Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2836 K.2024/1320

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.05.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalılar ... vd. vekili Avukat ... ile davalı asil ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında Tekirdağ ili, Çerkezköy ilçesi, ... Mahallesi, 581 ada 14 parselde kayıtlı arsa üzerine inşaat yapılması hususunda ...

Noterliği’nin 30.06.1999 tarih ve 05352 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde iskanı alınmış durumda teslim edileceğini, ancak inşaat üçüncü kata geldikten sonra davalı yüklenicinin inşaatla ilgilenmediğini ve inşaatı tamamlamadığını, temerrüde düştüğünü, inşaat bitirilmeden bu haliyle bağımsız bölümleri satın alan diğer davalıların iyiniyetli kabul edilemeyeceğini belirterek,

akdin geriye etkili feshi ile yükleniciden pay satın alan üçüncü kişi, davalıların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; bağımsız bölümü davalı yükleniciden değil tapuda malik görülen üçüncü kişiden satın aldığını, bağımsız bölümü kaba inşaat halinde satın aldığını ve ince işleri kendisinin yaptırdığını, binanın tamamlanmış olduğunu zannettiğini, iyiniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

2. Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; bağımsız bölümü davalı yükleniciden değil tapuda malik görülen üçüncü kişiden satın aldığını, iyiniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

3. Bir kısım diğer davalılar da benzer savunmalar da bulunmuşlardır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

Çerkezköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2023/2836 Esas, 2024/1320 Karar ve 19.10.2012 tarihli kararı ile özetle; davalı yüklenicinin sözleşme uyarınca arsa üzerine 1 zemin kat ve onun üzerine 5 normal ve normal katların üstünde çatı katından oluşan, zemin katta 2 daire, 1. normal katta 3 daire, 2. normal katta 3 daire, 3. normal katta 3 daire, 4. normal katta 3 daire, 5. normal katta 3 daire ve çatı katında 3 daireden toplam 20 daireli bir binayı sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde iskan raporu alınmış durumda yapmayı taahhüt ettiğini,

yapılan keşif sonrası düzenlenen raporda söz konusu inşaatta bodrum katta kaba inşaat dışında hiçbir imalat bulunmadığı, tamamlanma oranının %30 olduğu, zemin katta kaba inşaat dışında duvarların bir kısmının örüldüğü, tamamlanma oranının %40 olduğu, 1. ve 2. normal katların kullanılır durumda olduğu, merdiven kovası içi imalatlarının eksik olduğu, bina dış boya ve badanasının eksik olduğu, tamamlanma oranının %90 olduğu, 3, 4. ve 5. normal katlar ile çatının henüz yapılmadığı belirtilmiştir.

Genel kural itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi, inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yuklenicinin edimini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde, yüklenici ve buna bağlı olarak ondan pay satın alan üçüncü kişiler üzerinde olan tapu kayıtları illet ve sebepten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer. İnşaattan daire satın alan kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar.

Genel kuraldan bahsettikten sonra davaya konu hadise değerlendirildiğinde, davalı yüklenicinin inşaatın tamamını sözleşmede belirtilen şekilde tamamlamadığı, tamamladığı kısmın inşaatın yaklaşık %45'ine tekabül ettiği, arsa sahiplerine düşeceği belirtilen bağımsız bölümlerin bulunduğu katlarda ise hiçbir imalat yapmadığı, bu durum itibariyle kendisine düşecek bağımsız bölümlere hak kazanmasının söz konusu olmadığı,

dolayısıyla yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalıların da adlarına yapılan tescilin yolsuz tescil durumunda olduğu ve iyiniyet iddiasında bulunamayacakları, kaldı ki henüz %45'i tamamlanmış inşaat halindeki bir binadan bağımsız bölüm alan kişilerin yüklenicinin edimlerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümlere hak kazanacaklarını bilmeleri gerektiği ve bina henüz tamamlanmadan satın alan kişilerin iyiniyetli kabul edilemeyeceği,

davacıların geriye etkili fesih talebinin uygun olduğu gözetilerek davanın kabulü ile sözleşmenin geriye yönelik olarak feshi ile bağımsız bölümlerin payları itibariyle arsa sahipleri adına tesciline karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını süresinde davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... vekilleri temyiz etmişlerdir.

B. Temyiz Sebepleri

Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacıların adres ve TC. kimlik numaralarının karar başlığında yer almadığı gibi, bir kısım davalıların TC. kimlik numaralarının da karar başlığında yer almadığını, müvekkillerinin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduklarını, bağımsız bölümleri davalı yükleniciden değil üçüncü kişilerden satın aldıklarını, davacı arsa sahiplerince davalı yükleniciye, sözleşmeden önce taşınmazın satışı için vekaket verildiğini, sonraki tarihli sözleşmenin bağlayıcı olmayacağını belirtmiştir.

