Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/206 K.2025/2560

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. ASIL DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerine ait taşınmaz üzerinde inşaat yapılmak üzere davalılardan ... İnş. Ltd. Şti. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede teslim süresi 12 ay olmasına rağmen, 4 yıldır inşaatın sadece temelinin atıldığını, bu nedenle taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshini, diğer davalılara devredilen tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tescilini ve teslimin gecikmesinden kaynaklı mahrum kalınan kira bedellerinin tahsilini talep etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde; davacılar ile yüklenici arasında kat karşılığına ilişkin sözleşme yapıldığından, iyiniyetle dava konusu taşınmazı satın aldığını, parasını da ödediğini beyan ederek davanın reddini istemiştir.

II.BİRLEŞEN DAVA

Davacılar vekili dava dilekçesinde; kendileri ile birlikte sözleşmenin feshi isteminde bulunmayan diğer arsa sahiplerine karşı bu davayı açmışlar ve mahkemece bu dosyanın eldeki dava ile birleştirilmesine karar verilmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile asıl davada, davaya konusu taşınmazın inşaat seviyesinin %7 olduğunun yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile belirlendiği, bu durumda sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu, diğer davalılar üzerindeki tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına tescilinin gerektiği, taraflar arasındaki sözleşme feshedildiğinden davacının müspet zarar kapsamındaki kira tazminatını talep edemeyeceği gerekçeleri ile asıl davanın kısmen kabulü ile taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile davacılar adına tesciline ve kira tazminatı taleplerinin reddine, birleşen davanın ise kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile 3. kişilere satılan ve avans niteliğinde olan bağımsız bölüm tapularının iptal edilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı ancak asıl dava dosyasındaki arsa sahipleri dışındaki diğer arsa sahipleri tescil talebinde bulunmadığından talepten fazlasına karar verilerek birleşen davadaki arsa sahipleri adına da tescil hükmü kurulmasının kamu düzenine aykırı olduğu gerekçesiyle yeniden esas hakkında hüküm kurularak taraflar

arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine, asıl davada davacı arsa sahipleri yönünden tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne ve tazminat taleplerinin reddi ile birleşen davanın da kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde: a. Arsa sahipleri arasında sözleşmenin iptalinin oy birliği ile anlaşılması gerektiğini, davada taraf teşkilinin sağlanamadığını, b. Müvekkilinin 6 ve 9 no'lu bağımsız bölümleri birleşen davada davalı olan arsa sahiplerine ait arsa paylarını satış sureti ile iktisap ettiğinden arsa sahiplerinin haklarına halef olduğunu, c. Mahkemece müvekkilinin arsa sahiplerinden edindiği bağımsız bölümlere isabet eden arsa payına göre müvekkilinin hissesinin bu fiili durum dikkate alınarak hesap ettirilmesi ve hüküm kurulması gerektiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ve tazminat istemine ilişkindir.

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi,

Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle;

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür.

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler.

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyiniyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanun'un 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyiniyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı,zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyiniyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlanması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; kararı temyiz eden davalı ... yönünden yukarıda açıklanan kriterlere göre inceleme yapılarak sonucuna göre karar vermekten ibarettir. Kararın açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR