Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2829 K.2025/1727

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; muris ... ile davalı ... arasında Rize 1. Noterliği'nin 9705 yevmiye numaralı 28.11.2006 tarihli Kat Karşılığı Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, anlaşmaya göre yüklenici olan müvekkilinin davalıya ait Rize İli ...

Mah. 1574 ada, 42 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bina inşa edeceğini, binanın tamamlanması sonrasında %28 oranındaki paya isabet eden dairelerin davalıya ait olacağını, %72 oranındaki paya karşılık gelen dairelerin ise müvekkiline devredileceğini, ancak davalının devretmesi gereken müvekkilinin de ikamet ettiği dava konusu 5. kattaki 11 numaralı daireyi devretmediğini,

akabinde tapu devrinin sağlanması amacıyla davalıya noter aracılığı ile ihtar çekildiğini ancak davalının devir işlemini yapmadığını beyan ederek dava konusu parsel üzerinde yer alan kat irtifakı kurulu binanın 5. katında bulunan 11 numaralı dairenin tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; inşaatın 2010 yılında bitmesi gerekirken davacının inşaatı 2015 yılında bitirdiğini, bu nedenle sözleşme gereğince müvekkilinin gecikmeden kaynaklı zararının giderilmediğini, yüklenicinin asli borcunun arsa sahibine taşınmazın kullanımını sözleşmeye göre hukuken ve fiilen eksiksiz olarak yerine getirmesiyle biteceğini ancak kendisinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği için teslim borcu doğmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmede yüklenicinin bir daireyi anahtar teslimi olarak vaat ettiği, yüklenicinin iskan belgesi alma yükümlülüğünü üstlendiği, belediyenin yazısına göre iskan belgesinin verilmeme nedeninin binada mimari projeye aykırılıkların bulunması olduğu, yüklenicinin sözleşme ile binayı mimari projeye uygun şekilde yapmayı taahhüt ettiği ancak bu edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; taraflar arasındaki sözleşmenin hiçbir yerinde yükleniciye “iskân belgesi-oturma izni belgesi” alacağına dair bir yükümlülük yüklenmediğini, müvekkillerinin murisi yüklenici ...'in arsa sahibine tüm daireleri tamamlayarak fiilen teslim ettiğini, davalının dava konusu bağımsız bölüm üzerinde hiçbir aşamada mülkiyet iddiası olmadığını, müvekkillerinin murisi ...'in 09.02.2022 tarihinde Rize Belediye Başkanlığı'na müracaatta bulunduğunu, daha sonra rahatsızlanarak tedavi altına alındığını, müvekkilinin varislerinin de bu konuda yetkin kişiler olmadığı için verilen süre içerisinde bu işlemlerin tamamlanamadığını, binadaki imalâtın %99’unun tamamlandığını, coğrafi koşullar nedeniyle bir kısım eksiklikler kaldığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

1. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir.

Binanın inşasından maksat, yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir.

Yüklenicinin arsa sahibine gerek eksik ve ayıplı işlerden, gerekse sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yükleniciye bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı, ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek, depo edilecek tutar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakların sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.

2. Davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında Rize 1. Noterliği'nin 9705 yevmiye numaralı 28.11.2006 tarihli kat karşılığı gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin, "Yapılacak İş" başlıklı maddesinde, müteahhitin, Rize ili ...

Mahallesi, 157 pafta, 1218 ada, 42 parsel numarasına kayıtlı bulunan 484 metrekare yüzölçümlü taşınmaz üzerine tanzim ve tasdik edilecek projesine uygun olarak 1 adet bloktan oluşan apartman inşa ederek arsa sahibine teslim edeceği, "Yapılacak İşin Tarifi" başlıklı maddesinde, inşaatın, belediyenin tasdikine sunulacak olan mimari proje, statik proje, elektrik projesi, makine projesi ve detay projelere uygun olarak yapılıp arsa sahibine teslim edileceği, "Bağımsız Bölümlerin Paylaşılması" başlıklı maddesinde, dava konusu 5. kat 11 numaralı dairenin davacı yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır.

3. Dava konusu binaya ilişkin Rize Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün yazısında, dava konusu binanın projeye uygun yapılmadığından binaya ilişkin yapı kullanma izin belgesi verilmediği belirtilmiştir.

4. Mahkemesince, Rize Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün yazısında, dava konusu binanın projeye uygun yapılmadığından binaya ilişkin yapı kullanma izin belgesi verilmediği, yüklenicinin sözleşme ile binayı mimari projeye uygun şekilde yapmayı taahhüt ettiği ancak bu edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de, mahkemece yapılacak iş;

proje ruhsat ve imar mevzuatına aykırılıkların ruhsat ve proje tadilatı yapılarak yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin değerlendirilmesi yasal hale getirilebilecekse bunun için gerekli iş ve işlemlerin ilgili belediyeden sorularak bir kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmesi; alınacak cevaba göre konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak rapor alınmak suretiyle birlikte ifa kuralı gözetilerek binanın yasal hale getirilmesi için gereken tüm işler için davacıya makul süre ve yetki verilmesi,

ruhsat proje ve imâra aykırılıklar giderildiğinde tapu iptâl ve tescile karar verilebileceği, imâra aykırılık giderilemeyecek ise davanın reddine karar verilmesinden ibarettir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,