Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1758 K.2025/1750

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı asli müdahil ... vekilince duruşmalı, davalı vekili ile asli müdahil ... vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 29.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde asli müdahil ... vekili Avukat ..., asli müdahil ... vekili Avukat ... geldiler. Tebligata rağmen başka gelen olmadığı anlaşılmakla onların yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı yüklenici ile 27.04.2006 tarihli 14874 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi 728 ada, 2 parselde inşa edilen apartman dairesinin ikinci kat girişe göre sağda kalan daire ile üçüncü kat girişe göre sağda kalan çatı arası piyesli daireyi kaba inşaat olarak 72.500,00 TL'ye satın aldığını, bedeli peşin ödemesine ve inşaatın bitmesinin üzerinden 3 yıl geçmesine rağmen kat irtifakı kurularak müvekkili adına devir yapılmadığını ileri sürerek sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin müvekkili adına tesciline, sözleşmenin ifasının imkansız olması halinde ödenen bedelin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Asli müdahil ... vekili, ...’in davalı ...’dan satın aldığı ikinci kat sağdaki bağımsız bölümü ...’ten 05.07.2006 tarihinde 60.000,00 TL bedelle satın aldığını, taşınmazda 4 yıldır malik sıfatıyla oturduğunu ileri sürerek ikinci kat sağdaki bağımsız bölümün adına tescilini mümkün olmazsa arsa payının tescilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile hisse iptali mümkün olmazsa rayiç bedelin tahsilini talep etmiştir.

3. Asli müdahil ... vekili, ... ile müvekkili arasında 01.08.2007 alım satım komisyon sözleşmesi ile harici ve nakdi olarak 97.000,00 TL ödeyerek üçüncü kat sağdaki bağımsız bölümü satın aldığını, taşınmazda 3 yıldır malik olarak oturduğunu ileri sürerek, üçüncü kat sağdaki bağımsız bölümün adına tescilini mümkün olmazsa arsa payının tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; ...’in bedel karşılığı verdiği çek ve senetlerin karşılıksız çıktığını, 53.750,00 TL’nin ödenmediğini, bedel ifa edilmediğinden sözleşmenin geçerli olmadığını, ortak gider ve dış cephe giderlerini ödemediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 25.02.2014 tarihli kararı ile davacının davasının kabulü ile dava konusu 728 ada, 2 parsel tapu kaydında davalı adına kayıtlı 1/5 payın iptali ile davacı adına tesciline, asli müdahiller ... ve ...’un davalarının reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Mahkemenin 25.02.2014 tarihli kararının süresi içinde asli müdahiller vekilleri ve davalı yüklenici vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nce, davanın Tüketici mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemenin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacı mirasçılar murisi ... ile davalı ... arasında 27.04.2016 tarihinde Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme uyarınca davalı ...'ın dava konusu 2. normal katta binaya girişe göre sağ tarafta kalan daire ile yine 3. normal katta binaya girişe göre sağ tarafta kalan çatı arası piyesli daireyi kaba inşaat olarak ...'e 72.500,00 TL karşılığında satmayı vadettiği ve satış vaadi bedelinin tamamını kendisinden nakden ve haricen aldığını, başka bir alacağının kalmadığını beyan ettiği,

yine davalı ...'ın yargılama sırasında alınan beyanında ...'in ödeme yaptığını kabul ettiği, ancak başka talep eden kişiler olması sebebiyle tapuyu kendisine geçiremediğini beyan ettiği ve bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere satış vaadi sözleşmesinde davacılar murisine satılması taahhüt edilen yerlerin taşınmaz üzerindeki 1/5 paya karşılık geldiği gerekçesiyle, davalının 728 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 1/5 payına ilişkin kaydın iptaline, davacının mirasçıları adına veraset ilamındaki miras payları oranında tapuya kayıt ve tesciline;

asli müdahil ... ile asli müdahil ... ile yapılan sözleşmelerin ise geçersiz olduğu ve koşulları oluşmadığı gerekçesiyle asli müdahillerin davalarının ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Davacının satış bedelini ödemediğinden ahde vefa ilkesi gereği karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceğini,

b. Davacı yerine bedelin ... tarafından ödenmesine rağmen davacılar murisinin tapuyu kendi adına istediğini, tapu kaydında tedbir olmasından dolayı müvekkilinin davacı ya da asli müdahiller adına tescil işlemini gerçekleştiremediğini,

c. Müvekkilinin davacının edimini yerine getirdiğine dair beyanı olmamasına rağmen bu şekilde beyanı varmış gibi davanın kabulüne karar verildiğini,

d. Müvekkilinin davacı dışındaki kişilerin de tapu iptal tescil istemi karşısında nasıl hareket edeceğini bilemediğini, davanın açılmasına sebebiyet verenin bizzat davacı olduğunu, tescil istemi kabul edilse bile müvekkilinin yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağını beyan etmektedir.

2. Asli müdahil ... vekili temyiz dilekçesinde;

a. Satış sözleşmesi alacağın temliki hükmünde olduğundan geçerli olup ...’in halefi olduklarını, alacağın temliki sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına gerek olmadığını yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğunu,

b. Müvekkilinin edimlerini yerine getirdiğini bunu davacının da kabul ettiğini, taşınmazı fiilen müvekkilinin kullandığını, davacı ...’in de sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmediğini, YİBGK’nın 1987/2 Esas sayılı kararına göre geçersizliğin ileri sürülemeyeceğini beyan etmektedir.

3.Asli müdahil ... vekili temyiz dilekçesinde; a. Müvekkilinin sözleşme bedelini ödediğini, satış sözleşmesi alacağın temliki hükmünde olduğundan yazılı şekilde yapılmasının yeterli olduğunu,

b. Dürüstlük kuralı uygulanması gerektiğini,

c. Müvekkilinin sözleşmeye yönelik sahtecilik suçlamasından beraat ettiğini,

d. Sözleşme şekle aykırı da olsa ifa ile geçerlilik kazanacağını, YİBGK’nın 1987/2 Esas sayılı kararının bu yönde olduğunu,

e. Bilirkişi raporuna itirazlarının dikkate alınmadığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil olmazsa bedelin iadesi istemine ilişkindir.

1.Yüklenicinin yaptığı devir işleminin hüküm ve sonuç doğurması, devir işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır. Yüklenicinin gerek devir (temlik) yoluyla yaptığı işlemin, gerekse tapudan yaptığı satış işleminin kaynağı arsa sahibi ile olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemlerini arsa sahibi ile olan sözleşmeden ayrı ve bağımsız işlemler olarak düşünmek gerçeklere uygun düşmez.

Yüklenici arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş; ancak eser sözleşmesi ifa ile sonuçlanmamışsa TBK’nın madde 188’den yararlanacak olan arsa sahibi TBK’nın madde 97’ye dayanarak üçüncü kişinin temlik yoluyla kazandığı ifa istemini yerine getirmeyebilir.

Yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden ve koşullar yerinde ise arsa sahibinin isteyebileceği cezai şart alacağı ile sözleşmedeki diğer alacaklardan ve ayrıca kanundan kaynaklanan arsa sahibinin diğer alacaklarından da ondan temellük edilen kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişi de sorumludur.

Yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davasında, temlik alanın yüklenici yerine geçerek talepte bulunması karşısında, arsa sahibinin yükleniciye karşı sahip olduğu itiraz ve def’ileri ancak bu davada ileri sürmesi söz konusu olmaktadır. Bu itiraz ve def'ilerin ileri sürülmesi de ancak arsa sahibinin davada yer alması halinde mümkündür. Yüklenicinin de arsa sahibi ile aralarında bulunan sözleşme gereğince açılan davada yer alması zorunludur. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temliken tescil davalarının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan yüklenici ve arsa sahibine karşı birlikte yöneltilmesi gerekir.

Somut olayda, tapu iptali ile tescili istenilen bağımsız bölümlerin yer aldığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazda kat irtifakına geçilmediği, kat mülkiyetinin kurulmadığı, cins tashihi yapılmadığı anlaşılmaktadır. Tüm bu açıklamalar ışığında, davalı yüklenici ... ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sahip olduğu itiraz ve defilerini sunması için arsa sahibinin davaya dahil edilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle re’sen bozulması gerekmiştir.

2. Bozma nedenine göre asli müdahiller vekilleri ile davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

1.(1) no.lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının re’sen BOZULMASINA,