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 2, 15, 16 vd maddeleri, HMK 125/1 inci maddesi

3. Değerlendirme 1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 1086 sayılı Kanun'un 437 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre yargı işlemlerinden bu Kanun'a bağlı (1) sayılı tarifede yazılı olanları, yargı harçlarına tabidir (2. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı işlemlerden değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden, işlemin nev'i ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınır (15. md.). Değer tayini mümkün olan hallerde dava dilekçelerinde değer gösterilmesi mecburidir. Gösterilmemişse davacıya tespit ettirilir.

Tespitten kaçınma halinde, dava dilekçesi muameleye konmaz (16/3. md.). Noksan tespit edilen değerler hakkında 30'uncu madde hükmü uygulanır (16/4. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır (21. md.). Harçlar Kanunu 28. maddeye göre (1) sayılı tarifede yazılı nispi karar ve ilam harcının 1/4'ü peşin alınır (28. md.).

Yargılama sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o oturum için yargılamaya devam olunur, takip eden oturuma kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 150. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın işleme konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır (30. md.).

Yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemler yapılmaz (32. md.). HMK 120/1. maddeye göre de davacı, yargılama harçlarını mahkeme veznesine yatırmak zorundadır.

Somut uyuşmazlığın, tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olması nedeni ile 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun belirtilen amir hükümlerine göre dava konusu bağımsız bölümlerin değerlerinin tespiti yapılarak varsa eksik harcın davacılar tarafından yatırılması zorunludur. Yatırılması gerekli peşin harçlar yatırılmaksızın davanın görülmesi mümkün değildir.

Harç kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece gözetilmesi gerektiği gibi temyiz nedeni olarak ileri sürülmese dahi Yargıtay tarafından da gözetilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece varsa eksik harcın tamamlanması için davacı tarafa süre verilmeli, süresi içinde harç yatırılmaz ise dosya işlemden kaldırılmalı, harç eksikliği tamamlanır ise yargılamaya devam edilerek esastan inceleme yapılmalıdır.

Mahkemece bu kurallara aykırı olarak tapu iptal ve tescili talep edilen bağımsız bölümlerin dava tarihindeki değeri üzerinden harç hesabı yapılmadan esastan inceleme yapılarak karar verilmesi doğru olmamıştır.

3. 6100 Sayılı HMK'nın, dava konusunun devri başlıklı 125/1. maddesinin (a) bendinde; davanın açılmasından sonra davalı, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse davacının devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış kişiye karşı davaya devam edebileceği, (b) bendinde ise; isterse davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürmek suretiyle seçimlik yetkilerden birini kullanabileceği hükmü getirilmiştir. İlgili tapu müdürlüğünce 23.05.2022 tarihinde gönderilen güncel tapu kayıtlarından, dava konusu bağımsız bölümlerden 1, 2, 3, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 17, 19, 20 nolu bağımsız bölümlerin dava dışı üçüncü kişilere satış suretiyle devredildiği anlaşılmıştır.

İlk derece mahkemesince, bu husus gözetilmeden, davacıların yasal seçimlik hakkını kullanmasına imkan sağlanmadan, davada taraf olmayan üçüncü kişiler adına olan tapu kayıtların iptali ve davacılar adına tesciline karar verilmesi de hatalı olmuştur. Bu durumda mahkemece, dava konusu 1, 2, 3, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 17, 19, 20 nolu bağımsız bölümlerin, davanın açılmasından sonra üçüncü kişilere devredilmiş olması sebebiyle, davacı tarafa HMK'nın 125/1-a-b bentlerindeki yetkilerini kullanmak üzere süre verilip, kullanılacak yetkiye göre taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilerek davanın sonuçlandırılması gerekirken, bu husus üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

4. Kararın hüküm fıkrasının “1/3 üncü” bendinde 3 nolu bağımsız bölüm hissedarlarından olan davalı “Mehmet oğlu ...” adına olan hissenin tapu iptal ve tesciline karar verilmiş ise de, söz konusu bağımsız bölüm hissedarının davalı “Mehmet oğlu ...” olduğu, mahkemece sehven “Mehmet” yazıldığı anlaşıldığı gibi, ayrıca karar başlığında davalılar olarak “... ve ...” yazılmış ise de, bu isimde tapu maliki olmadığı, hüküm fıkrasında belirtildiği üzere davalı tapu maliklerinin “... ve ...” olduğu, mahkemece bu hususların da sehven yazıldığı anlaşıldığından eleştirilmekle yetinilmiştir.

V. KARAR

Açıklanan Sebeplerle; 1. “Değerlendirme” bölümünün “2 nci ve 3 üncü ” bentlerinde belirtilen gerekçelerle ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma sebebine göre bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazların bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

2.17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... verilmesine,

Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,