Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2578 K.2024/2840

Davacı vekili, davalı ...İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. nin müteahhitliğini yaptığı ve davalı kooperatifin arsa sahibi bulunduğu inşaatın A Blok, 17 numaralı bağımsız bölümünü adı geçen yüklenici şirketten 11.04.2002 tarihli satış protokolü ile satın aldığını, inşaatın bitimini müteakiben 14.09.2002 tarihinde dairenin müvekkiline daire teslim tutanağı ile teslim edildiğini, o tarihten bugüne kadar müvekkilinin dairede oturduğunu, dairenin tapuda davalı ...’e satıldığını, davalı ...’e yapılan satış işleminin de sahte belgelerle yapıldığından bu satışın iptali yönünde de dava açıldığını, davalıların birlikte hareket ederek müvekkilinden mal kaçırmaya yönelik muvazaalı bir işlemde bulunduklarını ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı kooperatif vekili, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, sözleşmenin feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin satın aldığı bağımsız bölümlerin tamamının yükleniciye düşen bağımsız bölümler olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı yüklenici şirket, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen kararın davalı kooperatif ve davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 16.05.2011 tarih ve 2011/4579 E., 2011/6340 K. sayılı ilamı ile bilirkişiler yardımıyla fesih sonucu yapılan tasfiyede çekişme konusu 17 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılıp bırakılmadığını duraksamaya yer vermeyecek biçimde tespit edilmesi, ceza dosyasının beklenilmesi, mahkumiyete ilişkin ve davalıları bağlayacak bir karar olup olmadığının incelenmesi yönünden kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece verilen ikinci kararda, hükme esas alınan raporda, dava konusu 17 no.lu dairenin davalı yükleniciye verilmesi gereken konutların içinde yer almadığının mütalaa edildiği, yüklenicinin haketmediği bir yeri başkasına temlik etmesi de söz konusu olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 24.12.2018 tarih ve 2018/2953 E., 2018/9388 K. sayılı ilamı ile hükme esas alınan raporun denetime elverişli olmadığı belirtilerek dava konusu taşınmazın yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden olup olmadığı hususunda denetime elverişli rapor alınarak ve Ankara 5. Ağır Ceza Mahkemesi'nin 2004/271 E. sayılı dava sonucu beklenilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, kur'a çekiliş listelerine göre kooperatifin %35'lik kendisine düşen bağımsız bölümlerini B blok'taki bağımsız bölümlerden aldığı ve kur'a ile üyelerine dağıttığı, dava konusu A blok 17 numaralı bağımsız bölümün yüklenici payına düşen daire olduğu, dairenin davacıya fiziki teslimi sırasında da kooperatif yetkilisinin ihtirazı kayıtsız teslimi onayladığı, iş bu nedenle davaya konu bağımsız bölümün yükleniciye ait olup olmadığı hususunda bilirkişi incelemesi yapılmasına gerek olmadığı,

kesinleşen mahkeme kararıyla davalı ... adına kayıtlı dava konusu A blok 17 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile diğer davalı kooperatif adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği, taşınmazın davalı ...'e tescilinin yolsuz olduğu mahkeme kararlarıyla sabit olduğu, kooperatif ile yüklenici şirket arasındaki sulh sözleşmesine göre davalı kooperatifin alacağının para alacağına dönüştüğü, davalı kooperatifin bu sözleşme ile teminatları paraya çevrilerek taksitlere sayılacağının her bir taksit için bir daire serbest bırakacağının kararlaştırıldığı,

teminatların paraya çevrilmesi ile davacıya ait dairenin bırakılması gerektiği, karar tarihi itibariyle tapunun halen davalı ... adına tescilli olması nedenleriyle, tüm davalılar yönünden davanın kabulünün gerektiği gerekçeleriyle, davanın kabulü ile tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalı kooperatif vekili ile davalı ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü; 1-Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve kesinleşmiş mahkeme kararına göre davalı ... vekilinin temyiz istemleri yerinde görülmemiştir. 2-Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesine göre.

“Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu'nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Kural olarak kendi edimini yerine getirmeyen taraf, karşı tarafın borcunu yerine getirmesini isteyemeyeceğinden, temlik alan davacının bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olması, yüklenicinin de arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.

Mahkemece davanın kabulüne dair verilen ilk kararın temyizi üzerine bozma ilamında; davalı arsa sahibi kooperatif ile yüklenici şirket arasında yapılan 15.09.2000 tarihli sözleşmenin 22.06.2004 tarihli tespit raporuna göre ancak %65 fiziki seviyeye getirildiği, davalılardan kooperatifin 07.06.2004 tarihinde yüklenici şirkete fesih ihbarında bulunarak sözleşmeyi feshettiğini bildirdiği,

fakat tarafların bir araya gelerek 29.11.2007 tarihinde “sulh sözleşmesi” başlıklı belgeyi düzenledikleri, bu sözleşmenin 2.maddesi ile yüklenici şirketin eksik bıraktığı inşaat işlerinin parasal değerini arsa sahibi kooperatife ödemesi karşılığında, kooperatifin teminat olarak tutulan taşınmazları serbest bırakmasının kararlaştırıldığı, buna karşılık da 36 eşit taksitte ödenmesi koşuluyla yüklenici şirketin kooperatife 2.037.000,00 TL ödeyeceğinin hükme bağlandığı,

ileriye etkili sonuç meydana getirecek şekilde yapılan fesih işleminde çekişme konusu 17 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılan yerlerden olup olmadığının tespitinin önem kazandığı ancak, mahkemece bu konuda bir inceleme ve araştırma yapılmadığı belirtilmiştir.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucu, davanın reddine dair verilen ikinci kararın temyizi üzerine hükme esas alınan raporun denetime elverişli olmadığı belirtilerek, kararın ikinci kez bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece ikinci bozma kararı sonrası bozma ilamlarında belirtildiği üzere denetime elverişli bilirkişi raporu alınmamıştır.

Mahkemece öncelikle yapılması gereken iş; bozma ilamında değinilen hususlar gözetilerek, uzman bilirkişilerden dava konusu taşınmazın yükleniciye düşen bağımsız bölümlerden olup olmadığı hususunda denetime elverişli rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Kabule göre de Türk Medeni Kanunu'nun 705 nci maddesinin ikinci fıkrasında; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı belirtilmiştir. Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere; Ankara Batı 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 14/10/2014 tarihli 2011/17 E. ve 2014/260 K. sayılı ilamı ile davalı ... adına kayıtlı dava konusu A blok 17 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile diğer davalı kooperatif adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiği, kararın kesinleştiği anlaşıldığından dava konusu bağımsız bölümün mülkiyeti mahkeme kararı ile kooperatife geçtiğinden tapudaki işlemin açıklayıcı olduğunun gözetilmemesi de doğru olmamıştır.