Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/2861 K.2024/1351

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalı ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 07.05.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asıl ve birleşen davada davalı ... vekili Avukat ... ile asıl davada davacı ... ve birleşen davada davacı ... vekilleri Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

- KARAR -

1- İlk Derece Mahkemesince, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih ve tapu iptal tescil davasında yapılan yargılama sonucunda; asıl ve birleşen davanın kabulü ile davacılar ..., ... ile davalı şirket arasında akdedilen bila tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Konya ili Selçuklu ilçesi ... Mahallesi 42312 ada 4 parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 3/5 hissenin iptali ile devirden önceki payları oranında; 1095/2980 hisse ile asıl davacı ... adına; 693/2980 hisse ile birleşen davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacılar adına tesciline kayıt verilen hisselerin bu taşınmazda davacılar adına kayıtlı diğer hisseler ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

2- İlk Derece Mahkemesi kararına karşı davalı ... vekilince istinaf yoluna başvurulması üzerine, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

3- Bu karara karşı davalı ... vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık hallerinin resen gözetildiği, istinaf nedenleriyle sınırlı ve usulüne uygun olarak istinaf inceleme ve denetiminin yapıldığı; dosya içeriği, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı ve özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye finansman kolaylığı sağlamak üzere, daha inşaat başlamadan ya da inşaat aşamasında tapu devri yapıldığı, yüklenicinin de devraldığı bu tapuyu, sattığı ya da satacağı bağımsız bölüme karşılık üçüncü kişilere temlik ettiği, sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi üzerine,

sözleşme sanki hiç yapılmamış gibi, tarafların durumları sözleşme öncesine döneceğinden, yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlikin de artık sebepsiz kalacağı, avans ödemesi niteliğindeki tapuların, arsa sahibine döneceği, somut olayda arsanın tamamının devredilmediği, arsa sahiplerinin üzerinde de hisse olduğu ve davalının arsa hissesini davalı inşaat şirketinden satın aldığ iyi niyet savunmasının da yerinde olmadığı anlaşılmakla davalı ... vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

- MUHALEFET ŞERHİ -

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır.

Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir.

Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir.

Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır.

Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK'nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır.

Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır.

Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir.

Somut olayda, davacılar ile davalı şirket arasında tarihsiz adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahipleri dava konusu taşınmazdaki hisselerinin bir kısmını yüklenici şirkete devretmişlerdir. Yüklenici, yaklaşık iki yıl proje için bile başvuru yapmamıştır. Yüklenici şirket, davacı ... ve Fatihten aldığı hisseyi davalı ...’a tapuda devretmiştir.

Davalı ..., tapu hisselerini arsa tamamen boş olarak ve tapuya güvenerek satın almıştır. Dosyaya sunulan arsa payı karşılığı sözleşmesi tarihsiz ve adi yazılı şekilde olduğundan taraflar arasında her zaman düzenlenmesi mümkündür. Davacı taraf sözleşmenin Hasana devir tarihinden önce düzenlendiğini ispatlayamadığına göre tapunun yükleniciye devri, adi yazılı sözleşmeyi resmi şekilde yapılması gereken sözleşme haline de getirmeyecektir.

Kaldı ki davacı arsa sahipleri davalı ...’ın iyi niyet iddiasını da çürütemediklerinden bu konuda tamamen afaki iddialarda bulunduklarından davalı ...’ın iyiniytli olduğu da kabul edilerek tapu iptali ve tescil yönünden davanın reddi gerekirken ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesine" aykırı olmuştur.

Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalının kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır.

Bu nedenle, temyiz eden davalının hem sözleşmenin noterde yapılmaması hem de adi sözleşmenin tapu devrinden önce yapıldığının ispatlanamaması nedeniyle davalı ...’ın mülkiyet hakkının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir.

Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin TMK'nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak İlk Derece Mahkemesi kararının temyiz eden davalı/tapu maliki açısından bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun onanma kararına muhalifim.