Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3098 K.2024/4241

Asıl ve birleşen davada davacı vekili; müvekkilinin davalılardan ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, imzalanan sözleşmenin ekinde yapılacak inşaatın krokisinin de yer aldığını ve yapılacak daire ve dükkanların işaretlenmiş olup bu krokinin de noter tarafından onaylanmış olduğunu, sözleşme hükümlerine göre söz konusu arsa üzerine 3 normal ve 1 zemin ile 2 bodrum kat olmak üzere 6 katlı 16 daire ve 1 dükkan yapılacağının kararlaştırılmış olduğunu, inşaatın tamamlama süresinin 24 ay olarak belirlenmiş olduğunu,

ekli krokide gösterilen ve halk diline göre 1 (Birinci) kattan güneydoğu cepheli 3 (üç) bağımsız bölüm ve yine halk dilinde 3. kattan Doğu-Batı ve kuzey cepheli 8 (sekiz) bağımsız bölüm no.lu meskenin plan ve projesine uygun olarak yapılıp müvekkiline verileceğinin kararlaştırılmış olduğunu, proje ve ruhsat aşamasında belediyeden kaynaklanan hukuki problemler nedeniyle bağımsız bölümlerin numarasının değişmiş olduğunu ileri sürerek 3 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescilini, mümkün olmazsa kendisine verilmiş olan 4 numaralı bağımsız bölüm ile 3 numaralı bağımsız bölüm arasındaki bedel farkını,

10 numaralı bağımsız bölümün rayiç bedelini ve teslim olmadığı için gecikmeden kaynaklı kira alacağını talep ve dava etmiştir.

Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu yerin kendi dairesi ile ilgisinin olmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... davetiye tebliğine rağmen duruşmaya gelmediği gibi davaya karşı herhangi bir beyan ve itirazda da bulunmamıştır.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki durumu bilmediğini ve bilmek mecburiyetinde de olmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşme gereği alacağı dairenin bir adet olduğunu ve bu dairenin de davacıya teslim edilmiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ... vekilinin davacıya isabet eden gayrimenkul miktarının 2 daireye yetmeyeceğini beyan etmiş olduğunu, davaya konu 235 ada 40 parselin veraseten Adem ve ...'e birlikte intikal eden bir hisse olduğunu ve ... tarafından müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olduğunu, buna göre müvekkiline satılan 7 no.lu bağımsız bölümün ... adına tapuda tescili olduğunu, tapuda tescilli olan yeri de vekaleten ...'dan müvekkilinin satın almış olduğunu,

bilirkişi raporunda sözleşmeye göre 8 no.lu bağımsız bölüm dense de 7 no.lu bağımsız bölümün kat irtifakına göre arsa malikine düşeceğinin beyan edildiğini ki ...'in de arsa maliki olduğunu, daireyi müvekkiline satan kişinin de ... olduğunu, ... olmadığını bu sebeple öncelikle müvekkili yönünden karar verilebilmesi için raporunun yeterli olmadığını, beyan ettikleri hususlarda yeniden rapor aldırılmasını aksi takdirde ise davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece ilk kararda; asıl davadaki davalılar ... ve ... hakkındaki davanın reddine, asıl davadaki davalı ... hakkındaki davanın kabülü ile 7.860,00 TL kira bedelinin davalı ...'dan tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen dosyadaki davanın kabulü ile davaya konu olan Kırıkkale Merkez Yaylacık Mahallesi 235 Ada 46 Parsel sayılı taşınmazda kain olan davalı ..... oğlu ... adına kayıtlı birinci bodrum kat 2 no.lu bağımsız bölüm ile, davalı Hasan oğlu ... adına tapuya kayıtlı aynı yer 1. Normal kat 7 no.lu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı ......., oğlu ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Mahkemenin ilk kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... ve ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması üzerine Dairemizin (Kapatılan 23. Hukuk Dairesi) 09.05.2019 tarihli ve 2016/7129 Esas, 2019/1826 Karar sayılı ilamıyla; davacının kendisine verilen 4 no.lu daireyi aldığı ve davasında da sözleşme gereği kendisine verilecek olan 3 no.lu daire ile arasındaki farkı ve verilmeyen 8 nolu daireyi talep ettiği, sözleşmenin yapıldığı andaki projeye göre inşaat yapılamadığı için sözleşmede belirlenen dairelerin bire bir karşılığı bulunmadığı gibi sözleşmeye göre tapu iptal tescil talebinin kabulünün de mümkün olmadığı,

bu durumda davacıya verilen 4 nolu bağımsız bölüm ile sözleşmeye göre verilmesi gereken 3 no.lu bağımsız bölüm arasındaki farkın davacıya verilmesi, bunun yanı sıra yapılan bağımsız bölüm sayısı azaldığından fiiliyattaki eksilme nazara alınarak davacıya verilecek diğer bağımsız bölümden ne kadar hisse verilmesi gerektiği belirlenerek davacıya verilmesine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece ikinci kararda bozmaya uyularak, davaya konu taşınmazların 2 ve 7 no.lu bağımsız bölümler olduğu, asıl dava davalıları ... ve ...' in de bu bağımsız bölüm maliki olmamaları sebebiyle asıl dava kapsamında bu davalılar hakkında açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, bozma kararı sonrasında alınan bilirkişi raporunda kira bedeli her ne kadar 4.539,00-TL olarak hesaplanmış ise de; kira bedeline ilişkin olarak asıl dava kapsamında herhangi bir temyiz sebebi ileri sürülmediğinden ve bu hususta da herhangi bir bozma sebebi yapılmadığından, davacılar yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu gözetilerek,

bozma kararı öncesinde verilen karar doğrultusunda 7.860,00-TL kira bedelinin davalı ...' dan tahsiline, birleşen davaya gelinecek olunursa; davacıya verilen 4 no.lu bağımsız bölümün, sözleşmeye göre verilmesi gereken 2 no.lu bağımsız bölümden, onaylı mimari projeye göre daha değerli olması sebebiyle bu bağımsız bölüm yönünden davalı ... hakkında açılan davanın reddine dair karar verildiği, 7 no.lu bağımsız bölüm yönünden ise; eksik imalat sebebiyle davacının bilirkişi raporuna göre bağımsız bölüm üzerindeki arsa payı üzerinden davanın kabulüne 7 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı bulunan tapusunun iptali ile.

415/6120 arsa payının davacı adına, bakiye kalan 17/6120 arsa payının davalı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, 2 no.lu bağımsız bölüme ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Mahkemenin ikinci kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalılar ... ve ... vekili tarafından temyiz isteminde bulunulması Dairemizin 16.01.2024 tarih, 2022/3440 E., 2024/167 K. sayılı ilamıyla; kararın onanmasına karar verilmiştir.

Bu karara karşı davalı ... vekilince karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil ve alacak istemine ilişkindir.

Taşınmaz mülkiyeti edinme tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur. (M.K.m.1023)

Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyi niyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar.

Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten kaçınır veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyi niyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir.

Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın el değiştirmesinin kısa sürede olması veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyi niyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.

Yukarıda izah edildiği üzere, taşınmazı yükleniciden satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişi yeni malikin kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.

Somut olayda, birleşen davada davalı ..., dava konusu 7 numaralı bağımsız bölümü 21.09.2011 tarihinde dava dışı arsa sahibi ...’den tapuda devir almıştır. TMK’nın 3. maddesi gereğince iyi niyet esas olup, aksini iddia edenin ispat etmesi gerekir. Bu nedenle her ne kadar onama ilamında davalı ...’in iyi niyetli olmadığı belirtilmiş ise de, somut olayda davalı ...’in TMK’nun 1023. maddesi gereğince iyiniyetli olup hak iktisabının korunması gerekir.

Bu durumda Mahkemece bu husus göz ardı edilerek karar verilmesi hatalı olduğundan kararın bozulması gerekirken sehven onandığı bu kez yapılan incelemede anlaşılmış olup, bu yöndeki karar düzeltme talebinin kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.