Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2746 K.2024/3431

Taraflar arasındaki, yükleniciden temlik alanan kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil, terditli olarak tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı verilen hükmün, davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmiştir. Belli edilen günde taraflardan gelen olmadığı anlaşılmakla incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya evrak üzerinde incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi olduğunu, müvekkilinin, davalı yüklenici şirketten, bu sözleşmeye göre yapılacak inşattan iki adet daire satın aldığını, daire fiilen teslim edilmesine ve tüm satış bedeli ödenmesine rağmen tapusunun halen devredilmediğini ileri sürerek, iki adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini, bu talebin kabul edilmemesi halinde dairelerin rayiç bedelinin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde; davalı yüklenici şirketin inşaatı süresinde tamamlamadığını, inşaata ilişkin olarak ödemesi gereken SGK primlerini, vergileri ve diğer ödemeleri yapmadığını, anahtar teslimi öngörüldüğü halde iskan ruhsatını almadığını ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.

Davalı ... İnş. San...Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince, davalı yüklenici şirketin inşaatın SGK prim ödemelerini yapmadığı, yüklenici şirket tarafından yapılması gereken toplam 1.179.795,28 TL tutarındaki ödemenin arsa sahibi ... tarafından yapıldığı, davacının bu ödemeyi karşılamayacağını beyan ettiği, bu haliyle yüklenici şirket tapuya hak kazanamadığından, ondan temlik alan davacının da tapu isteyemeyeceği, ancak dairelerin rayiç bedelini yüklenici şirketten talep edebileceği gerekçesiyle, tapu iptal ve tescil isteminin reddine, bedel talebinin kabulü ile 500.000,00 TL'nin davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacı vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bu karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya duruşmalı olarak incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır.

Alacağın temlik edildiği üçünü kişi bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu, ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.

Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi, yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ve buna bağlı olarak bu hakkı temlik alan üçüncü kişinin tapu iptali tescil isteminin yerinde olup olmadığı incelenmelidir.

Somut olayda, davacı ile davalı yüklenici şirket arasında düzenlenen, alacağın temliği niteliğindeki 13.04.2015 tarihli sözleşme ile B blok 10 ve 16 no.lu bağımsız bölümler toplam 320.000,00 TL bedelle davacıya satılmış, satış bedeli tamamen ödenmiş ve daireler fiilen davacıya teslim edilmiştir. Davacı işbu davada söz konusu bağımsız bölümlerin adına tescilini talep etmektedir.

Davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen 01.04.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, toplam 112 adet daire 45 adet dükkan inşa edileceği ve yükleniciye isabet eden daire ve dükkanların tapu devirlerinin inşaatın seviyesine göre kademeli olarak devredileceği kararlaştırılmıştır. “Yükleniciye ait bağımsız bölümlerin devri” başlıklı 5. maddenin (a) ile (e) fıkraları arasında inşaat aşamalarına göre devredilecek daire ve dükkan sayıları belirtilmiş, son aşama olan (f) fıkrasında ise yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra 581 m² dükkan tapuda devredilecektir düzenlemesine yer verilmiştir. Diğer bir anlatımla son aşamada 581 m²’lik dükkan devri iskan şartına bağlanmıştır.

Dosya arasında bulunan 27.11.2019 tarihli iş bitirme tutanağında inşaatın bu tarih itibariyle %100 oranında tamamlandığı, 10.09.2020 tarihinde ise iki adet bağımsız bölüm dışındaki diğer bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgelerinin alındığı görülmüştür.

Her ne kadar inşaat büyük oranda tamamlanmış ve kısmi olarak iskan ruhsatı alınmış olsa da SGK prim borçları nedeniyle inşaatın tamamına iskan ruhsatı verilmediği, SGK’ya bu kapsamda ödenmesi gereken tutarın toplam 709.653,14 TL olduğu, yine arsa sahiplerinden ...’in, yüklenici tarafından yapılması gereken toplam 470.142,14 TL tutarındaki harcamayı kendisinin yaptığını dosyaya sunduğu delillerle ispat ettiği anlaşılmıştır. Dava tarihi itibariyle temerrüt halinde bulunan davalı yüklenici şirkete isabet eden tüm daire ve dükkanların tapularının devri için söz konusu ödemelerin tamamının depo edilmesi gerekir. Bu itibarla, davacı tarafın sadece dava konusu iki adet bağımsız bölüme oran olarak karşılık gelen borcu ödemeleri gerektiğine ilişkin savunması yerinde görülmemiştir.

Mahkemece, bu husus nazara alınarak, belirlenen toplam bedelin davacı tarafından ödenmesi gerektiği sonucuna varılması doğru olmuş ise de davacı taraf sözleşmenin kademeli ferağ hükümleri uyarınca, yükleniciye isabet eden ve iskan şartına bağlı tutulan 581 m²’lik dükkanın halen davalı arsa sahiplerinin uhdesinde olduğunu, belirlenen bedelin, söz konusu dükkanın satış bedelinden karşılanması gerektiğini ileri sürmüştür.

Bu durumda, mahkemece, bu savunma üzerinde durulup, gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kademeli ferağa ilişkin hükümleri ve inşa edilen tüm daire ve dükkanların tapu kayıtları incelenerek, arsa sahiplerinin uhdesinde, iddia edildiği gibi yükleniciye isabet edip de henüz tapu devri yapılmayan 581 m²’lik dükkan ya da başka bir daire kalıp kalmadığı belirlenerek,

böyle bir bağımsız bölüm varsa, bu bağımsız bölümün rayiç bedeli ile binanın tümüne iskan ruhsatı alınabilmesi için gerekli giderler ve davalı arsa sahiplerinin yüklenici şirketten olan alacakları karşılaştırılarak, bağımsız bölümün rayiç bedeli, tüm bu giderleri karşılıyorsa davanın kabulüne karar verilmesi, karşılamayan kısım varsa, davacı tarafa karşılamayan kısmı ödemesi için depo emri çıkarılması, depo emrinin yerine getirilmesi halinde yine davanın kabulüne karar verilmesi, arsa sahiplerinin uhdesinde iddia edildiği gibi dükkan ya da bağımsız bölüm kalmadığı,

yükleniciye devri gereken son bağımsız bölümlerin dava konusu bu iki adet bağımsız bölüm olduğunun tespiti halinde ise; bağımsız bölümlerin birinin ya da ikisinin rayiç bedeline göre bu giderleri karşılayıp karşılamadığı değerlendirilerek,

biri giderleri karşılıyorsa, davacı tarafın seçimine göre diğer dairenin tapusunun iptali ile davacı adına tesciline ve tescil talebi reddedilen bağımsız bölümün rayiç bedelinin davalı yüklenici şirketten tahsiline, her ikisinin rayiç bedeli söz konusu giderleri karşılamaya yetmiyorsa şimdi olduğu gibi karar verilmesi ve her halükarda dava tarihi itibariyle tapu devri yapmamakta haklı olan davalı arsa sahiplerinin yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaları gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan, eksik incelemeye dayalı olarak, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir.