Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/3296 K.2025/3927

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar asıl ve birleşen davada davacı ve vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

1-Davacı vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaatın en geç yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren 18+6 ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, inşaat ruhsatı başvurusunun 17.03.2016 tarihinde ön onay ile belediyeye yapıldığını ancak 30.03.2016 tarihinde yapı denetim firması tarafından talebin geri çekildiğini, ... numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü'nün 12.05.2016 tarihli ve 3355 sayılı kararı ile geri çekilen mimari projenin uygun olduğuna karar verildiğini,

uygun görülen bu proje ile ruhsat başvurusunu yapmayan ve sürüncemede bırakan davalı şirketin inşaata başlamak için sürekli problem çıkardığını, ihtarname ile inşaata başlanılmasının istenildiğini, ancak aradan geçen 3 yılda müvekkilinin mağdur olduğunu, değişen ekonomik şartlar nedeniyle aynı şartlarda anlaşma yapabilmesinin mümkün olmadığını, belirtilen nedenlerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve tapu kayıtlarına konulan şerhlerin terkinine,

aynı şartlarda sözleşme yapılamayacağından dolayı oluşan menfi zarar nedeni ile fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL tazminatın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2-Davacı vekili birleşen davada dava dilekçesinde; asıl dava dilekçesindeki hususlar tekrarlanarak esas dosyada tapu malikleri ve sözleşmenin diğer taraflarına karşı dava açmak ya da muvafakatlerini sağlamak için verilen süre kapsamında dava açıldığı, sözleşmeyi imzalayanlardan ...'in muvafakat verdiği, diğerlerinin ise kendilerine gönderilen ihtarnameye rağmen bugüne kadar muvafakat vermediği, sözleşmenin feshi için birleştirme talepli olarak bu davayı açma zarureti hasıl olduğunu, belirtilen nedenlerle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ve tapu kayıtlarına konulan şerhlerin terkinine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1-Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle davacının davasının reddine, dava masraflarının ve vekalet ücretinin davacıdan tahsiline, davanın kabulü ile sözleşmenin feshi yoluna gidilecek ise müvekkilinin yapılan işlemler nedeni ile oluşan zararının tespiti ile davacıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. 2-Birleşen dosya davalıları tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi 03.02.2022 tarihli kararı ile taraflar arasında sözleşmenin imzalanmasından sonra davacının talebi üzerine otopark muafiyeti olması nedeniyle otoparksız projenin hazırlandığı ve anıtlar kuruluna onaya sunulduğu, anılan projenin...'tan gelen müzekkere cevabı ekindeki belgeler itibari ile 13.05.2016 tarihinde onaylandığı, ancak bu süreçte otopark muafiyetinin iptal edilmesi nedeniyle projenin geri çekildiği ve davalı tarafça otoparklı ikinci bir projenin hayata geçirilmek istendiği,

ancak davacı yanca otoparkı olmayan, otoparka ayrılmış bölümlerin depo olarak çizilmiş olduğu ve anıtlar kurulundan onay alan ilk projenin uygulanmasının istenmesi nedeniyle sözleşmenin hayata geçirilemediği, yine dosya kapsamında dinlenen tanık anlatımları ve bileşen dosyanın davalılarının beyanları itibari ile sözleşmenin tanziminden sonra davalı yüklenici tarafından inşaat alanına konteyner konulduğu, inşaatta kullanılacak bir kısım malzemelerin inşaat alanına getirildiği, ancak davacı tarafça ilk projede ısrar edilmesi ve ikinci projenin uygulanmasının istenmemesi nedeniyle inşaata başlanamadığı,

bu durumun dosya arasında bulunan 3 ayrı proje olmasından da anlaşıldığı, kaldı ki taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesi uyarınca sözleşmeye konu yapıda otopark olacağının açıkça kararlaştırıldığı, otoparktan arta kalan kısıma depo yapılabileceğinin kayıt altına alındığı nazara alındığında davacının sözleşmeyi feshinin haklı nedene dayanmadığı kanaatine varılarak, asıl ve birleşen davada açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ilişkin talebin reddine, açılan tazminat talebi atiye terk edildiğinden esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 03.02.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 26.09.2024 tarihli kararı ile mevcut duruma göre halen inşaat ruhsatı alınamadığı, davacı tarafça Koruma Kurulunca onaylanan ilk projenin onaylanmasında ısrar edildiği davalı tarafça da daha sonra hazırlanan projelere davacının onay vermesi istendiği, her ne kadar sözleşmede yapılacak inşaatta otopark yapımı kararlaştırılmışsa da Kurulca onaylanan ilk projede otopark bulunmadığı,

esasen inşaat projesinin hazırlanması ve onay süreci hayatın olağan akışı gereği davalı yüklenicinin bilgisi ve kontrolünde olup davalının ilk projeyi otoparksız olarak çizdirip belediyeye ruhsat başvurusu yapıldıktan ve Kurulca onay alındıktan sonra bu projeye ilişkin belediyedeki ruhsat başvurusunun geri çekilmesi ve eldeki davada da projenin otoparksız olmasını bahane ederek sözleşmeye aykırı olduğunu savunmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu,

davalıdan beklenenin Kurulca onaylanan projeye göre ruhsat işlemlerini devam ettirmek olmakla, davalı tarafça sonraki projelerin uygulanması isteniyorsa davacının direngen davranması karşısında davacı yerine geçmek üzere proje onayının mahkemece verilmesini talep edilebileceği, dolayısıyla mevcut durum itibariyle inşaat akıbetinin belirsiz bir hal aldığı, taraflar arasındaki güven ilişkisinin bozulduğu,

bu durumda taraflar için devamında yarar kalmayan sözleşmenin mahkemece geriye etkili olarak feshine karar verilmesi gerekirken aksi yönde gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden davacı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile kararın kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmak suretiyle asıl ve birleşen dosyada açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ilişkin talebin kabulüne, tazminat talebi atiye terk edildiğinden esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

Bölge Adliye Mahkemesinin 26.09.2024 tarihli kararının süresi içinde asıl davada davalı şirket vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 12. maddesinde, inşaatın otoparklı olarak yapılacağının kararlaştırıldığı, yüklenici tarafından arsa sahiplerinin de muvafakati ile yaptığı ilk projede otoparka yer verilmediği, bu proje belediyeye sunulup geri çekildikten sonra otopark muafiyetinin kaldırıldığının anlaşıldığı,

yüklenicinin otopark muafiyeti ile ilgili değişiklik sonrasında otoparklı olarak yeni proje çizdirdiği ve davacının belediyede bu projeye onay vermesi için ihtarname çekilmesine rağmen davacı arsa sahibi tarafından onay vermekten kaçınarak ilk proje için ruhsat alınması gerektiğini ileri sürerek eldeki dava ile sözleşmenin feshi talep edildiği anlaşılmakla, yüklenicinin yapı ruhsatı aşamasındaki mevzuata göre yapıyı yapmak zorunda olduğundan ve sözleşmede otoparklı yapı yapılacağı kararlaştırıldığından, arsa sahibinin sözleşmeyi fesih talebinde haksız olduğu,

bu durumda, davacının sözleşmenin geriye etkili feshini talep edemeyeceğinden davanın reddi gerekirken, istinaf tarafından davanın reddi yerine yazılı gerekçelerle davanın kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesinin ilâm başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uyulan bozma ilamındaki gerekçeler doğrultusunda, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 12. maddesinde, inşaatın otoparklı olarak yapılacağının kararlaştırıldığı, davalı yüklenicinin, yapı ruhsatı aşamasındaki mevzuata göre yapıyı yapmak zorunda olduğundan ve sözleşmede otoparklı yapı yapılacağı kararlaştırıldığından,

