Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/4300 K.2025/629

2-... vekili Avukat ... 3-... vekili Avukat ... 4-... 5-... 6-... 7-... 8-...

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davalı ... vekili vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ...’nin davalılardan yüklenici ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, sözleşme gereği müvekkilinin taşınmazın %70'ini davalı yüklenici ...’e devrettiğini, davalı ...’ün sözleşmeye aykırı olarak inşaata ruhsat almadan başladığını, imar planına uyulmadığını, hisseleri önce davalılardan ...’a daha sonra diğer davalılara devrettiğini, davalı yüklenici ...’ün sadece inşaatın kabasını tamamladığını ve işi bitirmeden bırakıp gittiğini, müvekkilinin kendi imkanları ile daireleri tamamladığını, davalı ...’ün sözleşme edimini yerine getirmediğini, ileri sürerek sözleşmenin feshi ile davalılar adına olan hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilinin adına kayıt ve tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... vekili; açılan davanın müvekkilinin açmış olduğu izaleyi şuyuu davasından sonra açıldığını, davalı ... ile müvekkilinin satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkilinin ödemesi gereken bedeli ödediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı yüklenici ...’e dava dilekçesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş ancak davaya cevap vermemiştir.

Diğer davalılar davaya konu binanın imar planına ve sözleşmeye aykırı olduğunu, davalı ...’ün daire sayısından daha fazla kişiye satış yaptığını savunarak davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 24.12.2013 tarihli 2010/183 Esas ve 2013/721 K. sayılı kararı ile davalı yüklenici ...’ün davacı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarına uymadığı, gerekli kurumlardan izin ve ruhsat almadan inşaat yaptığı, yapılan bu inşaatın projesine ve ruhsata uygun yapılmamış olduğu, inşaatın mevcut hali ile ruhsata bağlanmasının da mümkün olmadığı, bu durumda yapılan inşaatın herhangi bir değerinin bulunmadığı, belediye kararı ile yıkılmak zorunda olduğu ve sadece enkaz bedelinin olabileceği anlaşıldığından, davacının bu sözleşme ile bağlı kalmasının kendisinden beklenemeyeceği gerekçesiyle davacının davasının kabulü ile sözleşmenin iptaline ve davalılara verilen hisselerin tapularının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkeme kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

Yargıtay (kapatılan) 23. Hukuk Dairesi'nin 08.02.2018 tarihli 2015/9069 Esas ve 2018/334 Karar sayılı ilamı ile dosya kapsamında alınan 04.07.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre yapılan inşaatın, 3. normal katının ve çatı katının kaçak olduğu, mevcut haliyle ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, 17.09.1998 tarihli encümen kararında ise kaçak yapı hakkında 27.07.1998 tarihinde tutanak düzenlendiği ve 30 günlük sürede kaçak yapının ruhsata bağlanmadığından 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre kaçak kısımların yıkımına karar verildiğinin anlaşıldığı,

mahkemece hükme esas raporu veren bilirkişi kurulundan taşınmazın bulunduğu yerdeki imar durumu da gözetilerek inşaatın projesi yapılıp ruhsata bağlanarak imara aykırı ya da kaçak olan kısımların yıkılması suretiyle yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı konusunda ek rapor alınıp, yasal hale getirilmesinin mümkün olmaması durumunda sözleşmenin feshi ile tapu iptali ve tescil isteminin şimdiki gibi kabulü, yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde yüklenici veya yüklenici yerine geçecek 3. kişilere bu konuda yeterli süre ve yetki verilerek inşaatın yasal hale getirilmesi sağlanarak davanın sonuçlandırılması gerekirken,

bu husus gözden kaçırılarak yazılı şekilde kabul kararı verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, bozma sonrası alınan bilirkişi ek raporunda tarafların imar barışına başvurmadıkları ve yapının mevcut hâli ile yasal olabilme durumunun ortadan kalktığı, yapının çatı katı ile 3. normal katının yıkılması halinde, ruhsata bağlanabileceği ancak bu durumun taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşıma aykırı olacağı, belediyeye yazılan müzekkereye verilen cevapta dava konusu taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesi başvurusunun mevcut olmadığının bildirildiği,

mahkemece davalı yüklenici ve temlik alan davalılara dava konusu taşınmazın yasal hale getirilmesi için bilirkişi raporu ile tespit edilen eksiklikleri tamamlamak üzere 3 aylık süre ve yetki verildiği, verilen süre ve yetkiye rağmen gerek yüklenici gerekse de temlik alanlar tarafından eksik hususların giderilerek taşınmazın yasal hale getirilmediği, yüklenici tarafından yerine getirilmeyen edimler sebebiyle taraflar arasındaki sözleşmenin feshine, feshedilen sözleşmeden kaynaklı taşınmaz edinen temlik alanların ise tescillerine dayanak sözleşme feshedildiğinden hukuki sebebi kalmayan tescillerinin iptaline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu, taşınmazın bedelini ödediğini ve tapuda usulüne uygun bir şekilde devir işlemleri yapıldığını, mevcut hükümle birlikte mağdur konuma düştüğünü, üçüncü kişinin iyi niyetle yapmış olduğu kazanmaların korunması gerektiğini, kendi kişisel ihtiyacı için belirtilen taşınmazı tamamen iyi niyetli olarak satın aldığını, bunun aksini gösterir herhangi bir delilin dosyada mevcut olmadığını, resen dikkate alınacak sebeplerden dolayı müvekkil açısından şartları oluşmayan tapu iptaline karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali tescil istemine ilişkindir.

Temyiz olunan nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 ncü maddesinin 2 nci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanun'un 427 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin 2 nci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

Temyizen incelenen İlk Derece Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesinin hukukça mümkün olmadığı anlaşılmakla ileri sürülen temyiz nedenleri kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Davalı ... vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının davalı ...'tan alınmasına,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,