Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3840 K.2024/4867

1- Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasında verilen ilk kararda; davacının edimini yerine getirdiği, sözleşmenin yürürlükte olduğu, sözleşmeye göre davalının, kaba inşaat tamamlandığında tapunun % 65 oranındaki hisse miktarının davacı adına tescilini sağlamakla yükümlü olduğu, davalının itirazlarını ayrı bir dava ile ileri sürebileceği gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazdaki davalı hissesinin % 65’ine tekabül eden 325/1254 hisse tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline, diğer hisselerin buna göre terakimine karar verilmiştir.

2- Mahkeme kararına karşı, davalı vekilince temyiz yoluna başvurulması üzerine Dairemizin (Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 11.11.2014 tarih ve 2014/3369 Esas, 2014/7166 Karar sayılı ilamıyla.

16.07.2002 ve 02.12.2003 tarihli encümen kararlarından taşınmazın kaçak yapı niteliğinde olduğu, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, mevcut istikamet sınırları dışına taşmış olduğu ve yıkım kararı verilmiş olduğunun anlaşıldığı, bu durumda mahkemece, ilgili Belediye Başkanlığı'ndan dava konusu taşınmaza ait imar işlem dosyası istenip, encümen kararlarının yürürlükte olup olmadığı,

inşaatın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı sorulup, inşaatın imar mevzuatına ve projesine uygun olarak yapılıp yapılmadığının, ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığının araştırılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3- Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda ikinci kararında.

16.07.2002 tarihli ve 02.12.2003 tarihli encümen kararlarının yürürlükte olduğu, 04.02.2002 tarihli inşaat istikamet kot evrakına göre, mevcut yapının belirtilen inşaat istikamet hattı sınırları dışına taşmış olduğundan, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde ücret, devri kararlaştırılan arsa payı olup, inşaat yapma borcunu, İmar Yasası, projesi ve mevzuata göre, usulüne uygun olarak yerine getirmeyen yüklenicinin, arsa sahibinden, tapu devrini isteyemeyeceği, dava konusu taşınmaz üzerine davacı tarafça yapılan yapının, tamamen ruhsatsız ve kaçak yapı niteliğinde olduğu,

mevcut istikamet sınırları dışına taşmış olduğundan, ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, bu hususlar belirtilerek Belediye Encümeni tarafından yıkım kararı verildiği ve yapı tatil tutanakları düzenlendiği, yapının kaçak olması nedeniyle davalının da, yasal olarak kazanımda bulunduğunun kabul edilemeyeceği, kendi edimini usulüne uygun olarak yerine getirmeyen davacı müteahhidin, sözleşmeye göre semen olan arsa payını talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

4- Karara karşı davacı vekilince süresinde temyiz yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Kamu düzenine aykırılık halleri ile uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olduğu, kararın dayandığı gerektirici sebepler ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı, yine; 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen Geçici 16. Madde gereğince yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceği gözetildiğinde davacı vekilinin temyiz sebepleri yerinde görülmemiştir.

MUHALEFET ŞERHİ

1- Bilindiği üzere eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.

2- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.

3- Türk Hukuk Lûgatında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

4- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.

5- Bu noktada uyuşmazlığın çözümü açısından 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statüye ilişkin açıklama yapılmasında yarar vardır.

6- 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'na geçici 16 ncı madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve İmar Barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesini içermektedir.

7- "Yapı kayıt belgesi” ifadesi, hukukumuza ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddesi ile girmiştir.

3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2007 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi,

maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir.

8- Anılan madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır (Hukuk Genel Kurulunun 31.01.2024 tarihli ve 2023/(15)6-843 Esas, 2024/45 Karar sayılı kararı).

26. Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hâle gelmekte ve bu belge verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilerek yıkım ve para cezası kararlarının infazı ortadan kalkmaktadır (3194 s. K. geçici md.16/4).

9- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30 uncu maddesinde, yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı) alınması koşuluna bağlanmış; aynı Kanun'un 31 inci maddesinde de, inşaatın bitme gününün kullanma izninin verildiği tarih olduğu belirtilerek kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılara izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği, ancak yapı kullanma izin belgesi alan bağımsız bölüm sahiplerinin bu hizmetlerden faydalandırılacağı hükme bağlanmıştır.

3194 sayılı Kanun'un geçici 16 ncı maddesinin üçüncü fıkrasında ise, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu düzenlenerek yapı kayıt belgesi alan yapılara, talep hâlinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği belirtilmiştir.

10- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/5 inci maddesinde;

"Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir."

Şeklinde yapı kayıt belgesi alınması hâlinde cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmekle birlikte aynı Kanun’un geçici 21 nci maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilâve inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme de yapılabilecektir.

11- Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte ve yapı kayıt belgesine iskân ruhsatı ile aynı fonksiyonu yüklemektedir. Başka bir anlatımla yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı sanki hiçbir aykırılık yokmuş gibi kat mülkiyetine dönüştürebilmekte, her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.

12- Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/10 ncu maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmiş ve bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar için de geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmesi özelliğine etki etmeyecektir.

13- Hemen belirtilmelidir ki, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683 ncü maddesinde mülkiyet hakkının içeriği, bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olduğu şeklinde düzenlenmiştir.

14- Yapı kayıt belgesi ile ilgili bu açıklamalardan anlaşılacağı üzere yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma haklarına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir.

Aslında Kanun Koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir.

Yapı kayıt belgesi Kanunla yeni bir durum yaratarak yapıyı yasal hâle getiren yeni bir hukuki olgu meydana getirmiş, binanın yasal olmamasına bağlanan hukuki ve cezai yaptırımları ortadan kaldırmak suretiyle bu tür yapılara yapı kullanma izin belgesinin sahip olduğu tüm olanakları sağlayan hukuki bir statü kazandırmıştır.

Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer ile sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerin bedelinden yüklenici sorumlu tutulmalıdır.

15- Yapı kayıt belgesi TMK'nın 683 ncü maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak, öncelikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16 ncı maddesine aykırı olacağı gibi kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek olan ve anılan Kanun'un ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşme feshedilmek suretiyle tüm yapının arsa sahiplerine terk edilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi de hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

Ayrıca tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak hisse veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalıların da tapularının iptal edilerek arsa sahipleri adına tescil edilmesi TMK'nın 1023 ncü maddesine aykırı olacaktır. Yukarıda yer verilen tüm gerekçeler Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenmiş olup 09.10.2024 tarih, 2023-(6)-703 E., 2024/506 K. sayılı karar da Yapı Kayıt Belgesine anılan gerekçelerle itibar edilmesi düşüncesiyle bozma kararı verilmiştir.

16- Tüm bu maddi ve hukuki olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde; mahkemece binanın kaçak olarak yapıldığı yıkım kararı verildiği belirtilmiş ise de Gaziosmanpaşa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 28.03.2016 tarihli yazısına göre bina hakkında 04.02.2002 tarihinde yıkım kararı verilmiş ise de aradan geçen 17 yıl içerisinde bu kararın uygulanmadığı nitekim davacının 25.06.2019 tarihinde yapı kayıt belgesi aldığı yapıların 20 yılı aşkın süredir kullanılmaya devam ettiği dolayısıyla yapı kayıt belgesi alınması nedeniyle yıkım kararı uygulanmasının daha sonrası süreçte de mümkün olmadığı anlaşılmıştır.

17- Bu durumda mahkemece iskân ruhsatı yerine alınan yapı kayıt belgesi dikkate alınarak; yapının, yapı kullanma izin belgesine (iskân ruhsatına) sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek ve yükleniciye depo ettirilmek suretiyle sözleşme gereğince yükleniciye bırakılması gereken bağımsız bölümler belirlendikten sonra yapılacak değerlendirmeye göre, bir karar verilmesi gerekirken, tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup kararın onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.