... İnşaat davaya cevap vermemiş, diğer davalılar cebri icra üzerine taşınmazları devraldıklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazların cebri icra ile diğer davalılara satıldığı, davacının davasını tapu iptal ve tescil olarak devam ettirmek istediğini bildirdiği, taşınmazların tapu kaydına davalı bankalar lehine konulan ipoteklerin dava tarihinden önce tesis edildiği, dava sırasında verilen ihtiyati tedbirin, taşınmazların cebri icra yoluyla satışına engel teşkil etmeyeceği, davacının, taşınmazın yeni maliklerinin kötüniyetli olduklarını ispat edemediği gerekçesiyle, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyiz istemi üzerine,

Dairemizin (Yargıtay kapatılan 23. Hukuk Dairesinin) 22.10.2019 tarihli, 2016/8256 E., 2019/4381 K. sayılı kararıyla, TMK'nın 705/2. maddesi uyarınca, cebir icra halinde, mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı, bu durumda, davasını tapu iptal ve tescil olarak devam ettirmek istediğini bildiren davacı tarafa, HMK'nın 125. maddesi hükmü uyarınca, yeni maliklere karşı dava açması için süre verilerek yeni maliklerin davaya katılmaları sağlanmadan, kötüniyetli olduklarının ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu belirtilerek karar bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; taşınmazların yeni malikleri davaya dahil edilerek, taraflar arasında düzenlenen 28.02.2012 tarihli sözleşmenin niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu, sözleşme adi yazılı olarak düzenlenmiş ise de sözleşmede devri kararlaştırılan taşınmazlar, arsa sahibi tarafından yükleniciye tapuda devredildiğinden artık sözleşmenin geçerli hale geldiği, yüklenici ... ve ...

İnşaat Şirketinin inşaatı tamamlayamakları gibi teslim tarihinden önce arsa sahibinden devraldıkları taşınmazları üçüncü kişilere devrettikleri, yüklenici edimine yerine getiremediğinden, kendisine avans olarak verilen tapuları arsa sahibine iade etmesi gerektiği, tescilin dayanağı kalmadığından yüklenicinin borcundan dolayı icra satışından taşınmaz alan iyiniyetli üçüncü kişilerin iktisaplarının korunmayacağı gerekçesiyle, davanın kabulü ile sözleşmenin feshine ve dava konusu 117 ada 3, 4 ve 5 parsel taşınmazların, sırasıyla davalılar ...,

Türkiye İş Bankası A.Ş. ve Akbank A.Ş. adına olan tapu kayıtlarının iptali ile miras hisseleri oranında davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalılar ..., Türkiye İş Bankası ve Akbank A.Ş. vekilleri temyiz etmiştir.

Davacıların murisi ... ile davalılar ... İnş...Ltd. Şti. ve ... arasında adi yazılı olarak düzenlenen 28.02.2012 tarihli sözleşmede, ... İnşaat Şirketi adına kayıtlı arsa üzerinden yapılacak olan binadaki 5 adet daire için tarafların 600.000,00 TL’ye anlaştığı, alıcı ...’nın bunun karşılığında, adına kayıtlı olan Muğla ili ...ilçesi ...Köyü 117 ada 3, 4 ve 5 nolu parselleri, satıcı tarafa devredeceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşmede belirlenen 117 ada 5 no.lu parsel 06.03.2012 tarihinde, 3 ve 4 no.lu parseller ise 16.03.2012 tarihinde ... tarafından vekaletle davalı ...’e tapuda devredilmiştir. 28.02.2012 tarihli sözleşme, taşınmaz devrini konu alması nedeniyle, tapuda resmi şekilde yapılmadığından geçersiz ise de sözleşmeden sonra resmi şekilde tapu devri yapılmasıyla geçerli hale gelmiştir.

Tapu devirleri yapıldıktan sonra, davalılar ... ve ... İnş...Ltd. Şti.’nin bankalara olan borçları nedeniyle, 5 nolu parselin tapu kaydına 07.03.2012 tarihinde davalı ...A.Ş. lehine, 3 ve 4 nolu parsellerin tapu kaydına da davalı ...Ş. lehine ipotek tesis edilmiştir. Adı geçen davalı bankalar tarafından, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takipler sırasında yapılan ihalelerde, alacaklarına mahsuben 5 no.lu taşınmaz davalı ...A.Ş.’ye, 4 nolu taşınmaz davalı ...Ş.’ye satılmış, 3 no.lu taşınmaz ise davalı ...’a satılmıştır.

Mahkemece, davacıların murisi ile davalılar ... ve ... İnş...Ltd. Şti. arasında düzenlenen 28.02.2012 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendirilerek, az yukarıda açıklanan gerekçelerle, tapu iptal ve tescil isteminin kabulüne karar verilmiş ise de bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Taraflarca “...

Kent 2 Konutları Daire Satış Sözleşmesi” olarak isimlendirilen sözleşmede, alıcı ...’ya, satıcı ... ve ... İnş...Ltd. Şti. tarafından 600.000,00 TL karşılığı 5 adet daire satılacağı, daire bedelinin ise nakden değil taşınmaz devri suretiyle ödeneceği kararlaştırılmıştır. Burada ... İnş...Ltd. Şti. binayı, ...’ya ait taşınmazda değil kendisine ait olan Muğla ili ... ilçesi ... Mevki 3640 ada 1 no.lu parselde inşa edecektir.

Bu haliyle sözleşme, sonradan tapu devri yapılması ile geçerli hale gelmiş olan harici taşınmaz satış sözleşmesi niteliğindedir.

Bu itibarla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle, sözleşmenin arsa sahiplerince geriye etkili olarak feshi halinde, avans olarak yükleniciye devredilen tapuların arsa sahiplerine geri döneceğine ilişkin kuralın, somut uyuşmazlıkta uygulama yeri bulunmamaktadır.

Dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarında, ipoteklerin tesis edildikleri tarihler itibariyle herhangi bir kısıtlayıcı şerh bulunmadığı nazara alınarak, lehlerine ipotek tesis edilen ve cebri icra üzerine taşınmazları devralan, kötüniyetli oldukları da iddia ve ispat olunamayan davalı bankaların ve davalı ...’ın iktisaplarının korunması gerekir.

Bu durumda, mahkemece, davalılar ... ve ... İnş...Ltd. Şti.’nin sözleşmeden kaynaklanan edimlerine yerine getirmedikleri gözetilerek, sözleşmenin feshine ilişkin talebin kabulü ile adı geçenlerin bu talep yönünden yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmalarına; yukarıda açıklanan gerekçelerle, davalılar Akbank T.A.Ş., T. İş Bankası A.Ş. ve ... aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Kabule göre de, taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunsa dahi tapu devrinin cebri icraya dayanması halinde iyiniyet iddiasının da cebri icra koşullarına göre değerlendirilmesi gerekmekte olup, TMK’nın 1023. maddesi uyarınca, taşınmazları cebri icra yoluyla devralan davalıların iyiniyetlerinin korunması gerekir. (Dairemizin emsal 11.06.2024 tarihli, 2022/5169 E., 2024/2065 K sayılı ilamı)