Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2587 K.2025/2635

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili, davalı kooperatif vekili, davalı ... vekili ile ihbar olunan .... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü :

I. DAVA

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı yüklenici kooperatif arasında 28.10.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği inşaat yapılacak arsanın yükleniciye devredildiğini, ancak yüklenicinin, herhangi bir inşaat faaliyetinde bulunmadan sözleşme konusu arsayı davalı ...’a devrettiğini, bu davalının da sözleşme konusu taşınmazı bir diğer davalı olan ...’e satış yolu ile devrettiğini, müvekkili ile davalı yüklenici kooperatif arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın takyidatlardan arındırılarak müvekkili adına tescilini, davanın kabulünü talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili, asıl davada dava konusu taşınmazın ipoteği olduğunu, taşınmazın takyidatsız olarak tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili gerektiğinden bankanın davaya dahil edilmesi gerektiğini ileri sürerek ipotek şerhinin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin tapu siciline güven ilkesi gereği iyi niyetli olduğunu, kazanımının korunması gerektiğini, davalı ... ise kendisinin ... adına vekalet ile satın alma işlemi gerçekleştirdiğini, başkaca bir sorumluluğu olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı yüklenici kooperatif ve davalı ... davaya cevap vermemişlerdir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; dava konusu olan taşınmazla bir ilgisi olmadığını, hiçbir zaman maliki olmadığını, sadece vekalet ile satış yaptığını savunarak davanın husumetten reddini istemiştir.

Birleşen davada davalı ... T.A. vekili, davalı ...’ün 31.01.2017 tarihinde 250.000 TL bedelli ipotek kullandığını ve maliki olduğu taşınmaz üzerine 1. dereceden ipotek tesis edildiğini, bankanın iyi niyetli konumda olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 12.03.2020 tarihli ve 2017/114 Esas, 2020/139 Karar sayılı kararıyla; davanın kabulüne, davacı ile davalı yüklenici kooperatif arasındaki Konya 4. Noterliği’nin 28.10.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın takyidattan ari şekilde davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin12.03.2020 tarihli kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 18.12.2020 tarihli kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 18.12.2020 tarihli kararının süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemiz’in 2021/3087 Esas, 2022/44 Karar sayılı ilamı ile ipotek alacaklısı ...’ın davaya dahil edilmeden ipotek yadının takyidatsız olarak davacı adına tesciline karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu belirtilerek bozulmuştur.

İlk derece mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda yüklenicinin edimini yerine getirmediği anlaşıldığından yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili feshine, yapılan devirlerin kısa sürede olması ve diğer etkenler ve ipotek alacaklısı birleşen dosya davalısı ... için ise basiretli bir tacir olması ve güven kurumu nitelikleri sebebi ile iyi niyet iddiasının dinlenilmeyeceği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

Birleşen davada davalı ... T.A.O vekili temyiz dilekçesinde; a. Davalı bankanın taraf sıfatı olmadığını,

b. Bankanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini bilmesinin mümkün olmadığını, tapuda şerh olmadığını, iyi niyetli olduğunu beyan etmektedir.

Davacı ... vekili temyiz dilekçesinde a. Hem asıl davada hem birleşen davada ayrı ayrı vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, kararın düzeltilerek onanması gerektiğini beyan etmektedir.

Davalı ... Vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davacı sadece tapu iptal tescil talebinde bulunmuş olmasına rağmen sözleşmenin feshine karra verildiğini,

b. Davalı ...’ün iyi niyetli konumda olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil ve sözleşmenin feshi istemine ilişkindir.

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 361/1 hükmü uyarınca ilk derece mahkemesince verilen kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir. Temyiz dilekçesinin süresinden sonra verilmesi hâlinde anılan Kanun’un 366. maddesi atfıyla aynı Kanun’un 352/1-c hükmü uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekir.

Mahkeme tarafından verilen karar, asıl davada davalı ... vekiline 18.04.2023 tarihinde tebliğ edilmiş; temyiz dilekçesi ise yasal süre geçirildikten sonra 09.05.2023 tarihinde verilmiş olduğundan asıl davada davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinin redine karar verilmiştir.

2. Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5.fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023.maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’ nın 3. ve 1023.maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin;üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992.maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden birleşen davada davalı vekili ... T.A.Ş. vekili tapu sicilinde ipotek tesis ettiği anda, TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığını yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiği hususunda yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaret iken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de HMK’nın 297/2 maddesi uyarunca hükümde, birleştirilen her dava için ayrı ayrı karar verilmesi ve hüküm fıkrasında her dava için verilen kararın ayrı ayrı gösterilmesi gerekirken yazılı şekilde tek hüküm kurulması doğru görülmemiştir.