Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/3944 K.2025/859

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar ... ve ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı arsa sahipleri ile davalı ... arasında 05.11.2014 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve sözleşmeye konu Konya İli 15330 ada 23 parsel üzerinde yapılan inşaattan A Giriş Zemin Kat 1 numaralı bağımsız bölümün çekilen kurada davacı ...'a, 6 numaralı bağımsız bölümün de davacı ...'e isabet ettiğini, davacı ...'a ise kurada, 15331 ada 6 parsel üzerinde yapılan inşaattan zemin Kat 1 numaralı bağımsız bölümün çıktığını, davacılardan ... ile ...'ın davalı yüklenici ile yaptıkları satış sözleşmesi uyarınca kurada çekilen bu daireleri, davalı yüklenicinin 15298 ada,

19 parsel üzerinde yaptığı inşaattaki dairelerle takas ettiklerini ve davalı yüklenicinin de kat irtifakı tesisinde diğer davalı şirket üzerine tescil ettirdiği, davalı şirketin de davacı ...'e verilecek olan , 6 numaralı bağımsız bölümü davalı ...'e, davacı ...'a verilecek olan Zemin Kat 1 numaralı bağımsız bölümü ise davalılardan , onun da diğer davalı ...'a sattığını, davacı ...'ın dairesinin ise kat irtifakı tesisinde davalı şirket üzerine tescil edildiğini ve halen de şirket adına kayıtlı olduğunu,bu taşınmaz üzerinde çok sayıda haciz bulunduğunu, davalı yüklenici ...'ün edimini yerine getirmediğini,

davacılara dairelerini teslim etmediğini ve takas edilen daireleri de sonrasında üçüncü kişilere sattığını, bu dairelerin devrinin mümkün olmadığını, sözleşmede verilmesi kararlaştırılan daireleri devralan davalıların iyiniyetli olmadıklarını ileri sürerek,

A giriş, zemin kat, 1 no.lu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı ... adına tesciline, no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptal edilerek davacı ... adına tesciline, zemin kat, 1 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptal edilerek davacı ... adına tesciline, tapu iptali ve tescil istemleri yerinde görülmezse, mevcut tapu kaydına malik olan davalılardan mevcut arsa değerinin, dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek faizi birlikte müştereken ve müteselsilen tahsil edilerek davacılara ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davaya konu edilen taşınmazlardan 15330 ada, 6 no.lu bağımsız bölümü müvekkilinin tapu kaydına güvenerek iyiniyetli olarak 2016 yılının Eylül ayında 190.000,00 TL karşılığında satın aldığını, müvekkili ile davalı yüklenici arasında herhangi bir akrabalık gibi bağlantı bulunmadığını, davacı ve davalı yüklenici arasındaki anlaşmayı bilmediğini, bu anlaşmayı bilme ihtimalinin de bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazı teslim aldıktan sonra taşınmazda bulunan mutfak dolabı ve kapılar gibi önemli eksikleri kendisinin tamamlayarak 2017 yılının Nisan ayında söz konusu taşınmazda ikamet etmeye başladığını,

müvekkilinin kötüniyetli iktisap eden olsaydı taşınmazda ikamet etmeyeceğini, müvekkilinin, davacılar ile davalı yüklenici arasında yapılan sözleşmenin tarafı olmadığından davanın müvekkili yönünden husumet nedeniyle reddinin gerektiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkiline karşı ikame edilen davanın haksız olduğunu, zira davalı müvekkilinin resmi sicil ve senetlere güven ilkesi kapsamında emlakçı aracılığıyla satışa çıkartılmış olan dava konusu taşınmazı satın aldığını, ancak müvekkilinin çocukları için aynı yerde başka daire alamadığı için bu taşınmazı yine emlakçı aracılığıyla bir başkasına sattığını, davacı taraf eğer takas sözleşmesinin iptalini istiyorsa Borçlar Kanunu'nun takasa ilişkin hükümleri ile gayrimenkullerin devir ve temlikine ilişkin hükümlere göre husumet yönelteceği kişileri tespit edip ona göre dava ikame etmesi gerektiğini, müvekkiline karşı ikame edilen davanın hukuki dayanağı bulunmadığını savunarak, davanın reddini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu Konya ili, kain tapunun 15331 ada, 6 parsel, zemin kat, 1 no'lu bağımsız bölümü 15.09.2017 tarihinde davalı ... satın aldığını, müvekkilinin tapu kayıtlarına inanarak mal edinen iyiniyetli üçüncü şahıs konumunda olduğunu, müvekkilinin, davacıların iddiasına dayanak olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığından müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, dava konusu taşınmaza davacılar ile birlikte ... ve ...'in el birliği ile malik olup birlikte bu gayrimenkulü diğer davalı ... 'a satıp devrettiklerini, müvekkilinin de daha sonra taşınmazı davalı ... an satın aldığını, müvekkilinin kazanımının TMK'nın 1023. maddesi uyarınca korunması gerektiğini savunarak davanın reddini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "davanın kabulüne, Konya İli, Mahallesi, 15330 ada, 23 no.lu parsel, A giriş, zemin kat, 1 no'lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile ... adına tapuya kayıt ve tesciline, Konya İli, , 15330 ada, 23 no.lu parsel,6 no'lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın ... adına kayıtlı tapu kaydının iptali ile ... adına tapuya kayıt ve tesciline, Konya İli, 15331 ada, 6 no'lu parsel, zemin kat, 1 no'lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın ... adına kayıtlı olan tapunun iptali ile ... adına tapuya kayıt tesciline" karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalılar ..., ..., ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,

Davalı ...'in istinaf itirazı yönünden,

"Dava konusu taşınmazlardan Konya İli, , 15330 ada, 23 no'lu parsel, lu bağımsız bölümün kura çekiminde davacılardan ...'e isabet ettiği ancak davacı ile davalı yüklenici ...'ün kurucusu davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında daire satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre davacının 320.000,00 TL bedelle Üzüm İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.

Şti'nin yüklenicisi olduğu 15298 ada, 19 parsel, , 8 no'lu daireyi satın aldığı, satış bedelinin 205.000,00 TL'sine mahsuben dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine isabet eden dairenin devredileceğinin kararlaştırıldığı,

bu durumun davalı yüklenici ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki verilecek daireye ilişkin hükmün tadili olarak değerlendirilmesi gerektiği, keza davacının bu tadil sözleşmesi kapsamında alacağın temliki yoluyla hakkını davalı şirketin gösterdiği davalı ...'e devrettiğinin kabul edilmesi gerektiği, tasarruf işlemi olan tapuda devir neticesinde davacının artık dava konusu taşınmazda hak sahibi olamayacağı, bu bağlamda davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki sözleşme kapsamında davacıya verilmesi gereken dairenin artık 15298 ada, 19 parsel, , 8 no.lu daire olduğu anlaşılmakla davacı ...'in 15330 ada, 23 no.lu,

parsel , 2. kat, 6 no'lu bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekir. Sözleşmeye aykırılık nedeniyle daire bedellerine ilişkin tazminat talebinin de sonradan yapılan anlaşma ile verilmesi kararlaştırılan yeni daire esas alınarak yalnızca yükleniciye yöneltilebileceğinden davacı ... yönünden davanın tümden reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır." gerekçesiyle,

Davalılar ... ve ...'ın istinaf itirazları yönünden,

"Dava konusu taşınmazlardan Konya İli, , 15331 ada, 6 no'lu parsel, zemin kat 1 nolu bağımsız bölümün kura çekiminde davacılardan ...'a isabet ettiği ancak davacının davalı yüklenici ...'ün kurucusu davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. ile aralarında daire satış sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye göre davacının 320.000,00 TL bedelle İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.

Şti'nin yüklenicisi olduğu 15298 ada, 19 parsel, 12 no'lu daireyi satın aldığı, satış bedelinin 205.000,00 TL'sine mahsuben dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kendisine isabet eden dairenin devredileceğinin kararlaştırıldığı,

bu durumun davalı yüklenici ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki verilecek daireye ilişkin hükmün tadili olarak değerledirilmesi gerektiği, keza davacının bu tadil sözleşmesi kapsamında alacağın temliki yoluyla hakkını davalı şirketin gösterdiği davalı ...'a onun da ...'a devrettiğinin kabul edilmesi gerektiği, tasarruf işlemi olan tapuda devir neticesinde davacının artık dava konusu taşınmazda hak sahibi olamayacağı, bu bağlamda davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasındaki sözleşme kapsamında davacıya verilmesi gereken dairenin 15298 ada, 19 parsel, ,

12 no'lu daire olduğu anlaşılmakla davacı ...'ın tapu iptali ve tescil talebinin reddi gerekir.

Sözleşmeye aykırılık nedeniyle daire bedellerine ilişkin tazminat talebinin de sonradan yapılan anlaşma ile verilmesi kararlaştırılan yeni daire esas alınarak yalnızca yükleniciye yöneltilebileceğinden davacı ... yönünden davanın tümden reddi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır." gerekçesiyle davalılar ..., ..., ... vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve davacılar ... ve ...'ın davalarının reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacılar ... ve ... vekili temyiz dilekçesinde, a.Davacıların arsa sahibi olup Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin edimini yerine getirerek davalı müteahhide arsa paylarını devrettiklerini, fakat karşılığında hiç bir şey alamadıklarını, gerekçede belirtilen sözleşmenin tadilinin bile ilk sözleşmedeki karşılıklı edimin yerine getirilmesi şartıyla geçerli olacağını, oysa davalı müteahhitin ek sözleşmedeki edimi de yerine getirmediğini,