arsa sahibinin sözleşmeyi fesih talebinde haksız olduğu sonucuna varılarak davacının sözleşmenin geriye etkili feshini talep edemeyeceğinden asıl ve birleşen dosyada açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine ilişkin talebin reddine, asıl dosyada açılan tazminat talebi atiye terk edildiğinden esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Asıl ve birleşen dosya davacı vekili temyiz dilekçesinde; ilk projenin davalının bilgisi dahilinde geri çekildiğini bu husustaki imzanın ve ilk proje belediyeye teslim edilirken atılan imzanın davacıya ait olmadığını, otopark muafiyeti iptal edilmiş olsa dahi sözleşmeye göre otopark ücretinin davalı yükleniciye ait olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesinin ilk kararının doğru olduğunu, davalının kurulca onaylanan projeye göre ruhsat işlemlerine devam etmesi gerektiğini, ilk projeyi otoparksız yapanın da davalı olduğunu,

muafiyet 26.10.2016 tarihinde kaldırıldığından bu tarihe kadar ruhsat alınmış olsaydı davalının otopark ücreti ödemeyeceğini ve otoparksız olarak binanın yapılabileceğini, ilk projeye göre de otoparka 6 adet otoparkın sığabildiğini, geri kalan otaparklar için davalı tarafından otopark ücreti ödenerek inşaatın yapılabileceğini, davalının kendi insiyatifi ile ilk projede bodrum kata otopark yapmayıp kendine ait dükkana depo yaptığı gibi sonraki projede de yine sadece kendilerine ait dükkana depo yaptığını, bu konuların yerel mahkemece hiç değerlendirilmediğini, geri çekilen projeden sonra yapılan projenin onaylanıp onaylanmayacağı,

sözleşmeye uygun olup olmadığının incelenmediğini, davalının inşaatı yapmak istese mahkemece tedbir kararı verilmediği de gözetildiğinde sözleşmenin uyarlanması ya da projenin yargı yoluyla onaylanmasını isteyebileceğini, ancak davalının böyle bir başvurusunun bulunmadığını, tacirin ağırlaşan şartları öne sürmesinin mümkün olmadığını, bilirkişi raporu tespitlerine itibar edilmesi gerektiğini ve rapor içeriğinin karar gerekçesinde yer alması gerektiğini, geriye etkili feshin tüm şartlarının oluştuğunu, davalının sözleşme gereklerine yerine getirmediğini, kararın gerekçeden yoksun olduğunu,

tanık beyanlarına itibar edilerek hükme esas alınmasının yasal olmadığını, eksik inceleme ile karar verildiğini beyan etmektedir.

Asıl ve birleşen dosyada davacı temyiz dilekçesinde, diğer davalıların davalı şirketin yakınları olup birlikte hareket edildiğini, projede otoparka yer verilmemesi depo yapılması gibi bir talebinin olmadığını, ilk projenin de davalıların insiyatifi ile çizilmiş olup kendisinin sadece dükkanların depolarının orantılı olmasını istediğini, buna rağmen davalıya ait dükkanın deposunun daha büyük çizildiğini, onaylanan projede otopark olmasa da muafiyetin 26.10.2016'da kalkmış olması nedeniyle davalının zaten otopark ücreti ödemeyeceğini,

sonradan çizilen projede ise sözleşmeye aykırı olarak 2 adet depo yapılması gerekirken davalı yükleniciye ait olacak dükkanın altına 46 m² depo yapıldığını, kendine ait dükkanın güneyinde bulunan engelli girişini kaldırdıklarını ve oraya otopark girişi rampası yaptıklarını, kendisine zarar vermek için dükkanın güney cephesini yok etmek ve dükkanı atıl duruma getirmek istediklerini, kendisinin taslak çizerek mimara verdiğini, ancak davalı tarafından kabul edilmediğini, bu hususların istinafta ve yargıtayda hiç incelenmediğini, bilirkişilerin sözleşmenin feshi gerektiği görüşüne itibar edilmesi gerektiğini,

imar plan değişikliği nedeniyle inşaat alanı küçüldüğünden anılan sözleşme maddelerine göre istenilen bina ölçülerinde bir inşaatın yapılamayacağını, bu hususun da incelenmediğini ve değerlendirilmediğini, mahkeme kararının tarafları çözüm bulamayacağı bir duruma soktuğunu, yeni davalara ve işin içinden çıkılmaz bir duruma sebebiyet verildiğini beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre uyuşmazlık, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tazminat istemine ilişkindir. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR