Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/1930 K.2024/2517

Taraflar arasında, İlk Derece Mahkemesinde görülen itirazın iptali davasının reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince istinaf incelemesinden geçmeden kesinleşen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... Sitesi yönetimi arasında KDV hariç 108.000,00.-TL bedelli eser sözleşmesi imzalandığını, davalının sitede bağımsız bölüm maliki olduğunu, davalının payına düşen tutarı ödememesi üzerine davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu, davacının sözleşme ile üzerine düşen edimlerini yerine getirdiğini, site yönetiminin kat maliklerini temsilen sözleşmeyi imzaladığını, bu nedenle davalının kat maliki olarak alacak miktarından sorumlu olduğunu ileri sürerek davalının itirazının iptali ile takibin devamına ve alacağın %20'sinden az olmayacak şekilde hesaplanacak icra inkar tazminatının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı davaya cevap vermemiş, aşamalardaki beyanında evin üzerine kayıtlı olduğunu yalıtım yapılmadığı içi ödemeyi de yapmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

1.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının dayandığı sözleşmenin davalı tarafından imza altına alınmamış olması, davacı tarafından yapıldığı iddia edilen iş ve işlem varsa bile davalının yapılan işleme rızasının olmaması, somut uyuşmazlıkta kat mülkiyeti kanunu hükümlerinin uygulanamayacak olması, ve dolayısıyla davacının dayandığı sözleşmenin tarafının davalı olmaması gerekçesiyle davanın reddine kesin olarak karar vermiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Yoluna Başvuran

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararının kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiştir.

B. Temyiz Sebepleri

Adalet Bakanlığı; yönetici ile yöneticilik görevinin gereği sözleşme yapanların, gerek yöneticiye gerekse işin asıl sahibi olan kat maliklerine karşı dava açabileceği, davanın kat maliklerine karşı açılması durumunda Borçlar Hukukunun genel bir kuralı olan nispilik ilkesinin burada uygulanmayacağı, yüklenicinin kat malikleri ile doğrudan doğruya sözleşme akdetmediği ileri sürülerek yapılacak husumet itirazının dinlenmeyeceğini, bağımsız bölüm maliki olan davalının taraf sıfatı bulunduğundan mahkemesince işin esası incelenerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken,

davalının sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek İlk Derece Mahkemesi kararının kanun yararına bozulması istemi ile başvuruda bulunmuştur.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; davacı yüklenicinin alacağını sözleşmenin tarafı olan site yönetimi yerine bağımsız bölüm sahibi olan davalıdan isteyip isteyemeyeceğine, kat maliki davalının da davalı sıfatının bulunup bulunmadığına ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 363. maddesinin birinci fıkrası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesi

3. Değerlendirme 1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 363 ncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ilk derece mahkemelerinin kesin olarak verdikleri kararlar ile istinaf incelemesinden geçmeden kesinleşmiş bulunan kararlarına karşı, yürürlükteki hukuka aykırı bulunduğu ileri sürülerek, Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvurulur.

2. Kanun yararına temyize başvurulan karar yönünden yapılan incelemede, Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği olmadığından kural olarak apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre apartman yönetimlerinin, görevleri kapsamındaki konularda dava ve taraf ehliyeti bulunduğu kabul edilmektedir.

Davada site yönetimi ile yapılan eser sözleşmesine dayalı olarak iş bedeli alacağı talep edilmiştir. Gerçekten de, bu subjektif hak kendisinden istenebilecek olan gerçek ya da tüzel kişi hakkında dava açılabilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmış ve aynı Yasanın 38. maddesinde ise, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir.

Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok ise de; yönetici Yasadan ve yönetim plânından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Taşınmaz malın yönetiminin gerektirdiği giderleri yapmak ve buna yönelik sözleşme imzalamak 634 Sayılı Yasa'nın 35. maddesi hükmü kapsamındaki yönetici görevlerindendir.

Apartman yönetimi ile kat malikleri arasındaki ilişkide temsil ve vekalet hükümleri uygulanacak ise de bu maddi hukuk anlamındadıır. Yani yönetim ile kat malikleri arasındaki iç ilişkide temsil ve vekalete ilişkin maddi hukuk kuralları uygulanacaktır.

Usul hukuku anlamında ise doğrudan temsil ve vekalet hükümlerine gidilemeyecek dava ve taraf ehliyeti bakımından muhatabın kim olduğuna bakılacaktır. Usul hukuku anlamında yönetim görevine giren konularda apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti var ise artık usul hukuku anlamında muhatap da apartman yönetimi olup, kat maliklerinin temsil ve vekalet hükümleri uygulanır diye aleyhlerine ayrı davalar açılabileceğinden söz edilemeyecektir.

Yönetimin görevine giren konularda kat maliklerine de dava ve taraf olma ehliyeti tanınırsa bir dava ile çözülecek konuda her kat maliki için ayrı dava açılabileceği sonucu ortaya çıkar ki bu usul ekonomisi ilkesine de uygun düşmeyecektir.

Doğrudan kat malikine dava açılabilmesi veya her kat malikinin doğrudan dava açabilmesi, toplumun ihtiyaçları, beklentileri ile de uyumlu olmayıp, usul hukuku anlamında muhatabın apartman yönetimi olması gerektiği kabul edilmelidir.

HGK 5.4.2017 tarihli 2017/1-1282 esas sayılı dosyada 5.4.2017 tarihinde verdiği kararında Kat Mülkiyeti Kanununun 32, 34, 35 ve 38. maddesinden de söz edildikten sonra, apartman yönetiminin yönetim görevi kapsamına giren konularda dava ve taraf olma ehliyeti olduğu kabul edilmiş ve böyle bir durumda yöneticinin vekaletname ile tayin edilen vekil gibi olmadığı, temsil yetkisini özel yasa maddesinden alan temsilci olduğu açıklanmış, sonrasında ise;

özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmadığı belirtilmiştir.

Temsil ve vekalet ilişkisi bulunan hallerde usul hukuku bakımından muhatap vekil veya temsilci değildir. Vekil veya temsilciye dava açılamaz. Bu genel kuraldır. Ancak kat mülkiyetiyle ilgili olarak muhatap açıkça apartman yönetimi olarak belirlendiğinden artık temsil ve vekalete dayanarak kat malikine gidilebileceği sonucuna varılamaz.

3. Yukarıda açıklanan hüküm gereğince somut uyuşmazlık değerlendirildiğinde, dava dışı ... Sitesi yöneticiliğine kat malikleri kurulu kararı ile binanın fileli yalıtım sıvası (mantolama) hususunda yetki verilmiş, site yönetimi de bu yetkiye istinaden davacı yüklenici ile 09.10.2022 tarihli sözleşmeyi imzalamıştır. İncelemeye konu itirazın iptali davası ise davacı yüklenici tarafından sözleşme kapsamında tamamlanan iş bedelinin tahsili amacıyla yapılan icra takibine itiraz üzerine davalı daire malikine karşı açılmış, mahkemece davanın reddine karar verilmiş ve hükmün kesin olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenlerle, Mahkemenin yazılı gerekçesi kısmen yerinde değilse de sonucu itibariyle kararın doğru olması nedeniyle, kanun yararına temyiz isteminin reddi gerekmiştir.

V. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Kanun'un 363 ncü maddesinin birinci fıkrasına dayalı kanun yararına temyiz isteminin REDDİNE,