b.Davalıların henüz kaba inşaat olan yapıdan, kendi beyanları ile kapı ve mutfak dolapları henüz takılmadan, bahçe düzenlemesi ve iskan ruhsatı olmayan daireleri Kat İrtifak Tapuları ile aldıklarını, davalı müteahhide devredilen taşınmazın, mirasçı arsa sahibi olan davacılardan avans olarak alınan hisse karşılığı olduğunu,

c.Yüklenici sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmediği için iyiniyetten bahsedilemeyeceğini, dolayısıyla TMK'nın 1023 ve devamı maddelerinin koruyuculuğundan davalıların yararlanamayacağını, beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı inşaat sözleşmesi kapsamında davacı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ve davacılar adına tescili, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Davacılar ve dava dışı arsa sahipleri ... ve ... ile davalılardan ... arasında yapılan 05.11.2014 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile arsa sahiplerinden her birine bir adet bağımsız bölümün verilmesi kararlaştırılmıştır. Daha sonra davacı arsa sahiplerinden ... ve ... ile davalılardan Üzüm İnş. Ltd.

Şti. arasında "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi" başlıklı iki ayrı adi yazılı takas sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeler uyarınca davacı ...'e Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince verilmesi gereken B blok, 2. kat, 6 no'lu bağımsız bölüm yerine, yüklenicinin başka bir yerde yapmakta olduğu inşaatından 15298 ada, 19 parsel, A2 blok, 8 no'lu taşınmazın verilmesinin, davacı ...'a ise Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca verilmesi gereken zemin kat, 1 no.lu bağımsız bölüm yerine yüklenicinin başka bir yerde yapmakta olduğu inşaatından B blok, 12 no.lu bağımsız bölümün verilmesinin kararlaştırıldığı,

böylece davacılara verilecek dairelerin adi yazılı sözleşmelerde belirlenen daireler ile takas edilmesinin hükme bağlandığı,taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran takas sözleşmelerinin adi yazılı şekilde düzenlendikleri anlaşılmaktadır.

TBK’nın 12/2 maddesi gereğince, Kanun’da sözleşmeler için öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. TMK’nın 634/1 maddesi gereğince de taşınmaz mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde, mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmazlar. Yine Tapulama Kanunu’nun 26. maddesi gereğince, taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesi sözleşmesi yapmaya yetkili makam, tapu sicil muhafızı veya memurudur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince düzenleme biçiminde noterler tarafından yapılması gerekmektedir.

Burada belirtilen yasal hükümler gereğince, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için yasanın öngördüğü şekilde yapılması zorunludur. Yukarıda belirtilen TMK ve TK hükümleri gereğince, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü’nde düzenleme şeklinde yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Bu yasal şekil kuralına uyulmaması halinde satışın geçerli olmayacağı da TBK’nın 12/2. maddesi gereğince açıkça hüküm altına alınmıştır.

Bu durumda Bölge Adliye Mahkemesince takas sözleşmelerinin geçerli olabilmelerinin ancak yukarıda açıklandığı üzere, yasanın öngördüğü şekilde yapılması halinde mümkün olabileceği gözden kaçırılarak, geçersiz olan sözleşmelere itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.

Öte yandan,TMK’nın “İyiniyetli üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1023. maddesi ise; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmüne haiz olup, bu düzenleme ile tapu kütüğüne güven ilkesine dayalı olarak yapılan iyiniyetli iktisap koruma altına alınmıştır.

TMK’nın 1023. maddesine göre tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur. Üçüncü şahıs, yolsuz tescil ile ilgisi bulunmayan, yolsuz işleme taraf olarak katılmamış olan kişidir. Üçüncü şahıs yolsuz kayda dayanarak ayni hak iktisap ederken, tescilin yolsuzluğunu bilmemeli ve bilebilecek durumda olmamalıdır

Aynı Kanun'un “İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı” başlıklı 1024. maddesi ise “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir” hükmünü içermektedir. Bu madde ile de yolsuz tescil tanımlanarak, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescille aynî hak kazanamayacağına vurgu yapılmıştır.

O halde, mahkemece, arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili feshedilmediği de dikkate alınarak ve dairelerin takas edilmesine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu da gözden kaçırılmadan, 15330 ada, 23 nolu parselde bulunan

lu dairenin ve 15331 ada, 6 no.lu parselde bulunan zemin kat, 1 no.lu dairenin şimdiki maliklerinin anılan taşınmazları iktisap ettikleri anda yukarıda yer verilen kanun maddeleri ve açıklamalar doğrultusunda iyiniyetli olup olmadıkları araştırılarak, oluşacak sonuca göre davacılardan ... ve ...'ın tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel istekleriyle ilgili bir karar verilmesi gerekirken hatalı hukuki değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, Bölge Adliye Mahkemesi kararının temyiz eden davacılar yararına bozulması uygun bulunmuştur.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,

28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacılar ... ve ...'a verilmesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,