Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1427 K.2025/1725

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı ... ...'den olan alacağının tahsili amacıyla ... İcra Müdürlüğü'nün 2014/2037 Esas sayılı dosyasında başlatılan takibin kesinleştiğini, borçlu ...’ün ... 1. Noterliği'nin 12 Temmuz 2012 tarihli ve 3406 yevmiye no’lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ... İlçesi ...

Mahallesi 1063 ada, 5 parsel sayılı taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca hakedişi olan bağımsız bölümler üzerine haciz konulduğunu, taraflarına İİK'nın 94. maddesi uyarınca davalı adına tescilin yapılması ve diğer işlemlerin yapılması için taraflarına yetki verildiğini, bu nedenle ...

1. Noterliği'nin 12 Temmuz 2012 tarihli ve 3406 yevmiye no’lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalının hakedişi olan bağımsız bölümlerin davalı ... ... adına tesciline karar verilmesini, bu taleplerinin kabul görmemesi halinde söz konusu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca borçlu ...'ün ...

Mahallesi 1063 ada, 5 parsel sayılı taşınmazda inşaata başladığı ve inşaatı belli bir seviyeye getirmesi sebebiyle diğer davalıların sebepsiz zenginleştiğini ve mal varlığında artış meydana geldiğini, ...'ün yapmış olduğu inşaat ve harcalamalar nedeniyle diğer davalıların mal varlığında meydana gelen artış ve zenginleşmenin tespiti ile tespit edilen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerince davalılardan tahsil edilerek müvekkiline ödenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; ... ve müvekkilleri arasında imzalanan ...

1. Noterliği'nin 12.07.2012 tarihli ve 3406 yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde tapu verme şekillerinin açıkça belirtildiğini, belirtilen tapu verme şekillerinin tam olarak sağlanmadığından ...'ün sözkonusu tapulara hak kazanamadığını ve alacağının bulunmadığını, davacı tarafın, yüklenici tarafından inşaata başlandığını ve inşa edilen yapıdan dolayı davalı müvekkillerin mal varlıklarında bir artış meydana geldiği ve bu artış miktarının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı arsa sahiplerinden tahsil edilmesi gerektiği yönündeki iddialarını da kabul etmediklerini,

müteahhit ...'ün haketmiş bir alacağı bulunmadığını, davalı müteahhitten alacaklı olan üçüncü bir kişi tarafından da dava açıldığı ve açılan davanın ...

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/264 Esas sayılı dava dosyasında görüldüğünü, bu dosyanın duruşmasında ...'ün arsa sahiplerinden alacağını aldığını ve herhangi bir alacağının kalmadığını beyan ettiğini, davalı yüklenicinin bu beyanları da dikkate alındığında davacı tarafın sebepsiz zenginleşme iddialarının gerçeklikten uzak olduğunun ortaya çıktığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflar arasında karşılıklı olarak feshedildiğini belirterek açılan davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı ... ... ile arsa sahibi olan diğer davalılar arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ...'ün inşaatı %51,67 seviyesinde tamamladığı, taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre; subasmanı dökümünde 2 tapu, kargas bitiminde 2 tapu, tuğla bitiminde 2 tapu, sıva bitiminde 2 tapu, inşaat bitiminde 2 tapu verileceğinin düzenlendiği, bilirkişi raporunda söz konusu madde gereğince ...'ün yaptığı inşaat seviyesi bakımından 6 tapu almaya hak kazandığı,

her ne kadar sözleşmenin ilk sayfasında inşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin ferağının verileceği yazılmış ise de sözleşmenin ikinci sayfasında inşaatın belli seviyeye getirilmesi halinde kaç tapunun verileceğinin açıkça yazıldığı, bu tür sözleşmelerde yükleniciye inşaatı tamamlaması amacıyla bir nevi avans olarak inşaatın belli seviyeye getirilmesi halinde bazı bağımsız bölümleri satma izninin arsa sahipleri tarafından verildiği nazara alınarak ilk sayfada yazılan ibareye itibar edildiği, ikinci sayfada yer alan düzenleme doğrultusunda yüklenicinin 4 tapu almaya hak kazandığı,

aynı dava konusuna ilişkin aynı yer mahkemesinde görülen diğer dosyanın (2014/264 Esas Sayılı) 17/02/2015 tarihli celsesinde davalılar vekilinin davalı ... ...'ün yaptığı inşaatın 4 daireye karşılık geldiğini ve müvekkillerinin 4 tane bağımsız bölümün devrine rıza gösterdiklerini ifade ettiği, aynı celsede beyanda bulunan ..., ... ve ...'da müteahhidin yapmış olduğu inşaata karşılık 4 daire vermeyi kabul ettiklerini beyan ettikleri gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı arsa sahipleri vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Temyiz Sebepleri

Davalı arsa sahipleri vekili temyiz dilekçesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın süresinde bitirilmemesi nedeniyle borçlu davalı yüklenici ... ile müvekkili tapu malikleri olan diğer davalılar arasında 03.02.2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin sözleşme yapıldığını ve bu sözleşmenin geriye etkili sonuç doğurduğunu, müvekkillerinin aktifinde artış meydana gelmediğini, sebepsiz zenginleşmediğini, müvekkilleri yönünden pasif husumet yokluğundan red kararı verilmesi gerektiğini, müvekkillerinin davalı olduğu aynı kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin benzer ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki 2014/264 Esas sayılı dosyadan alınan bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ilk sayfasının 4.paragrafında inşaatı yüzde yüz oranında bitirmeyen yüklenicinin tapu alma hakkının bulunmadığının belirtildiğini, bu dosyadan verilen red kararı hakkında Antalya Bölge Adliye Mahkemesinin 12. Hukuk Dairesinin 2021/911 Esas sayılı kararıyla esastan red kararı verildiğini, yüklenici ...'ün 2014/264 Esas sayılı dava dosyasındaki 05.04.2016 tarihli duruşmadaki beyanında arsa maliklerinden alacağının kalmadığını belirttiğini,

bir kısım müvekkillerinin 2014/264 Esas sayılı dosyadaki 17.02.2015 tarihli beyanlarının inşaatın bitirilebileceği umuduyla avans olarak düşünülebilecek bir tekliften ibaret olduğunu, inşaatın %51,67 oranında tamamlandığını, inşaat teslim süresinin üzerinden uzun zaman geçtiği için yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki kademeli devir hükmünden yararlanamayacağını, ... adına tescil kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, İİK'nın 94/2. maddesi uyarınca alacaklı tarafından açılan borçlu namına tapuya kayıt ve tescil istemine ilişkindir.

1. Davalı arsa sahipleri ile davalı borçlu yüklenici ... arasında ... 1. Noterliği'nin 12 Temmuz 2012 tarihli ve 3406 yevmiye no’lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

2. Taraflar arasındaki sözleşmenin ilk sayfasında, bağımsız bölümlerin ferağının inşaat bittikten sonra verileceği, "Tapu verme şekilleri" başlıklı 6. maddesinde, subasmanı dökümünde 2 tapu, kargas bitiminde 2 tapu, tuğla bitiminde 2 tapu, sıva bitiminde 2 tapu, inşaat bitiminde 2 tapu verileceği kararlaştırılmıştır.

3. Dava konusu taşınmaz başında keşif yapılmış olup, bilirkişiler tarafından sunulmuş olan 23/05/2016 tarihli bilirkişi raporu ile ...

1. Noterliği'nin 12/07/2012 tarihli ve 3406 yevmiye no'lu düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimlerini tam olarak yerine getirmediği, inşaatın katlanabilir seviyede olmadığı, sözleşmeye göre yapılması gereken imalatın fiziki oranının % 48,33 olduğu, yapılan imalâtın fiziki oranın ise %51,67 olduğu, tapuların inşaat tamamlandıktan sonra verileceği, inşaatın yapılma seviyesine göre müteahhidin su basman döküldüğü için 2 tapu, kargas bittiği için 2 tapu, tuğla bittiği için 2 tapu olmak üzere 6 bağımsız bölüm alma hakkının doğduğu,

sözleşmenin ilk sayfasının 4. paragrafı dikkate alındığında inşaat %100 sevyiesinde tamamlanmadığı için tapu alma hakkının olmadığı ifade edilmiştir.

4. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin ilk sayfasına göre, tapu devirlerinin inşaat tamamladıktan sonra yapılacağı, 6. maddesine göre yükleniciye yapılacak olan tapu devirlerinin aşamalı devir olarak öngörüldüğü, dosya arasında bulunan delillerden yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği, inşattın bitirilme seviyesi dikkate alındığında kademeli devire de hak kazanmadığının anlaşıldığı, diğer taraftan yükleniciye karşı açılan benzer nitelikteki ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/264 Esas sayılı dosyasındaki kabul beyanının hükme esas alınamayacağı, kaldı ki söz konusu dosyanın incelemesinde, arsa sahipleri lehine verilen kararın Yargıtay incelemesinden de geçerek kesinleşmiş olduğu göz önüne alındığında davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde gerekçeyle davanın kabulü doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,