Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2023/4316 K.2025/284

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 03.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...'nin gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili yüklenici ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen, davalının sözleşmeye aykırı olarak tapuya "bizzat gelinmeden işlem yapılmaması" yönünde şerh verdiğini ve yükleniciyi vekaletten azlettiğini, inşaatın yapılmasını bu surette engellediğini, bu durumda sözleşmenin 23. maddesi uyarınca gecikilen her hafta için 2.500,00 USD cezai şart ödemesi gerektiğini ileri sürerek, tapudaki şerhin terkini ile kat irtifakı kurulmasına izin verilmiş olduğunun kabulüne ve temerrüt tarihinden dava tarihine kadar 18.214,00 USD cezai şart alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; dava konusu şerhin 20.01.2017 tarihinde konulduğunu, yapı ruhsatının ise 07.12.2016 tarihinde alındığını, dolayısıyla davacı yüklenicinin bu şerh konulmadan önce kat irtifakını tesis ettirmesinin mümkün olduğunu, davacı yüklenici inşaatı sözleşmeye aykırı imal ettiğinden, vekaletten azlettiklerini ve tapuya şerh koyduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı arsa sahibi tarafından resmi işlemleri yapmak üzere davacı yükleniciye vekalet verilmiş ise de, bilahare tapuya bizzat gelmeden işlem yapılmaması yönünden şerh koydurduğu, bu nedenle kat irtifakının kurulamadığı, her ne kadar sözleşmeye ve projeye aykırı imalat nedeniyle haklarını korumak amacıyla böyle bir işlem yaptığını savunmuş ise de, yüklenicinin işten el çektirilmediği, kaldı ki sözleşmede, söz konusu aykırılıkların teminatı olarak arsa sahipleri lehine ipotek tesis edileceğinin kararlaştırıldığı,

davalının kat irtifakının kurulmasını engellemesinin sözleşmeye aykırı olduğu, bu durumda sözleşmenin 23. maddesinde her hafta için cezai şart öngörüldüğü gerekçesiyle, davanın kabulü ile tapudaki şerhin iptaline, 18.214 USD cezai şartın davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde: davacının davadan önce kat irtifakının kurulması için tapuya yapılmış bir başvurusu bulunmadığını, sözleşme ile mimari proje uyumlu olmadığından maliklerin bizzat katılımı olmadan kat irtifakı tesis edilmesinin mümkün olmadığını, dolayısıyla müvekkilince verilen şerh olmasa dahi tapu idaresince kat irtifakı tesis işlemlerinin yapılamayacağını, davacı yüklenicinin edimini yerine getirmediğinin başka mahkemelerde görülen davalarda tespit edildiğini, yüklenici edimini yerine getirmediğinden müvekkilinin tapuda işlem yapmaya zorlanamayacağını,

yüklenicinin sözleşmeye aykırı olarak fazladan iki daire inşaa ettiğini, bu durumun sözleşmeye ve ilgili yönetmeliğe aykırı olduğunu, kat maliklerinin onayı alınmadan bu dairelerin imal edildiğini, yüklenicinin kat maliklerinin aleyhine proje değişikliğine gittiğini, kat maliklerine düşen bağımsız bölümlerin alanlarının ve daire yüksekliklerinin küçültüldüğünü, bu hususta kat maliklerinden muvafakat alınmadığını, yapı kayıt belgesi alınmasının yapının sözleşmeye uygun olarak imal edildiğini göstermeyeceğini sadece kaçak yapıyı kayıt altına aldığını beyan ederek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı, tapudaki şerhin terkini ve tazimant istemlerine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre, davalı vekilinin tapudaki şerhin kaldırılmasına dair verilen hükme yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Davalı vekilinin hükmedilen cezai şarta ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Taraflar arasındaki 30.12.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 23. maddesinde, yasal izinler alındıktan sonra 10 günlük süre içerisinde kat irtifakının kurulamaması halinde arsa sahiplerinden kaynaklanan nedenlerle gecikilen her gün için gecikmeye neden olan arsa sahibi her hafta için 2500 USD cezai şartı daire başına ödemeyi kabul ve taahhüt eder düzenlemesine yer verilmiştir. Davacı yüklenici şirket sözleşmenin bu hükmüne dayalı olarak, davalı arsa sahibinin kat irtifakı kurulmasını engellediğini ileri sürerek, cezai şart talebinde bulunmaktadır.

Sözleşmeye ekli projede 1 bodrum, zemin ve 7 kattan oluşan toplam 14 bağımsız bölümlü bir bina inşa edileceği öngörülmüş olup davalının da aralarında bulunduğu arsa sahiplerine 9 daire, davacı yüklenici şirkete 5 daire verileceği kararlaştırılmış, kat irtifakına esas olacak şekilde her bir bağımsız bölümün arsadan alacağı paylar belirlenmiştir. Davalı, her ne kadar sözleşme bu şekilde düzenlenmiş ise de davacı yüklenici şirket tarafından alınan yapı ruhsatına esas 26.08.2016 tarih ve 40527 sayılı tasdikli mimari projenin sözleşmeye aykırı olduğunu, fazladan iki adet bağımsız bölüm çıkarıldığını, arsa sahiplerine isabet eden dairelerin alanlarının küçüldüğünü, bu nedenle kat irtifakına onay vermediğini savunmaktadır.

Nitekim, dosya arasında bulunan İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/4 D. İş sayılı dosyasında alınan 22.01.2018 tarihli raporda, sözleşmede 7 kat öngörülmüş iken onaylı mimari projede ve fiili durumda 8 kat yapıldığı, daire sayının 14’den 16’ya çıkarıldığı, kat yüksekliklerinin ve daire alanlarının düşürüldüğü açıklanmıştır.

Yine Kadıköy Belediye Başkanlığının dosya arasında bulunan 02.07.2019 tarihli yazısında, tasdikli projenin, sözleşmeye uygun olmadığı, örnek olarak sözleşmede 8 nolu dairenin brüt alanı 169,48 m² iken, tasdikli projede 153,95 m² olduğu, sözleşmede kat yükseklikleri 3,40 metre iken tasdikli projede 3,15 metreye düşürüldüğü bildirilmiştir.

Ayrıca, Tapu Müdürlüğünün 16.01.2020 tarihli yazısında da kat malikleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşme ile talep edilen kat irtifakı listesindeki bağımsız bölümlerin uyuşmadığı, ek bir tadil sözleşmesi yapılması ya da işleme tüm mal sahiplerinin bizzat katılmaları ya da vekalet vermeleri gerektiği belirtilmiştir.

Tüm bu hususlar nazara alındığında, davacı yüklenici şirket tarafından tasdik ettirilen kat irtifakına esas mimari projenin, sözleşmede öngörülen projeye aykırı olduğu anlaşılmaktadır.

Her ne kadar, Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde, davacı yüklenici şirketin 21.11.2017 tarihli cevabi ihtarnamesi ile davalının 4. kat 8 nolu dairenin kendisine verilmesine ilişkin talebini kabul ettiği, buna rağmen tapudaki şerhi kaldırmamasının kötüniyetli olduğu, söz konusu ihtarnamenin kendisine tebliği ile temerrüde düştüğü kabul edilmiş ise de davalı arsa sahibi 01.11.2017 tarih ve 15714 yevmiye nolu ihtarnamesinde sadece 4. kat 8 nolu bağımsız bölümün kendisine verilmesini değil bağımsız bölüm listesinin sözleşmeye de uygun düzenlenmesini istemiştir.

Kat irtifakı listesinin dayanağı olan mimari proje açıklandığı üzere sözleşmeye aykırı olduğundan, davalı arsa sahibinin temerrüdünden bahsedilemez. Bu haliyle, davalı arsa sahibi tapuda işlem yapmaktan kaçınmakta haklı olup, kat irtifakının kurulamamasına sebep olduğundan söz edilemez. Sonuç olarak, sözleşmenin 23. maddesinde öngörülen cezai şartın koşulları oluşmadığından, bu talebin reddi gerekirken, kabulü doğru olmamış, kararın davalı yararına bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; 1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Dairemizdeki duruşmada vekille temsil olunan taraflar yararına takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin, taraflardan herbirinden ayrı ayrı tahsili ile karşı tarafa ödenmesine,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,